Какие согласования нужны для строительства дома в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие согласования нужны для строительства дома в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как получить разрешение на строительство дома

2. Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2021 году

3. Минстрой представил законопроект об эскроу для ИЖС. Что это значит

4. Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

5. Эскизный проект объектов недвижимости в 2022 году

5.1. Проекты для ИЖС

6. Долевое участие в строительстве в 2021 году

7. 1.6. Разрешение на строительство

Законом не только продлён срок применения упрощённого порядка, но расширены возможности самой «амнистии». По этой причине она стала более чем «дачной» и приобрела некоторую универсальность.

Сфера действия продлённой «дачной амнистии»

Под действие нового упрощённого порядка регистрации попали индивидуальные жилые дома, построенные не только на садовых участках. Его действие распространилось на дома, расположенные на ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта.

Состав участков и объектов недвижимости

1. Участки

садовые участки
участки для ИЖС
участки для ЛПХ (приусадебные ЗУ) в черте населённого пункта

2. Объекты

Кроме индивидуальных жилых домов, по «дачной амнистии» на садовых, дачных ЗУ, участках для ИЖС и ЛПХ можно зарегистрировать:

домики для сезонного использования (садовые домики)
гаражи
бани
хозяйственные постройки

Как получить разрешение на строительство дома

Федеральным законом №404-ФЗ продлён срок для направления уведомлений о строительстве индивидуальных жилых домов, строящихся без получения разрешения, возведение которых было начато до 4 августа 2018 года (до введения уведомительного порядка).

Уведомление можно направить в течение предстоящих 5 лет (до 01.03.2026) в администрацию или напрямую в Росреестр.

После постройки жилого дома нужно подготовить технический план. Далее, вместе с уведомлением о завершении строительства, направить его в администрацию – для получения подтверждения (уведомления) о соответствии параметров построенного дома установленным требованиям.

Не будь возможности, предоставленной продлённой «дачной амнистией», отстаивать своё право на жилой дом застройщику пришлось бы через суд.

В случае, когда работы по сносу ОКС были начаты до вступления в силу федерального закона №404-ФЗ, а сам снос не связан с реконструкцией или строительством ОКС на месте снесённого объекта, не требуется:

разработка проекта организации работ по сносу ОКС
направление уведомления о начале работ по сносу ОКС

Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.

Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.

Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.

Чтобы построить жилой, садовый или дачный дом на участке в 2021 году нужно подать в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве и приложить к нему документы:

Подтверждающие права на участок.
Выписка из ЕГРН на земельный участок
Описывающие планируемую постройку – это важно, если он будет находиться в исторически значимом населенном пункте.
Доверенность на представителя при необходимости.

После рассмотрения уведомления о планировании, регистрирующий орган может либо одобрить строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказать в нем, прислав уведомление о несоответствии. Стандартный срок в семь рабочих дней может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении, и в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.

После получения положительного ответа можно начинать строительство. Оно, как и разрешение на строительство, будет действительно в течение десяти лет. Если вы пересмотрите какие-то существенные характеристики постройки, нужно будет подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства.

Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.

Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.

Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.

До 1 марта 2026 года уведомления можно не подавать по «дачной амнистии». Кадастровый учет и регистрацию прав на жилой дом проведут и без перечисленных уведомлений. Право выбирать порядок оформления такой недвижимости остается за правообладателем.

При этом должно выполняться условие, что жилой дом строится на участке (письмо Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ):

Садовом;
Предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
Предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Росреестр подготовил разъяснения:

— о проверке параметров созданных (образованных) объектов капстроительства;

— об оценке соответствия положениям ГрК построенных индивидуальных жилых домов, не имеющих помещений вспомогательного использования и представляющих собой одно помещение;

— о проверке документов об объекте недвижимости, в отношении которого предусмотрен «упрощенный» порядок кадастрового учета и (или) регистрации;

— о необходимости представления уведомления о соответствии построенного объекта при осуществлении учетно-регистрационных действий.

Эскиз – это предварительный, упрощенный, черновой рисунок. Исходя из этого понятия. эскизный проект тоже можно рассматриваться как предварительный и упрощенный документ. Он разрабатывается, чтобы определить общую концепцию объекта, изделия. В сфере строительства разработка эскизных проектов не является обязательным требованием. Это решение принимается заказчиком и проектировщиками.

Разрешение на строительство дома: требуется ли оно в 2021 году

Эскизные проекты разрабатывают те же организации, что оформляют основной комплект проектной, рабочей и исполнительной документации. К работе над документами могут привлекаться не только проектировщики, но и инженеры, техники, архитекторы, конструкторы, дизайнеры. Перечень специалистов зависит от вида объекта или изделия, в отношении которого ведется работа.

Архитектурное бюро «МБР» предлагает услуги по разработке эскизных проектов, других видов документации в сфере строительства, проектирования. Мы не только оформим эскизный проект, но и разъясним изложенные в нем концепции, идеи, технические решения. Это упростит и ускорит работу над основным комплектом проектной документации.

До начала работы над проектом строительства нового дома нужно определить его концепцию, внешний вид, особенности архитектурного построения. Если заказчика устраивается какой-либо типовой готовый проект, оформлять эскизную документации не имеет смысла. В эскизном проекте дома можно описать:

один или несколько вариантов концепции (идеи) нового дома;
особенно архитектуры дома, элементов фасада, крыши;
примерный вариант интерьера, который впоследствии доработают дизайнеры;
план инженерных сетей, мест размещения электропроводки, коммуникаций, инженерно-сантехнического оборудования;
планы этажей с отображением конфигурации всех помещений;
отдельные планы на фасады, кровлю, другие элементы объекта;
схемы прокладки вентиляции, дымоходов.

Чтобы представить заказчику эскизы с достаточно конкретными данными, можно сразу указывать в проекте реальные технические параметры – толщину стен и перегородок, крыши и перекрытий, оконных и дверных проемов. Все эти данные можно перевести в информационную трехмерную модель дома, т.е. сделать визуализацию. Это наглядно покажет, какой вариант строительства предлагают проектировщики. Также в информационной модели можно менять почти все параметры, чтобы отследить изменения по внешнему виду и характеристикам объекта.

Разработка эскизного проекта на нежилое здание осуществляется примерно по тем же правилам. Но есть и ряд специальных нюансов, которые нужно учесть проектировщикам при описании концепции объекта:

градостроительные требования и ограничения могут касаться выбора месторасположения здания на участке, его высоты и этажности, других параметров;
на выбор архитектурной концепции и цветовой схемы повлияют требования архитектурно-градостроительного облика города (естественно, это не столь актуально для объектов за пределами городской черты);
нужно сразу учесть нормы пожарной, санитарной, эпидемиологической и иной безопасности (их перечень может отличаться для разных видов нежилых зданий);
на концепцию нежилого здания повлияют показатели транспортной и пешей доступности, места расположения общих инженерных коммуникаций, точек подключения к ним.

В пояснительной записке можно указать и обосновать предварительную стоимость строительных работ, материалов и конструкций. Чем точнее будут указаны технические параметры объекта, тем точнее будет и предварительная смета.

Комментарий эксперта. Больше всего вариантов концепций и идей можно указать для многофункциональных зданий. В них могут располагаться помещения и зоны с кардинально разным целевым и функциональным назначением. Например, весь первый этаж здания может занимать супермаркет, тогда как на остальных этажах будут офисы, переговорные, помещения под коворкинг и т.д. Эскизный проект будет предусматривать разные варианты планировки указанных помещений, дизайна интерьера, других моментов.

Стоимость разработки эскизного проекта указывается в договоре. Чтобы согласовать ее, наши специалисты изучат документы и сведения на будущий или существующий объект, техническое задание. Также стоимость эскизного проекта можно включить в общую цену проектных работ. Предварительные расценки можно посмотреть в таблице ниже.

Сроки разработки проекта тоже определяются индивидуально. Например, эскизный проект на дизайн интерьера наши специалисты оформят за 5-7 дней. Если речь идет о проекте на новое здание, то срок оформления документов будет больше.

Минстрой представил законопроект об эскроу для ИЖС. Что это значит

Новой редакцией статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо представить:

документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах, подписанные представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (далее – разрешение) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, ППТиПМ, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям ППТиПМ при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта^[1], а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК РФ требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления. В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке^[2].

Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов, в частности:

объектов космической инфраструктуры;
гидротехнических сооружений;
объектов, связанных с использованием недр;
объектов, связанных с атомной энергией, и т. п.

Например, в случае, если при проведении работ по сохранению ОКН затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта, разрешение выдаётся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (п. 5.1 ст. 51 ГрК РФ).

Также особый порядок выдачи разрешения предусмотрен в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

на территориях двух и более субъектов РФ (включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объекта, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ), в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ, – выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района – органом местного самоуправления муниципального района.

При этом в силу прямо установленного ГрК РФ запрета не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии утверждённых ПЗЗ, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а также объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, регламенты, в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, в иных предусмотренных законом случаях.

Кроме того, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для КРТ, выдача разрешения на строительство многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утверждёнными ППТиПМ.

С 01.01.2024 перечень устанавливаемых ГрК РФ запретов на выдачу разрешения на строительство дополнится запретом на выдачу разрешения на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Требуемые документы должны содержать необходимую информацию о земельном участке, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство^[3], о планируемом строительстве/реконструкции, сведения о застройщике.

С 04.08.2018 перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, был скорректирован. Так, в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона подлежит изменению, к заявлению о выдаче разрешения должно быть приложено решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Данный Приказ также содержит подробную инструкцию по заполнению разрешения.

Нарушение утверждённой формы или порядка её заполнения при выдаче разрешения может повлечь за собой признание такого разрешения не соответствующим закону и недействующим, а также приостановление строительства до получения нового разрешения. Например, разрешение может быть признано недействующим в связи с несоответствием содержащихся в нём сведений проектной документации^[15].

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и/или признания строительства самовольным.

При этом п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется:

1) строительство, реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкция на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определённых в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
2) строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства;
3) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и иных некапитальных строений, сооружений);
4) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5) изменение объектов капитального строительства (их частей), не затрагивающее конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышающие предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, в т. ч. капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также строительство, реконструкция буровых скважин;
6) строительство, реконструкция посольств, консульств и представительств РФ за рубежом;
7) строительство, реконструкция объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
8) размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
9) иные случаи, когда в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется^[16].

Ранее Постановлением Правительства РФ от 17.08.2019 № 1064^[17] было также установлено, что в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, получение разрешения на строительство также не требуется. При этом следует учитывать, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 48.1 ГрК РФ к особо опасным и технически сложным объектам относятся сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи.

В соответствии с п. 14.1 ст. 1 закона № 126-ФЗ^[18] к особо опасным, технически сложным сооружениям связи относятся сооружения связи, проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от 75 до 100 метров и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от 5 до 10 метров.

Поскольку антенные опоры (мачты и башни) могут быть квалифицированы в качестве сооружений связи, то создаётся риск, при котором указанная совокупность норм может быть истолкована уполномоченными органами и/или судебными органами как допускающая возможность строительства без получения разрешения на строительство только сооружений связи, документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота до 50 метров, а также заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли до 5 метров. В иных случаях для размещения сооружений связи (антенных опор, мачт и башен), выходящих за пределы указанных характеристик (с заглублением ниже 5 метров), требуется получение разрешения на строительство.

На текущий момент в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816^[19] вышеуказанное Постановление № 1064 утратило силу. Однако новое постановление, не отменяя норму о возможности строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, без получения разрешения на строительство, дополнило соответствующий перечень новыми 11 случаями. Теперь без получения разрешения допустимо строительство (реконструкция) следующих объектов:

1) линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
2) тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
3) водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
4) линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
5) линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населённых пунктов;
6) отдельно стоящих ветроэнергетических установок высотой менее чем 250 метров, а также солнечных батарей;
7) автомобильных дорог IV и V категорий;
8) объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомоб��льных дорог;
9) местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
10) пешеходных улиц и площадей городов;
11) парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек.

Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Достаточным основанием для отзыва уполномоченным органом разрешения на строительство, по мнению судов, было нарушение застройщиком или уполномоченным органом ст. 51 ГрК РФ, регулирующей правила выдачи такого разрешения, вне зависимости от степени их существенности, например:

отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок^[31], истечение срока действия договора аренды^[32];
несоответствие проектной документации положению о составе проектной документации^[33], в том числе отсутствие некоторых необходимых разделов^[34];
несоответствие ВРИ земельного участка^[35];
несоблюдение санитарных правил при проектировании (отсутствие учёта санитарно-защитной зоны проектируемого объекта)^[36];
отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации^[37];
несоблюдение специальной процедуры при выдаче разрешения^[38] и т. д.

Необходимо отметить, что в 2011 году ст. 51 ГрК РФ была дополнена п. 21.1, который предусматривает несколько случаев, когда действие разрешения на строительство может быть прекращено уполномоченным органом:

1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) поступление предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
3) отказ застройщика от права собственности и иных прав на земельные участки;
4) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
5) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

После появления этой нормы возник следующий вопрос: может ли быть прекращено действие разрешения на строительство в иных, помимо указанных в п. 21.1 ст.51 ГрК РФ, случаях?

Анализ актуальной практики арбитражных судов свидетельствует о том, что мнения судов разделились. В судебной практике представлено две позиции:

отзыв разрешения на строительство возможен, если застройщиком или уполномоченным органом нарушены положения ст. 51 ГрК РФ вне зависимости от наличия обстоятельств, указанных в п. 21.1 данной статьи. При этом п. 21.1 устанавливает специальные основания для отмены разрешения на строительство в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено, но впоследствии появились обстоятельства, препятствующие дальнейшему строительству. Анализ практики Верховного Суда РФ^[39] и арбитражных судов ряда округов свидетельствует о том, что они придерживаются этой позиции^[40];
п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых разрешение на строительство может быть отозвано. При этом в решении уполномоченного органа должна быть ссылка на одно из обстоятельств, указанных в п. 21.1, в противном случае решение об отзыве является незаконным. В частности, такую позицию занимает Арбитражный суд Волго-Вятского округа^[41].

Таким образом, судебная практика в подавляющем большинстве случаев полагает, что отмена разрешения на строительство в порядке самоконтроля возможна, если это разрешение было выдано с нарушением требований градостроительного законодательства.

С 04.08.2018^[43] введён новый порядок строительства ИЖС путём направления специального уведомления о планируемом строительстве объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство.

Следует отметить, что указанными поправками в ГрК РФ также было закреплено легальное определение «объект ИЖС», под которым понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект ИЖС», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.

Теперь в целях строительства, а также реконструкции объекта ИЖС или садового дома частные застройщики обязаны направить в уполномоченный орган специальное уведомление о планируемом строительстве, согласно утверждённой форме^[44], в порядке, определённом новой ст. 51.1 ГрК РФ.

Из указанной нормы следует, что требование о направлении уведомления о планируемом строительстве распространяется не только на строительство жилых домов, но и на строительство садовых домов, к которым ранее законодательство не предъявляло требований о получении разрешений или иного согласования строительства.

Соответствующее уведомление о планируемом строительстве должно содержать в себе определённый перечень сведений, перечисленных в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (о застройщике, о земельном участке, о планируемых параметрах постройки и т. д.), а также к нему должны быть приложены документы, перечисленные в п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ (правоустанавливающие на земельный участок, описание внешнего облика в определённых случаях), а само уведомление может быть направлено одним из предложенных законом способов: личное обращение, обращение через МФЦ, направление уведомления по почте или через единый портал государственных и муниципальных услуг.

В случае, если в направленном уведомлении о планируемом строительстве отсутствуют необходимые сведения либо к нему не приложены необходимые документы, уполномоченный орган возвращает застройщику уведомление в течение 3 рабочих дней со дня поступления такого уведомления. В этом случае уведомление считается ненаправленным (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

После получения уведомления о планируемом строительстве, соответствующего формальным критериям, уполномоченный орган обязан рассмотреть его в течение 7 рабочих дней, результатом чего должно стать направление частному застройщику уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке либо уведомление о несоответствии.

Срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней в случае, если создание объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство такого объекта.

Основания для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке перечислены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, указанный перечень оснований является закрытым.

В случае, если в установленный срок (7 или 20 рабочих дней) уполномоченный орган не направит частному застройщику, подавшему уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома, уведомление о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке, то поданное уведомление считается согласованным и даёт право частному застройщику осуществлять строительство в соответствии с указанными им в уведомлении параметрами в течение 10 лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется также при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

В соответствии с концепцией уведомительного порядка строительства объектов ИЖС в ст. 55 ГрК РФ, регулирующей порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, были внесены дополнения, устанавливающие уведомительный порядок информирования уполномоченных органов об окончании строительства объекта ИЖС (п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ).

Теперь частные застройщики не позднее одного месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС или садового дома в порядке, аналогичном подаче уведомления о планируемом строительстве, направляют в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомление об окончании строительства такого объекта с указанием необходимых сведений и приложением необходимых документов (п. 16 ст. 51.1 ГрК РФ).

Соответствующее уведомление может быть возвращено застройщику в течение 3 рабочих дней со дня его поступления и считается ненаправленным по следующим основаниям:

отсутствие в уведомлении предусмотренных сведений или отсутствие документов, прилагаемых к нему;
поступление уведомления об окончании строительства по истечении 10 лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве либо ��сли такое уведомление ранее не направлялось.

В положениях ст. 1 ГрК РФ содержится понятие застройщика, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Одновременно в законе введено понятие технического заказчика – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.

При этом согласно п. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться как сам застройщик, так и привлекаемый на основании договора строительного подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Такое лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, положения ГрК РФ допускают передачу полномочий как застройщика, так и (технического) заказчика другому лицу. В т. ч. возможна передача полномочий только в рамках одного или нескольких этапов строительства.

Следует помнить, что в законодательстве установлено обязательное требование об участии в СРО лица, планирующего осуществление функций технического заказчика.

На практике случаи передачи полномочий нередки, и оформляется такая передача договорами, чаще всего поименованными как договор на осуществление функций заказчика (застройщика) или договор о распределении функций заказчика (застройщика). Вопрос о правовой природе такого договора является дискуссионным как в теории гражданского права, так и в судебной практике. Единое мнение по данному вопросу не сформировано, в основном такие договоры определяют как договор совместной деятельности, подрядный, инвестиционный или агентский, а также как смешанный договор, содержащий в себе элементы перечисленных договоров в различных комбинациях. По нашему мнению, данный договор представляет собой разновидность агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Подтверждением данной позиции является, в частности, то, что выполнение техническим заказчиком своих функций возможно только на основании выданной застройщиком доверенности, т. е. технический заказчик осуществляет некоторые представительские функции для застройщика.

Не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. По общему правилу функции, осуществляемые заказчиком, не входят в обязанности генерального подрядчика, и, как видно из приведённых положений ст. 1 ГрК РФ, функции заказчика существенно шире. По общему правилу технический заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, а взаимодействует с генеральным подрядчиком от имени застройщика. В связи с этим, если строительство ведёт генеральный подрядчик, ответственность за качество, срок выполнения работ не может быть возложена на технического заказчика^[45].

С 1 июля 2017 года отменено требование о выполнении работ, приведённых в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, лицами, имеющими допуски СРО. После 1 июля 2017 года выполнение указанного вида работ допустимо лицами, состоящими в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, без необходимости получения ими каких-либо дополнительных допусков. Положениями ст. 9.5.1 КоАП РФ установлена административная ответственность за осуществление таких видов работ лицом, не являющимся членом СРО.

При этом ранее на практике дискуссионным являлся вопрос о необходимости соблюдения соответствующих требований застройщиком или техническим заказчиком в том случае, когда указанные работы осуществляет привлечённое застройщиком или (техническим) заказчиком на основании договора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, т. е. (генеральный) подрядчик. С 1 июля 2017 года указанная неопределённость разрешена в связи с наличием требования об исполнении функций технического заказчика только членом, соответственно, саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 47, п. 4.1 ст. 48, п. 2.2 ст. 52 ГрК РФ^[46].

Источник: Российская газета

Нужно ли оформлять в собственность теплицу или туалет, если они поставлены на прочный фундамент? Что делать, если построенный дом вплотную приблизился к участку соседа? Не заставят ли его снести? Как зарегистрировать старый земельный участок?

Эти и другие актуальные для любителей загородной жизни вопросы были заданы на «горячей линии» с читателями «Российской газеты». Отвечали на них генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Так что делать с теплицами? В интернете много прямо противоположных советов. Все-таки нужно или нет оформлять их в собственность?

Роман Ларин: Все зависит от назначения участка. Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

Если свои дачные постройки вы не оформили в собственность, то их будет трудно продать, подарить, сдать в аренду, возникнут проблемы и у наследников

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации.

То есть если на огородных участках появятся такие теплицы, то их заставят снести? А на садовых — надо регистрировать. Понятно. А как быть с кирпичным туалетом, если он совмещен с кладовкой?

Роман Ларин: Ответ тот же.

Читатель из Подмосковья. В Солнечногорском районе в СНТ у него «стоит избушка, брус 6х6 метров на цементных блоках. С мансардой». 30 лет без регистрации. Используют только летом. Нужно оформлять?

Роман Ларин: Здесь все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Садовый дом подлежит регистрации. Но обращаем внимание: процедура носит заявительный характер.

Как, кстати, и с каменным туалетом.

В то же время вы должны понимать: если объект недвижимости в собственности, то его легче продать, подарить, сдать в аренду. Меньше проблем с дальнейшим использованием будет и у наследников.

Вопрос от Вячеслава Николаевича Мартынова из Пензы. На участке у него давно стоит омшаник (помещение для разведения пчел) на фундаменте. Двухэтажный. Сейчас пристраивает кухоньку. Регистрировать?

Перечень разрешительных документов определяется формой собственности участка. Если он может использоваться для ИЖС и является собственностью потенциального заемщика, прежде чем обращаться в банк, нужно поставить в известность о намерении строиться местную администрацию.

Для этого необходимо подготовить уведомление по утвержденной форме, в котором указать адрес, площадь, примерное расположение будущего дома на участке. Следует выполнить и схематический план, отметить этажность. Важно, что в рамках ИЖС и на землях такого назначения допускается постройка зданий только до трех этажей. Если собственник земли планирует высотное строительство, из администрации ему ответят отказом.

К заявлению нужно приложить копии паспорта и выписку из ЕГРН, отправить пакет документов и дождаться ответа. После получения согласования можно приступать к поиску банка, который даст ипотеку на строительство жилого дома.

Если строительство предполагается на арендованной земле, важно заручиться согласием собственника участка и предусмотреть это в договоре. Документ потребуют в банке при рассмотрении заявки.

«Почти во всех регионах представлены крупные банки, которые выдают ипотечные кредиты на эти цели, — уточняет эксперт по инвестициям в недвижимость, руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль. ― Среди крупнейших — Сбер, РосБанк, ВТБ, Дом.РФ. Условия различаются от банка к банку, уточнять их нужно в финансовой организации. Но есть и общие: ставка от 4,6% годовых, первоначальный взнос от 0%, срок до 30 лет».

По словам эксперта, наиболее выгодные условия, предлагаемые банковскими организациями, могут оказаться маркетинговой уловкой. Например, при условии кредитования под 5% банк может ограничить период использования кредитных средств пятью годами, а при увеличении срока — увеличить и ставку, и размер первоначального взноса.

Поэтому оценивать условия ипотеки на строительство дома необходимо с учетом взвешенных факторов: следует изначально определиться с «комфортной» суммой ежемесячного взноса, возможностью выплаты первого взноса и лишь потом подбирать программы, которые соответствуют ожиданиям и финансовым возможностям.

«Основной минус таких программ — высокая ставка по кредитованию, — отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль, — а также низкий шанс получить одобрение на выдачу кредита».

Как правило, размер взноса составляет 15–25% от запрашиваемой суммы. Возможность заемщика внести эту сумму служит для банка сигналом платежеспособности клиента и позволяет предложить более лояльные условия кредитования ввиду низкого риска отказа в возвращении средств.

Первоначальный взнос ипотеки на строительство дома обычно можно внести средствами материнского капитала. При этом использовать маткапитал разрешено только в случае кредитования на постройку жилого дома, тогда как возводить садовый или летний домик за эти средства нельзя.

Можно, но условия будут не слишком выгодными. Наличие стабильного источника дохода у заемщика — еще один важный сигнал для банка, позволяющий снизить ставку и предложить более лояльные условия.

«Некоторые банки не запрашивают подтверждение дохода, а также выдают кредит ИП, самозанятым, позволяя оформлять до четырех созаемщиков, — продолжает Андрей Мозоль. — При этом если ипотека запрашивается на постройку дома на участке, который уже в собственности, то залогом служит строящийся объект недвижимости. А если кредит берут на приобретение участка и строительство на нем, тогда залоговое обременение накладывается на дом и нередко на участок тоже».

Многие кредиторы требуют оформления страхования жизни, здоровья и имущества. Без страховки условия кредитования ухудшаются или в выдаче кредита отказывают.

Чтобы получить деньги, нужно следовать общему алгоритму действий:

Выбрать земельный участок. Убедиться, что его целевое назначение отвечает главной цели — постройке частного дома (участок под ИЖС). Важно, чтобы рядом проходили системы коммуникаций, а участок был свободен от ограничений и сервитутов.
Согласовать проект, уведомить администрацию. Собрать разрешительные документы и приступить к выбору банка.
Уточнить в банке требуемый пакет документов. Обычно это заявление-анкета (ее заполняют в офисе финансовой организации или на сайте), паспорт, справка о доходах, разрешительные документы и выписка из ЕГРН. Необходимо собрать документы и подать их в банк.
Дождаться решения. Его принимают от одного до семи дней.
Подписать ипотечный договор.

Если одним из требований банка является наличие договора подряда между заемщиком и застройщиком, средства будут перечислены на счет застройщика. В остальных случаях средства передают заемщику ― на специальный счет или через банковскую ячейку.

Эскизный проект объектов недвижимости в 2022 году

Упрощённый порядок ввели в 2006 году и первоначально рассчитывали на 3 года. Однако кадастровые органы не смогли справиться с лавиной обращений, поэтому власти несколько раз продлевали сроки и вносили поправки в законы.

Дачная амнистия 2022 не только увеличивает срок, но и расширяет действие на кадастровую сферу, градостроительный кодекс.

ФЗ№267 действует с августа 2019 г. По закону о дачной амнистии до 2022 года можно бесплатно получить участки в публичной собственности и земли общего пользования в СНТ.

В связи с ситуацией по коронавирусу Госдума рассматривает законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. Ожидается, что упрощённый порядок будет распространяться на жилые и садовые дома, расположенные на участках под садоводство.

А вот на землях без установленного регламента строить жилые дома не получится, так как власти на это разрешения не дают.

Проще всего оформить земельный участок.

С постройками придётся разбираться в нюансах закона. Например, встречается много строений:

не отвечающих нормам пожарной безопасности
не соблюдающих отступы от границ
нарушающих ширину проездов

Как поступать в таких случаях? Кадастровые инженеры ГАИГ разбираются с документами, правилами в каждой ситуации.

Важно понимать, что принятые законы направлены на то, чтобы защитить от аварийного самостроя, легализовать строения для налогов и дать возможность гражданам законно распоряжаться недвижимостью.

Документация для оформления недвижимости включает паспорт владельца и свидетельство о праве.

Владельцу понадобится заплатить пошлину за подачу документов в Росреестр. Услуги кадастрового инженера оплачиваются по договору отдельно, после составления технического задания.

Технический план составляется после обмеров и определения координат строения. Поэтому кадастровые инженеры обязательно выезжают на местность.

Знаем по опыту работы, что разобраться в хитросплетениях дачной амнистии обычным людям бывает очень непросто.

Поправки, нормы местного законодательства, ограничения вызывают шквал вопросов и желание отложить решение вопроса с недвижимостью в долгий ящик.
Иногда список документов для регистрации меняется в зависимости от вида собственности, региона и состава объекта владения.
Сложно разобраться, какие постройки относятся к недвижимости и требуют узаконивания, а какие – нет.

Знания и опыт помогают нам решать самые сложные и запутанные задачи. Мы ответственно заявляем, что проблему можно решить. Приходите к нам, мы поможем решить вопрос, сдвинуть дело с мёртвой точки.

Проектировщики востребованы практически в любой профессиональной среде. В сфере недвижимости они помогают делать законную перепланировку квартир, строить дома с учетом всех существующих норм и правил. По словам Рипсиме Геворкян, проектировщики не только готовят чертежи, но и сопровождают заказчика на всех этапах подготовки и реализации проекта.

Предприниматели обращаются за помощью к проектировщикам как на старте бизнес-идеи, так и на этапе эксплуатации готовой постройки. Специалисты помогают спланировать будущий объект, реконструировать и узаконить уже существующий, приведя его в соответствие с нормами.

Проекты для ИЖС

Перед тем как построить дом, нужно подать заявление о начале строительства или же реконструкции существующего дома. Если нет конкретного представления, что вы хотите построить или же хотите донести корректно информацию по проекту строителям, для этого необходим пакет документов, который включает в себя архитектурную и конструктивную часть. Его изготовление логично и выгодно доверять компании, которая готова взять оформление работ «под ключ», ориентируясь на пожелания и бюджет заказчика.

«Мы работаем вместе с геодезистами, юристами, оценщиками. При проектировании дома учитываем все нюансы, собираем допроектную и готовим проектную документацию, помогаем получить разрешение на строительство или реконструкцию, а затем оформить построенный объект,

– подчеркивает специалист.

Долевое участие в строительстве в 2021 году

В комплекс работ по перепланировке и переустройству входит сбор исходной документации, получение технических паспортов, подготовка проекта перепланировки, согласование и корректировка (при необходимости), получение разрешения на его осуществление и оформление нового технического паспорта с учетом изменений.

«Нельзя переносить или ломать стены и проемы, вносить изменения в коммуникации без соответствующего на то разрешения. Если планировка уже сделана, ее нужно узаконить и быть готовым к тому, что в случае нарушений придется все вернуть на исходные позиции. Например, недопустимо сносить несущие конструкции, переносить газовое оборудование и стояки, передвигать кухню и санузлы в жилые помещения, расширять кухню за счет санузла, объединять лоджию с гостиной без согласия всех собственников дома. Прежде чем что-то менять, лучше заранее проконсультироваться с проектировщиком».

Узаконить уже внесенные изменения гораздо сложнее, чем получить разрешение на планируемые работы, но оформлять перепланировку нужно обязательно: это не только вопрос комфорта, а прежде всего безопасности. Именно с учетом этого специалисты компании «ТулЗемПроект» могут предложить несколько вариантов решения проблемы и подсказать наиболее приемлемый выход в той или иной ситуации.

Аренда земельного участка для дома (13)
Аренда земельного участка под бизнес (19)
Земельные участки по госпрограмме (12)
Земельные участки по льготе (9)
Земли сельскохозяйственного назначения (13)
Индивидуальное Жилое Строительство (25)
Кадастровые работы (16)
Отказ в аренде земельного участка (22)
Отказ в переводе в собственность (6)
Отказ в регистрации дома (5)
Покупка земельного участка (27)
Продажа земельного участка (15)
Судебные иски и споры (10)

На сегодняшний день приаэродромная территория официально установлена далеко не во всех аэропортах. Проекты решений есть, однако не все они утверждены официально, поскольку не прошли сложную процедуру согласования с федеральными и местными органами власти.

Так, аэропорты Внуково и Шереметьево 17.04.2021 года (Приказы Росавиации 394-П и 395-П) официально установили приаэродромную территорию с 1 по 6 зону подзону. 7 подзона пока находится в виде проектного решения. Аэропорт Домодедово подзоны не утвердил.

Аэропорт Ярославль, Минеральные воды официально установили все семь подзон.

Если ваш земельный участок подпадает в приаэродромную территорию – уточняйте о необходимости согласования в местном муниципалитете. Возможно, в конкретном случае, с 01.07.2021 согласование не требуется.

Справочно:
Решение об установлении приаэродромной территории принимается в отношении аэродромов:

гражданской авиации — Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиацией).
государственной авиации — Минобороны РФ;
экспериментальной авиации — Минпромышленности и торговли РФ;

(Постановление Правительства РФ от 02.12.2017 N 1460)

Вы скажете «Ну какая это экономия? Проект стоит денег и зачем их просто так тратить?»

Тут можно вспомнить русскую поговорку «Скупой платит дважды»…

Проект дома вам даст информацию о строительстве, которой у вас нет. Продуманную планировку, внешний вид. А самое главное Проект дома вам даст ответы на то «Как правильно построить! И сколько материалов вам потребуется!

Потому что проект дома — это инструкция для строителей как правильно и ничего не придумывая построить ваш дом. И то что в проекте будут посчитаны материалы необходимые для строительства, сэкономит вам колоссальную сумму. Ведь строители не смогут сказать что им не хватило чего то. И вы не будите тратить свое время на то чтобы резко им это привезти. А если им «якобы» не хватило чего то крупногабаритного, то сэкономите еще и на доставке…..

Так же помимо вопроса как правильно построить, часто встает вопрос- А как это сделать по закону? Не стоит забывать и о градостроительном законодательстве. Но разработанный проект и здесь вам пригодится. Так как обычный человек не может знать все тонкости и нюансы которые требуют неукоснительного соблюдения. Ведь даже несоблюдение отступов от границ участка в 3м, может вылиться вам в кучу нервов. Так как вам откажут в регистрации права собственности. А таких нюансов много.

Поэтому я рекомендую обратиться за разработкой проекта дома к профессионалам. А не рисовать планировку самому на бумажке для бригады строителей.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:

Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
В иных случаях, предусмотренных законодательством.

Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:

Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:

уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.

Орган, выдавший разрешение на строительство ИЖС, передает в территориальные органы Росреестра сведения о прекращении права пользования на землю в порядке межведомственного взаимодействия.

Несомненно, стоит отметить тот факт, что получение разрешения на строительство частного дома на участке ИЖС является довольно затратной по времени процедурой. Однако, во избежание в дальнейшем сложностей с оформлением ввода жилья в эксплуатацию, лучше всего позаботиться о наличии разрешительных документов заранее.

Предыдущая страница
1
2
3
Следующая страница

Покупка или строительство загородного дома, коттеджа или таунхауса – это разумное решение в ситуации, когда у вас есть большая семья, которой становится тесно в квартире, или у вас просто есть желание переехать за город.

Сегодня практически у всех крупных банков, которые работают с ипотекой, в списке программ есть ипотечный кредит на покупку или строительство частного дома. Практически – потому что это все еще не настолько распространенное предложение, как ипотека на покупку жилья в многоквартирном доме, им пользуется не так много клиентов, да и рисков у банка больше.

Какие есть особенности у ипотеки на строительство дома:

При оформлении ипотечного кредита на постройку дома банк практически всегда требует предоставить в залог земельный участок. Он должен находиться у вас в собственности, и вы должны иметь разрешение на строительство (а так как в СНТ участок не принадлежит гражданину, подходит только земля под ИЖС).

Если земли у вас в собственности пока еще нет, вы можете взять ипотеку и на покупку участка, и на строительство дома. Но в этом случае банк может попросить вас предоставить другой залог, например, в виде квартиры или комнаты, находящейся у вас в собственности.

Почему такие требования? Дело в том, что земельные участки для многих банков неинтересны в качестве залога, это не такие ликвидные объекты, как квартиры. Землю сложнее продать, и поэтому если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по ипотеке, банку будет сложнее вернуть свои деньги обратно.

Из-за этого и к заемщику, и к его земельному участку будут предъявляться повышенные требования. Начнем с самого заемщика:

Главное – это платежеспособность. Если у вас нет возможности подтвердить доходы хотя бы косвенно, ипотеку вам не одобрят.
Трудовая занятость – если вы зарплатный клиент банка, то вашу заявку рассмотрят уже через 3-4 месяца после начала трудоустройства на текущем месте, для остальных заемщиков требуется не менее 6 месяцев трудового стажа. Для ИП и владельцев бизнеса, самозанятых нужно иметь стаж от года и более.
Низкая или отсутствующая кредитная нагрузка. При оценке заемщика скоринговая система обязательно изучает наличие у него других долгов и их соотношение к зарплате. Если вы уже отдаете порядка 40% от своего дохода на другие кредиты, вам ипотеку не одобрят. Их надо закрыть, даже карты рассрочки и кредитки.
Кредитная история. Чем большая сумма вам требуется, тем «чище» должна быть ваша репутация. Если история испорчена, следует предварительно заняться её улучшением, и только потом переходить к подбору кредита.

Что касается земельного участка, то здесь смотрят на следующие параметры:

Благодаря развитости клиентской базы и широкому распространению отделений Сбербанка в России, именно сюда предпочитает обращаться большинство заемщиков, которым нужна крупная денежная сумма на постройку дома. Сбер выдает ипотеку на строительство дома на таких условиях:

Сумма кредита – от 300 тысяч до 75% от оценочной стоимости жилья.
Срок погашения кредита – не более 30 лет,
Первый взнос – минимум 25% от стоимости жилья,
Процентная ставка начнется от 9,2% в год.

