Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости по поддельным документам признается недействительным». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Недвижимость — очень популярная тема у мошенников: операции с недвижимостью пользуются огромным спросом, в этих операциях задействованы внушительные суммы, а, значит, мошенники могут очень хорошо заработать.
Меж тем, в деле замешан еще один человек, можно сказать, одиозная и известная в Новосибирске личность. Новости ОТС начинают собственное расследование. Все выпуски новостей телеканала ОТС, а также программы «Итоги Недели», «ПАТРИОТ», «Экстренный вызов», «Пешком по Новосибирской области», «ДПС – Дорога. Перекресток.
Покупательницу квартиры выселяют: Росреестр не заметил подделки документов
Увы, в процессе регистрации прав на квартиру сотрудники Росреестра проверяют только соответствие представленного на регистрацию комплекта документов закону о регистрации. То есть проверяют не законность сделки и подлинность документов, а только комплектность.
Заблуждение трактуется гражданским правом как неверное восприятие действительности. Оно может возникать в результате собственной ошибки юридического или физического лица или по вине контрагента. Во втором случае операцию можно признать недействительной, в первом – нет.
Действия могут совершаться в двух формах:
- Активная
Использование поддельных документов, несбыточные обещания, приписывание товару или услуге несуществующих свойств. - Пассивная
Умышленное замалчивание сведений, которые могут иметь значение при принятии решения контрагентом о вступлении в сделку.
К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.
Какие схемы используют мошенники при купле-продаже квартир
В сентябре получила иск признать договор дарения и сделку купли-продажи недействительными, истребовать из моего имущества. И пошли суды», — рассказала Жанна Колбина.
Обычно по такой схеме работают аферисты, они по подложным документам оформляют сделку, и затем продают квартиру старого человека третьим лицам. Оспорить этот вариант будет сложнее, поскольку родственникам придется доказывать невменяемость гражданина на момент совершения юридически значимых действий.
Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.
В итоге напарник-продавец исчезает, а честный покупатель отправляется на улицу без возмещения, хотя, на первый взгляд, сделка казалась прозрачной.
В данных сделках имеет место только волеизъявление, в основе которого нет воли совершить данную сделку иначе, как только для вида.В практике много случаев, когда признание сделки мены жильём недействительной является следствием обмена жилыми помещениями лишь «на бумаге». Мнимость такой сделки (статья 170 ГК) тоже основание для недействительности сделки мены квартиры.
Рассмотрим типичные случаи мошенничества:
- Продавец (владелец недвижимости) скрыл, что состоит на учете в психдиспансере или наркодиспансере. Поэтому, сделайте через нотариуса запрос в эти диспансеры и проверьте, чтобы ответы были от заведующих. Сюда же относятся ислучаи, когда Продавца поставили на этот учет уже после совершения сделки. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем. В идеале, Продавец должен предоставить вам справку из этих диспансеров о том, что он здоров и вменяем и нет оснований для признания его недееспособным (кстати, эти справки легко подделать, поэтому на осмотр лучше ехать вместе с ним, хотя звучит это дико и неестественно). Если кто-то из зарегистрированных в приобетаемой квартире состоит на учете, то, также, лучше взять в диспансере разрешение на проведение сделки. Пьянство не является препятствием для этой сделки, но Продавец должен быть в совершенно вменяемом состоянии на момент совершения сделки.
- Вдруг объявившиеся прописанные или временно выбывшие. Временно выбывшими являются граждане, которые находятся в местах лишения свободы, на военной службе, в детском доме или временно зарегистрированы по месту учебы. Они хоть и не зарегистрированы на территории данной недвижимости, но за ними остается право на пользование по возвращении. По этой причине суд может расторгнуть и не одну сделку, а целую цепочку сделок, которые совершались с данной недвижимостью на протяжении многих лет. Вот так, например, в течение 10 лет третья сторона находилась в местах лишения свободы, а после освобождения узнала, что вернуться то и некуда — квартира уже 8 лет как продана. Она подает в суд, и все сделки, которые совершались с этой квартирой на протяжении этих 8 лет признаются недействительными. Конечный покупатель теряет и жилье и деньги. Поэтому, позаботьтесь о том, чтобы собственник (или вы по доверенности) взяли из ЕГРП или БТИ так называемую расширенную выписку об истории объекта недвижимости. В ней будут указаны все временно выбывшие и указано нет ли несовершеннолетних, чьи интересы могут пострадать от этой сделки (в этом случае сделка также недействительна). Тогда понадобится еще решение комиссии по опеке из органов опеки и попечительства о возможности продажи квартиры или дома. Там же надо выяснить не закрыта ли прописка в это жилье (если дом под снос или реконструкцию).
- Правообладатели, мнение которых не спросили. Если недвижимость находится в долевой собственнсти, то необходимо письменное согласие других дольщиков на продажу доли Продавца. Это же касается супруга или супруги Продавца.
- Оспаривание наследства. После покупки унаследованной Продавцом недвижимости Покупателя ставит перед фактов третья сторона, что право собственности Продавца на нее оспаривается третьей стороной. Если третья сторона выиграет, то сделка будет признана недействительной. Кроме того, бывают случаи, когда мошенники подговаривают однофамильца умершего выступить родственником этого самого родственника и вступить в наследование на основании поддельных документов. Если в дальнейшем эта махинация будет раскрыта, то Покупатель потеряет все.
- Лучше избегать случаев заключения Договора купли-продажи по доверенности. Бывали случаи, когда Доверитель выигрывал иск в суд о признании сделки недействительной, т.к. Доверенность была им отозвана за день до совершения сделки. Возможен и случай, когда Доверитель ставит фальшивую подпись на Доверенности. И после продажи заявляет, что никогда никакой Доверенности не подписывал.
- Иногда приобретение квартиры у застройщика на этапе строительства тоже чревато обманом. Бывают случаи, когда застройщики продают уже проданные квартиры, которые по каким-то причинам не были до конца оформлены. И тем не менее суд признает законность сделки этих первоначальных покупателей. А вот вторые покупатели оказываются на улице.
Самое ценное, что есть у человека – это недвижимость, которая никогда не упадет в цене. А некоторые аферисты могут продать ее, если гражданин не отдает себе отчета в своих действиях.
Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде. Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия.
Достаточно часто мошенники используют фиктивные решения судов или подлинные вердикты с измененными в интересах мошенничества фрагментами. Олег Сухов вспоминает, что недавно от этой схемы пострадали сразу несколько семей в Уфе. Они приобрели квартиры у лиц, завладевших жильем на основании липового решения суда, и теперь втянуты в продолжительные судебные разбирательства.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Елена Чертанова, юрист компании «Тройка-Эстейт», обращает внимание, что среди обманных схем распространены поддельные завещания, которые оформляются от имени одиноких или относительно одиноких людей уже после их смерти задним числом на совершенно посторонних людей.
И вот, договор заключен, сделка оформлена, вы уже делаете ремонт или переехали. Но тут объявляются родственники Продавца и объявляют, что сделка была совершена незаконно.
Будьте бдительны, чтобы не попасть в описанные ситуации. Для этого ведите дела только напрямую с собственниками. В крайнем случае, проверяйте в нотариате, не отзывалась ли доверенность. Все действия подтверждайте документально у своего нотариуса и не соглашайтесь на заверку бумаг у другого специалиста, если продавец или покупатель уж очень на этом настаивает.
Чтобы суд признал недействительной сделку, заключенную под влиянием воли другого лица, нужно доказать, что обманные действия контрагента имели прямой умысел.
Конечно, при благополучном исходе дела расходы будут возмещены, хотя есть одно «но». Истец может затребовать проведение экспертизы в определенной компании, где будут работать его подельники. Они признают подпись действительной, тогда придется платить и за судебные тяжбы, и за нарисованные долги.
Если договор подписан под влиянием обмана, потерпевшая сторона вправе обратиться в суд, чтобы признать сделку ничтожной согласно п. 1 ст. 179 Гражданского Кодекса. Операция считается недействительной с момента ее совершения, все ее возможные юридические последствия аннулируются.
Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов.
Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?
Использование поддельного договора купли-продажи позволяет мошенникам получить крупную денежную сумму за продажу. При этом гражданину, купившему жилье по таким документам, приходится возвращать квартиру реальному владельцу, который оставляет себе значительные средства.
Я 15 лет работаю на рынке недвижимости, и такой случай в первый раз. Тут можно было бы подать в суд на Росреестр. Фактически, эксперт принял документы на договор дарения, не уточнил подписи. И в дальнейшем регистратор не посмотрел, что они разные», — говорит риелтор Елена Шабалина.
Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами должника.
Адвокат Олег Сухов сообщает, что также часто мошеннические схемы осуществляются по поддельным документам. Это может быть все что угодно: договор-купли продажи, приватизации, переуступки, завещание и т.д.
Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья», считает, что чаще всего встречается подделка справок и договоров. В качестве примера Банников приводит случай из недавней практики. Один человек, выходец из кавказкой республики, приобрел квартиру в новостройке, а затем с товарищем задумал осуществить мошенничество.
При недействительной сделке аннулируются все принятые в договоре юридические последствия с момента его заключения.
У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?
Если вы подали иск, но не являетесь стороной сделки — срок исковой давности начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки, и достигает 10 лет.
Многим жуликам удается пройти государственную регистрацию сделки и затем легализовать недвижимость путем ее перепродажи. Достаточно часто в этих перепродажах участвуют родственники чиновника.
В «КП» с 1988 года. Работала в отделах сельской молодежи, социально-экономическом, экономики, «Клубе потребителей». С 2003 года – ведущая «Вашего дома». Семья: муж (психолог-гештальтист) и пес (золотистый ретривер). Хобби: «Нива» forever!
На сайте Минстроя появилось сообщение о разрабатываемых мерах по развитию «деревянного домостроения»: Минстрой России разрабатывает…
А подтвердить это сможет только судебно-психиатрическая экспертиза. На основе заключения комиссии, например, об алкогольной зависимости, систематическом чрезмерном употреблении спиртного, амнезии, либо неврологических и психических отклонениях, исковые требования будут удовлетворены и тогда, по закону, обе стороны обязаны произвести взаимообмен.
Потеря собственности из-за перепланировки
Оспоримая сделка считается недействительной с момента признания таковой судом. По закону оспоримую сделку можно разрешить без судебного вмешательства — например, самостоятельно расторгнуть договор.
Т.А.); Д.Т.Д. и Д.З.Б. (договор от 2 апреля 2001 года зарегистрирован Регистрационной палатой Республики Северная Осетия — Алания 23 апреля 2001 года), выселении, снятии с регистрационного учета, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а дело — направлению в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Действие документа составляет не более трех лет. При отсутствии даты составления он считается недействительным.
Мошенники не только делают подделку договора купли продажи, но и находят огромное количество других вариантов обмана, которые помогут им обогатиться.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
К столь печальному финалу привела банальная сделка с недвижимостью. В январе 2015 года сибирячка на известном интернет-сайте нашла объявление о продаже квартиры на Бориса Богаткова. Для покупки продала свою прежнюю «однешку», сняла накопления и воспользовалась материнским капиталом.