Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у пожилого человека нюансы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поэтому наши представления о старении скорее связаны с такими негативными факторами, как учащение проявлений различных заболеваний, отсутствие постоянного источника доходов (бедность), физическая или психологическая немощь. Отсюда и остальные проблемы.
При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь.
При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:
- если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
- вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки.
Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки. Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования.
Риск № 2. Человек не понял условия сделки
Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:
- доверитель вправе отозвать доверенность;
- доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
- если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.
Для этого необходимо данную сделку заключать у нотариуса, который проверит всё вышеперечисленное и закрепит в договоре. Более того, можно пригласить на сделку специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца. Тогда покупатель получит документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора.
Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.
Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Риски приобретения квартиры у пенсионера заключаются в следующем:
- возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки, и, как результат, признание сделки недействительной;
- возможное заявление об ухудшении жизни, финансового состояния и о нарушении прав и законных интересов, и, как результат, признание сделки кабальной;
- возможное заявление от пенсионера или от третьих лиц (родственники, органы опеки и попечительства) об оспаривании сделки ввиду недееспособности пенсионера.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ продавец вправе после сделки обратиться в суд с иском о признании её недействительной, так как совершена была под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана либо на крайне невыгодных условиях при тяжёлых жизненных обстоятельствах продавца (кабальная сделка).
Именно в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам договора всех последствий его совершения, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон.
Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.
Психическое расстройство – это ещё не недееспособность, которая признаётся только судом. Но это состояние может послужить поводом для оспаривания сделки.
Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее.
Действительно, человек мог находиться в болезненном состоянии и не понимать полностью последствия своих действий в момент сделки. Такое может произойти в начальный период развития заболевания, в условиях переживаемого стресса (например, смерть родственника), при послеоперационных осложнениях.
К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.
Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов.
Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?
Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ).
Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры.
Как обезопасить сделку обмена квартиры за оказание услуг по уходу за стариками?
Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.
При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.
Данные справки снижают риск оспаривания сделки по причине недееспособности пенсионера.\n- Пригласить специалиста — судебного эксперта-психиатра — перед сделкой или в момент сделки. Заключение эксперта-психиатра будет для суда доказательством вменяемости пенсионера именно в момент подписания договора.\n- Нотариально удостоверить договор купли-продажи.
В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.
Как купить квартиру правильно и безопасно?
Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете.
Если есть, то желательно их поддержка на авансе и сделке для пожилого человека. Уточняем, почему вы продаете квартиру? Где собираетесь жить? Куда будете сниматься с регистрации?», — перечисляет стандартные вопросы Каширцев.
Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.
По данным Всемирной организации здравоохранения людей, которые доживают до 60 лет и старше, становится всё больше. Связывают этот факт с успехами медицины. Отсюда возникают задачи для общества, направленные на развитие функциональных возможностей пожилых людей и их социального участия, обеспечение их безопасности и укрепление здоровья.
Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.
Поэтому пожилым людям, а также всем, кто плохо ориентируется в сложившейся практике купли-продажи квартир, нужно предварительно узнать, какие просьбы и действия являются нормальными, а какие с большой долей вероятности будут мошенничеством.
Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам!
Для этого, например, пожилой продавец может продемонстрировать, что ему есть, где жить. Еще следует получить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров либо предложить пройти медицинское освидетельствование, то есть, пригласить врача непосредственно на сделку, продолжает она.
После регистрации сделки и получении им денег он подавал иск в суд на расторжение сделки, аргументируя это тем, что не осознавал что делал, с приложением справки о наличии у него психического заболевания. И даже был готов вернуть деньги, но не все, а оставив себе какую то часть.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Консультации и помощь в получении ипотеки. Снижение ставки по кредиту. Увеличение суммы кредита. Подготовка документов для банка.
Прекращение права собственности
Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента.
При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку».
Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.