Если стоимость строительства увеличится, то банк может дать вам отсрочку по выплате основного долга, либо увеличить срок кредитования на 2 года. Ипотека доступна для заемщиков в возрасте от 21 до 75 лет, которые имеют общий трудовой стаж от года, и на текущем месте от полугода. Можно передать в залог как приобретаемый объект, так и другой, уже находящийся в собственности.

1.6. Разрешение на строительство

Если вы не хотели бы по личным причинам обращаться в Сбербанк, либо вы хотите сравнить его предложение с другими кредитными организациями, то вы конечно можете изучить аналогичные программы от сторонних банков.

Кого можем порекомендовать:

Банк	Условия кредитования	Особенности сделки
ВТБ	Сумма – от 0,3 до 20 млн. рублей Ставка – от 9,3% в год Минимальный взнос – от 20%	Можно купить земельный участок и построить собственный дом в коттеджном поселке только у аккредитованного банком застройщика
ДОМ.РФ	Сумма – от 0,5 до 30 млн. рублей Ставка – от 9% в год Минимальный взнос – от 20%	Можно построить на собственном участке или одновременно взять деньги и на покупку земли и на строительство
Россельхозбанк	Сумма – от 0,1 до 20 млн. рублей Ставка – от 9,1% в год Минимальный взнос от 0%	Не имеет отдельной программы на строительство жилья, выдает целевую ипотеку под залог имеющейся недвижимости
Росбанк	Сумма – от 0,6 млн. до 65% от стоимости имеющейся недвижимости Ставка – от 7,4% в год	Выдает целевой кредит на строительство дома под залог имеющейся недвижимости
РНКБ	Сумма – от 0,3 до 15 млн. руб. Ставка – от 6% в год	Строительство жилого дома под залог земельного участка, по окончании строительства залогом становится дом

Как видите, многие банки действительно предоставляют жилищные кредиты, средства от которых можно использовать на постройку дома, но не выделяют эти программы как отдельные. Чаще можно встретить ситуацию, когда банк готов выдать деньги под залог имеющейся у вас недвижимости, при этом кредит может быть целевым (ипотечным), так и нецелевым (потребительским).

Чтобы получить ипотеку на строительство дома, желательно тщательно подготовиться. Мы рекомендуем предварительно сделать запрос в БКИ, чтобы узнать свою кредитную историю и рейтинг, если есть старые небольшие долги или открытые кредитные карты, то их надо закрыть.

После вы определяетесь с программой и банком, переходите на его сайт, изучаете полное описание, делаете онлайн-расчеты. При необходимости – приезжайте в офис на консультацию, чтобы узнать все нюансы и список бумаг, которые надо собрать.

Стандартный пакет документов, который требует большинство банков, будет выглядеть так:

Паспорт гражданина РФ основного заемщика и всех созаемщиков,
Копия трудовой книжки (или онлайн-выписка, если трудовая книжка электронная),
Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка,
Документ о семейном положении,
Свидетельства о рождении детей, если они есть.

В каждом банке действуют свои требования, и список требуемых документов может отличаться. Например, могут дополнительно попросить принести ИНН или СНИЛС, а для ИП – предоставить документы по предпринимательской деятельности. Уточнять конкретный список надо у сотрудника банка.

После сбора всех личных документов вы делаете следующее:

Заполняете заявку на официальном сайте банка или в его отделении. Если вы используете специальное предложение от партнера банка, например, по акции в банке ВТБ, то заполнить анкету можно на странице «Метр квадратный».
Далее ждете предварительного решения банка, оно придет по смс. Вам перезвонит банковский специалист, ответит на ваши вопросы и скажет, какие документы принести в офис.
После их изучения вам дадут окончательное решение по кредитной заявке.
Вы подбираете нужное предложение от партнера банка, либо заключаете договор со строительной компанией,
Вам назначают дату сделки. Вы приносите оригиналы всех документов, открываете текущий счет, подписываете кредитный договор и оформляете страховку.
Далее открываете эскроу-счет или аккредитив при необходимости, подписываете договор купли-продажи с продавцом,
Сдаете все документы на государственную регистрацию и происходит полный расчет с продавцом.

Вас обязательно будет курировать менеджер банка на каждом этапе ипотечной сделки. Если вам нужна дополнительная помощь, то всегда можно обратиться к риэлтору или юристу.

Для обоих документов, упомянутых выше по тексту, действующим законодательством предусмотрены и утверждены свои формы.

Так, бланк разрешения на строительство жилого дома и прочих капитальных объектов утвержден Приказом Минстроя России от 19.02.2015 года № 117/пр (Приложение № 1). Данный документ включает в себя следующие сведения:

«Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:

тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
кадастровый номер земли,
информация о градостроительном плате участка,
общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.

В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.

Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):

возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
иные исключения, предусмотренные законом.

Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома на участке или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.

Согласно единым правилам в качестве заявителя при выдаче разрешения (уведомления) на строительство объекта выступает застройщик. Это может быть физическое или юридическое лицо (организация), планирующее возведение, реконструкцию или изменение определенной капитальной постройки.

Таким образом, подавать документы на выдачу разрешения (уведомления) может гражданин, планирующий строительство дома на своем участке, или же уполномоченный представитель организации, желающей начать строительные работы.

Кроме того, в качестве заявителя также может выступать доверенное лицо застройщика. В данном случае у первого на руках должна быть действующая доверенность на совершение подобных действий.