Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рыночная стоимость земельного участка земельное право». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.
Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.
Понятие рыночной цены земельного участка
Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:
- месторасположение земли;
- наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
- коммуникационные сообщения;
- сложившаяся экономическая ситуация региона;
- транспортная проходимость и др.
Используется рыночная стоимость для:
- совершения сделок купли-продажи;
- установления размера оплаты за аренду помещений;
- определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
- судебных прений и т. д.
В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:
- Подготовительного;
- Собственно оценки;
- Формирования отчета.
Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.
Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.
Ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка является неопределенной (неустановленной), может возникнуть, например, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отмене кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ.
Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.
На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями.
Стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 000 рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличаются. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в городской администрации или же в сельском совете.
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.
Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.
Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.
При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть.
Анализ наибольшей эффективности
Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны.
Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.
Именно на базе этих расчетов каждый собственник платит налоги за недвижимость. Однако зачастую она завышена, т. к. устанавливается массовыми методами, не позволяющими изучить все нюансы образования рыночной стоимости на конкретный земельный объект. Если вы не согласны с КС, ее можно оспорить с нашей помощью.
Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос.
Оценка земли – это не только замеры площади, определение качества почвы и целевого предназначения. С экономической точки зрения оценка земли – это определение стоимости земельного участка, исходя именно из её параметров: площади, местоположения, категории, предназначения, перспектив использования, прежнего, текущего и возможного дохода, получаемого с земельного участка и многих других характеристик.
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости.
Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно
Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.
Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.
Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.
Во-вторых, согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка.
Важные особенности расчета цены на аренду земли
Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2013 г. полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Росреестр. Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.
К числу таких показателей относятся кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка и нормативная цена земли.
В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.
Государственная кадастровая оценка земли: цель и особенности проведения
Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.
Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.
Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.
Кадастровая оценка и стоимость земельного участка
Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.
Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.
Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.
Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».
Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.
Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю.
Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.
Расчет аренды государственных земель:
- А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
- К – кадастровая стоимость земли;
- % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.
От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.
Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?
Определение кадастровой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками, являющимися членами саморегулируемой организации, на основании договора с заказчиком и в соответствии с установленными требованиями, правилами и стандартами в области оценки.
Как формируется рыночная стоимость земельного участка
Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже.