Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли комнаты в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Выше мы объяснили разницу между комнатой и долями, для чего нужно юридически оформить свою недвижимость в статус «комнаты», определили цели продажи и узнали, как можно увеличить сумму покупки будущей квартиры за счет субсидий.
Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант – куплена или получена по наследству, подарена).
Как продать комнату в коммунальной квартире?
Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.
Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.
Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.
Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.
Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире
Тем не менее, жизнь есть жизнь и часто соседи все же не ладят друг с другом. И получить нотариальный отказ не представляется возможным. Или бывает, когда одного из соседей по каким-то причинам надолго занесло в другой город. И никто из соседей не имеет с ним контакта. Он остается сособственником и его отказ также нужен, как и других соседей. Что делать тогда?
Нотариально заверять отказ при продаже ДОЛИ!! а если я продаю выделенную комнату с отдельным лицевым счетом, достаточно письменного уведомления и отказа соседей по почте заказным письмом?
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
- Оценить ее.
- Подготовить к продаже.
- Найти покупателя.
- Оформить необходимые документы.
- Осуществить сделку.
Прежде всего нужно определиться с формулировкой предложения – какой объект продается? Собственник может владеть не только «комнатой», но и абстрактной «долей в праве собственности на квартиру». Если продается изолированное помещение – особых проблем не возникает. В случае с долей нужно прикладывать соглашение о порядке пользования жилым помещением.
Судя по выписке из ЕГРН на каждую комнату выписка делается отдельно и у каждой комнаты свой кадастровый номер. Если собственники 2-х комнат хотят продать свои комнаты каким же образом нужно правильно уведомлять соседей, через нотариуса или достаточно письма с описью и уведомлением? Заранее благодарю за ответ.
Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.
Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.
У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности.
Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).
Коммунальная квартира — это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры.
Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).
Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.
Коммунальная квартира может быть «разношерстной», т.е. с приватизированными и не приватизированными комнатами. Если человек живет в помещении на основании договора соц найма с муниципалитетом, он не является собственником.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
У меня следующий вопрос, имеется комната в коммунальной квартире собственник несовершеннолетний ребенок 100%, хотим комнату продать и сразу купить однокомнатную квартиру с выделением доли несовершеннолетнему ребенку, но после покупки квартиры и продажи комнаты остаются деньги, куда можно их потратить?
3. Размещение объявления о продаже
В соответствии со статьей 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки.
ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.
В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
Если несовершеннолетний ребенок является собственником жилого помещения или его доли, то согласие органов опеки на продажу указанного имущества является обязательным.
В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении. Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.
Чтобы доли превратились в комнату, нужно, чтобы все собственники этой квартиры пошли к нотариусу и в добровольном порядке подписали договор об определении права пользования.
Нужен ли нотариус при продаже комнаты?
Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца.
По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату. В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире
Пока Вы не предоставите документы, подтверждающие, что приобретаете жилье несовершеннолетнему ребенку по условиям не хуже имевшегося, Вы согласие на продажу не получите.
То, что в нашем городе принято называть комнатами, является как раз долями. Обычно, продавая комнату, собственник продает, например, 17/86 долей квартиры, предполагая, что на эти 17 долей приходится его комната, площадью 17 квадратных метров. Однако, это заблуждение.
Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан.
Если вам нужна именно стоимость услуг за составление договора, то тут цена колеблется от 5 тысяч до 20.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ).