Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды.
Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.
Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.
Основные этапы по проведению сделки продажи-покупки недвижимости
Не удивительно, что банки не спешат рисковать и предоставлять займы в стопроцентном размере рыночной стоимости залоговой недвижимости. Нестабильная ситуация в экономике, постоянные скачки рубля, вероятность что попадётся недобросовестный заемщик, не выплачивающий долг, факт, что возможно квартира подешевеет, и её нельзя будет продать, вернув долг, заставляют быть осмотрительными.
Но так ли верна эта схема как может показаться, ведь в банках работают не дураки, и они прекрасно понимают возможность махинаций. Что же в таком случае угрожает продавцу и покупателю? Риски, естественно, есть, но для начала надо рассмотреть подробнее саму тему и причины, почему покупатели упрашивают продавцов указать в договоре купли/продажи стоимость, не отвечающую реальной.
После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег.
Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?
Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.
На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.
При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе.
Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».
Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости.
На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить. Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие.
Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?
Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:
- Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
- Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
- Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.
Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью. В чем она заключается? Предмет залога подлежит обязательному страхованию он несчастных случаев, то есть если случиться пожар, затопление, стихийное бедствие, то страховая компания покрывает долг заемщика перед кредитором.
Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?
Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа.
Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников.
Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца
Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику. Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости.
Без оформления ипотечного кредита, прибегая к помощи банков, у многих россиян не получается самостоятельно купить собственную недвижимость. Но нужно понимать, что ипотека является одной из самых сложных и длительных процедур кредитования. И наиболее опасной, риски существуют непосредственно для самого заемщика.
Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке.
Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.
При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.
Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.
Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.
Без привлечения заемных средств банка вряд ли можно купить собственное жилье, поэтому многие сталкиваются с данной сделкой. Стоит отметить, что данный вид кредитования довольно рискованный для заемщика, в случае невозможности исполнять обязательство, жилье как предмет залога отойдет кредитору.
Оценка рыночной стоимости также необходима для того чтобы у кредитора была возможность определить реальную цену, если по договору между кредитором и заемщиком стоимость будет явно завышена, то сделка наверняка не состоится.
У клиента нет первоначального взноса или его сумма не достаточна. В этой ситуации при завышении стоимости жилья есть возможность получить кредит без первоначального взноса. То есть, взять больше денег.
Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.
С этой распиской заемщик обращается в банк и, подтвердив, что наличные средства переданы продавцу по авансовому соглашению, продавец получает в на счет полную стоимость ипотечной квартиры с учетом завышения.
Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью
Во-вторых, деньги будут перечислены на счет продавца в течение 10 дней после перехода права собственности, возможно, данные сроки не всегда устраивают продавца.
Только такие манипуляции весьма рискованны. Сейчас мы постараемся узнать, какие риски для продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке есть?
Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.
Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10–50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.
Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке
Иногда причиной неосознанного завышения стоимости в документах могут тать ошибки в бумагах на квартиру — неправильно указан год сдачи дома в эксплуатацию, увеличено количество квадратных метров.
Завышение цены ипотечного жилья происходит путем договоренности продавца и заемщика. Соглашаясь на участие в данной схеме, продавец иногда просит вознаграждение за указание завышенной стоимости. Продавец выдает заемщику поддельную расписку о якобы полученных в счет аванса средств от заемщика.
Его размер в разных кредитных организациях составляет от 10 до 40%. Это большие деньги, собрать которые могут далеко не все. Если средств у покупателя не хватает, стороны могут прибегнуть к намеренному завышению стоимости жилья. Поскольку такое случается нередко, стоит узнать, что эти за схема и какие риски возникают у участников сделки.
Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.
Пару слов стоит сказать о перепланировке. С начала 2019 года финансовые компании относятся к данному факту вполне лояльно. Даже если в продаваемой квартире вообще нет стен, достаточно заказать справку о том, что при демонтаже не пострадали несущие конструкции здания. Это нововведение оказывает неоспоримую помощь ипотечнику.
При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износ дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости. Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос.