Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор аренды в 2022 году что это такое, квартиры, земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?
При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.
Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.
Как арендодателю различать операционную и финансовую аренду в 2022
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.
Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.
Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.
Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).
Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?
Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.
При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.
Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды
За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.
Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.
Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.
При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Арендодателям пункт 24 ФСБУ 25/2018 предписывает разделять объекты по двум видам аренды.
1. Операционная аренда.
При операционной аренде все экономические выгоды и риски, которые обусловлены его правом собственности на предмет аренды, остаются у арендодателя.
2. Финансовая аренда.
При финансовой аренде все экономические выгоды и риски, которые обусловлены правом собственности арендодателя на предмет аренды, переходят к арендатору.
Экономические выгоды возникают во время срока экономической службы актива, включая доход от повышения стоимости актива.
Риски – это возможность убытков из-за простоя оборудования, использования устаревших технологий, изменений условий рынка и т.д.
Как понять, к какому виду аренды относить договор? Обратимся к пунктам 25, 26 ФСБУ 25/2018.
О том, что аренда относится к операционной, прописано в пункте 26 ФСБУ 25/2018. Это любое из обстоятельств:
- срок аренды существенно меньше и несопоставим с о сроком полезного использования предмета аренды;
- предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
- на дату предоставления предмета аренды арендатору приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
- иные обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что экономические выгоды и риски несет арендодатель.
Типичные примеры операционной аренды – аренда земельного участка, сдача в аренду помещения или автомобиля без права их дальнейшего выкупа.
Написать комментарий
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.
Важно! При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок регистрация не требуется (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2018 № Д23и-389).
Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.
Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.
При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 16092/10, от 15.02.2011 № 14381/10).
Начиная с 2022 года, для многих компаний становится обязательным применение стандарта ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н).
Этот стандарт касается учета как у арендатора, так и у арендодателя. Для некоторых бухгалтеров применение данного стандарта вызывает сложности, ведь арендованное имущество годами учитывалось на забалансовом счете и не выводилось на баланс у арендатора. Теперь требуется определять так называемую справедливую стоимость, руководствуясь международным стандартом IFRS 16 «Аренда» и использовать ставку дисконтирования.
Можно ли избежать применения этого стандарта и учитывать арендные отношения по «старым» правилам?
Классификация объектов учета аренды подразумевает выполнение ряда условий. Одним из таких условий является предоставление арендодателем арендатору предметов аренды на определенный срок (п. 5 ФСБУ 25/2018). Как мы видим, формально бессрочные договоры аренды не подпадают под объекты учета. А при расчете срока аренды для целей учета стандарт опять отсылает нас к срокам, установленным договорам аренды (п. 9 ФСБУ 25/2018).
Обратимся к международному стандарту IFRS 16 «Аренда» — он тоже регулирует арендные отношения с определенным сроком действия.
В данной ситуации стороны, которые изначально заключают договоры аренды на 11 месяцев, а затем их продлевают, не избавлены от обязанности применять стандарт. Согласно п.9 ФСБУ 25/2018 точкой отчета действия срока аренды является дата предоставления предмета аренды.
Поэтому бессрочные договоры аренды проще отражать на счетах бухгалтерского учета.
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
-
Штрафы ГИБДД: основание для выдворения иностранца из РФ
153 0
Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
- до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
- до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т.е. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Предварительный договор аренды будущей недвижимости
Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.
Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:
- при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
- при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
- если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.
Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.
Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.
Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:
- целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
- одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
- часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.
Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.
Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.
Специалисты Росреестра не выезжают на арендуемый объект для регистрации договора. Все проверки проходят по документам, представленным сторонами. В их перечень могут входить:
- заявление на регистрацию/кадастровый учет;
- регистрационные документы организации или ИП;
- доверенность на представителя (при необходимости);
- правоподтверждающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство);
- подлинник договора аренды со всеми приложениями (нужно представить 3 экземпляра);
- платежку об оплате пошлины (22 тыс. руб. для юридического лица);
- технический план на часть помещения или на объект после перепланировки.
Порядок оплаты пошлины и услуг кадастрового инженера стороны определяют самостоятельно.
На регистрацию можно обращаться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Это повлияет только на сроки проверки документов (через МФЦ все процедуры займут на 2 дня дольше). Документы может подать представитель, если у него есть доверенность. Директора компании арендодателя или арендатора действует без доверенности, поэтому на него нужно представить приказ.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
Если основной договор аренды проходил регистрацию, такую же процедуру нужно пройти с дополнительными соглашениями к нему. Допсоглашения могут касаться изменения любых условий аренды, если об этом договорились стороны. Если решено продлить договор, допсоглашение с такими договоренностями нужно представить на регистрацию.
Комментарий эксперта. В нашей компании вы можете заказать технический план на новый объект, на изменения после перепланировки (в том числе для аренды). Кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй быстро проведут необходимые обследования и обмеры, запросят и проверят сведения ЕГРН. Также мы окажем сопровождение при прохождении регистрации и учета в Росреестре.
При поступлении предмета аренды нужно сделать проводку по дебету счета 08 и кредиту счета 76, субсчет «Обязательства по аренде» на сумму фактической стоимости ППА.
Далее стоимость ППА переносится на счет 01 и подлежит амортизации в обычном порядке с использованием счета 02 с отнесением начисленной суммы амортизации на соответствующий счет затрат (26, 20, 91 и т.д.).
Проценты начисляются проводкой по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы» и кредиту счета 76, субсчет «Обязательства по аренде». А вот расходы в виде арендной платы в учете не отражаются.
Если арендная плата включает в себя НДС, то он отражается проводкой по дебету счета 19 и кредиту счета 76.
Перечисление арендных платежей отражается по дебету счета 76, субсчет «Обязательства по аренде» и кредиту счета 51.
Договор аренды земельного участка
г. Курган 21 апреля 2021 года
Дрозда Юрий Антонович, 11.03.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Алексей Геннадьевич, 20.02.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- сумма арендной платы;
- права, обязанности и ответственность сторон.
Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель вправе:
Иметь доступ на земельный участок для осуществления контроля, с целью проверки пользования Арендатором участком по целевому назначению.
Расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования земельным участком Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании участком.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор вправе:
Пользоваться участком по целевому назначению.
Осуществлять иные действия по пользованию участка, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование участком в сроки, предусмотренные соглашением.
Соблюдать правила пользования земельным участком.
После окончания действия договора возвратить участок в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации.В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.
Как инвестору понять, что для него выгоднее?
Есть два пути:
- Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
- Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.
Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.
Считаем по формуле банковского процента:
1 500 000/(1+0,1)3 = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.
Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.
Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.
ПС = К / (1+ r)t
Где:
ПС – приведенная (дисконтированная) стоимость;
К – дисконтируемая сумма;
r – процентная ставка;
t – период кредитования.
В бухотчетности по МСФО принято показывать проекты по 2-му варианту. А в качестве проекта рассматривать и приобретение активов, и дальнейшее ими распоряжение (например, передача в лизинг). Во всех случаях нужно продемонстрировать пользователю, что поступить с деньгами выгоднее именно так, чем просто отнести их на процентный вклад в банк. Теперь то же самое нужно и в ФСБУ.
Если вы арендуете муниципальное помещение, то вправе передавать права аренды другим лицам. Например, в случае банкротства компании, ее переезда и т.д.
Чтобы уступить право аренды, вы должны расторгнуть ранее заключенный договор с администрацией, о чем необходимо заявить в соответствующий орган власти. Вы составляете заявление с указанием причин расторжения договора.
Стоит отметить, что уступка прав аренды допускается только в случае соблюдения арендатором всех условий по договору и отсутствия задолженности по платежам.
Вы можете передать право аренды муниципального помещения другому лицу, но только расторгнув договор с администрацией
Взяв в аренду муниципальное помещение, вы не имеете права передавать его во временное пользование иному лицу напрямую. После расторжения договора администрация обязана устроить новые торги и дождаться поступления нескольких предложений. Объект переходит в дальнейшее владение победителю аукциона.
Таким образом, любой гражданин или юридическое лицо способны получить во временное пользование (а в дальнейшем — в постоянное) свободный объект муниципальной собственности.
Об особенностях государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт, государственный регистратор Дмитриевского межрайонного отдела Управления Росреестра по Курской области В.Т. Мальцева.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.
Арендодателями могут быть только собственники и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду При сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендодателями выступают уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.
В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену. Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.
Предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого участка, поданного в орган местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться такими участками (на территории района заявление предоставляется а администрацию района).
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина орган местного самоуправления может принять одно из следующих решений:
1.О проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды.
На основании решения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней публикуется извещение о проведении такого аукциона (в районной газете или в сети Интернет).
Соглашение, по которому его участники обязуются в будущем заключить основной договор на необходимых им условиях, именуется предварительным арендным договором.
Чаще всего предварительный договор оформляется в следующих случаях:
- У арендодателя отсутствует недвижимость в данный момент времени (например, бизнес-центр находится на этапе строительства).
- Здание достроено, но еще не введено в эксплуатацию.
- У арендодателя отсутствуют нужные для заключения соглашения документы.
- У арендатора недостаточно денег для оформления основного соглашения в настоящее время.
Контрагентам стоит уделить внимание условиям предварительного соглашения. Далее мы расскажем об обязательных пунктах, нежелательных условиях, а также о надлежащей форме договора.
Первый шаг к заключению арендного договора — подготовка соответствующего письменного требования к контрагенту. К документу предъявляется ряд требований, о которых будет сказано ниже.
Регистрация участков с «временным» статусом: что изменится с 1 марта 2022 г.
Письмо с требованием (предложением) направляется на юридический адрес/адрес для корреспонденции, согласованный в предварительном договоре. Желательно направить деловому партнеру заказное письмо с уведомлением, не забыв про опись вложения. Дополнительно заинтересованный партнер вправе направить письмо на электронный адрес контрагента, если такой способ связи указан в соглашении сторон.
Будьте внимательны: предложение (требование) направляется строго в пределах срока, отведенного на заключение договора.
Предварительный арендный договор прекращает свое действие по обозначенным в законе/соглашении основаниям. Примечательно, что в определенных ситуациях договор прекращается автоматически.
Предварительное соглашение допустимо расторгнуть:
- по соглашению контрагентов;
- по инициативе одно из партнеров (при наличии соответствующих положений в договоре);
- при значительном изменении обстоятельств (если у контрагентов не получилось скорректировать соглашение, исходя из изменившихся обстоятельств).
Задаток подлежит возврату, если контрагенты прекратили соглашение по обоюдному согласию, либо в случае невозможности исполнения предварительного договора. Но деньги не возвращаются, если сделка сорвалась по вине одного из контрагентов. Если в прекращении сделки виноват получатель платежа, он возвращает деньги в двойном размере.
Если деловые партнеры так и не заключили основное соглашение до окончания оговоренного срока или предложение подписать его не направлялось, предварительный договор прекращает свое действие. Сторона, получившая деньги в счет исполнения обязательств по предварительному соглашению, возвращает их контрагенту. Иное расценивается как неосновательное обогащение.
Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2021 году
Предварительный договор аренды (далее также – изначальный, первоначальный) используется чаще всего в разрезе правоотношений, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений.
Предпринимательская деятельность требует принятия гибких решений, позволяющих оперативно вводить имущество в гражданский оборот.
С целью скорейшего поиска новых арендаторов, потенциальный собственник здания еще на этапе строительных работ может заключить предварительный арендный контракт.
Нормативное регулирование порядка заключения и оформления предварительных договоров содержится в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).
Рассмотрим законодательные нюансы, указанные в данной статье:
- Предварительный контракт – это договор, который обязывает сторон в будущем заключить основной, на тех условиях, которые предусмотрены в таком первоначальном соглашении.
- Изначальное соглашение заключается в форме, которая установлена на законодательном уровне для основного контракта. В случае аренды, форма договора регламентируется ч. 1 ст. 609 Кодекса. Если хотя бы одна из сторон – юрлицо, или же срок аренды более 12 месяцев, договор должен заключаться только в письменной форме, в остальных случаях возможна устная.
Соответственно, если участники процедуры решили, что в будущем сделка будет заключена на срок менее 12 месяцев, и среди контрагентов нет юридических лиц, предварительный контракт может быть заключен устно, если основной будет в идентичной форме.
Ч. 2 ст. 429 Кодекса установлено, что несоблюдение формы предварительного контракта повлечет его недействительность.
- В том случае, если стороны уже заключили изначальное соглашение, и контрагент уклоняется от заключения основного контракта, будут применяться последствия, предусмотренные ч. 4 ст. 445 Кодекса. Суд, на основании положений указанной статьи, принудительно заключит основной договор. Суд также может присудить выплату пострадавшей стороне компенсации всех убытков, причиненных уклонением от заключения договора.
Крайне важно заявить требование в суд о понуждении к заключению документа в течение 6 месяцев с момента заявления одной из сторон об отказе исполнения обязательств.
- Если у участников процедуры есть разногласия относительно условий основного контракта, такие условия могут быть определены судебным органом. При этом основной договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу соответствующего судебного вердикта.
- В первоначальном контракте указывается срок, в течение которого стороны арендных правоотношений обязаны заключить основное соглашение. Если до окончания такого срока контракт так и не был заключен, либо один из участников процедуры так и не направил другому письмо с предложением заключить сделку, обязательства по первоначальному договору прекращаются.
Обычно к заключению первоначального контракта стороны прибегают в случае, когда уже есть устная договоренность по поводу основных условий предстоящей сделки, но существуют определенные препятствия к ее непосредственному осуществлению.
Примеры:
- будущий арендодатель осуществляет строительство здания или сооружения и заинтересован по окончании строительных работ сразу найти арендатора и заключить с ним договор;
- у арендатора или арендодателя нет документов, необходимых для оформления сделки, но есть вероятность, что они появятся в будущем.
Поскольку первоначальный договор не требует регистрации в органах Росреестра, то и предоставлять какие-либо документы сторонам в эту инстанцию не требуется.
Какой-либо особой документации и при заключении самого договора также не требуется – ввиду некоторой специфики заключения предварительных контрактов, когда у сторон отсутствуют документы, необходимые для совершения основной сделки.
Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год
И.М.Кирюшина,
А.В.ТюринаВероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено.В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е.объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ).Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ.Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект
аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях»).По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды.Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания
норм гражданского законодательства.Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Похожие записи: