Какие документы нужны для получения разрешения на строительство частного дома на своём участке в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для получения разрешения на строительство частного дома на своём участке в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как получить разрешение на строительство дома

2. Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства

3. Как оформить разрешительную документацию на строительство

4. 1.6. Разрешение на строительство

5. Выдача разрешений на строительство

С 4 августа прошлого года введен единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности в садоводческих некоммерческих товариществах и населенных пунктах. С этой даты для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов ИЖС, созданных на вышеуказанных землях и для создания садового дома, жилого дома на садовом земельном участке установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома. Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.

Уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов установлен вступившим в силу Федеральным Законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь, соблюдая новый порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.

В уведомлении должны быть указаны ФИО и адрес застройщика, его паспортные и контактные данные, кадастровый номер участка, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, а также сведения о планируемых параметрах будущего дома.

С уведомлением о планируемом строительстве по общим правилам следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия.

Важно отметить, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяется в одном значении. Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Определены предельные размеры для жилых домов – не выше 20 метров и не больше трех этажей.

После подачи уведомления о планируемом строительстве, реконструкции жилого дома, садового дома не стоит сразу начинать строительство, нужно дождаться уведомления от уполномоченного органа местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка.

Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. После этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.

Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов в установленный для этого срок не получил, то размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).

Как получить разрешение на строительство дома

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство (далее – разрешение) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, ППТиПМ, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям ППТиПМ при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта^[1], а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с п. 7 ст. 36 ГрК РФ требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления. В отношении отдельных видов объектов капитального строительства и земельных участков форма заявления о выдаче разрешения утверждается в особом порядке^[2].

Особый порядок выдачи разрешения специально уполномоченными органами (организацией) предусмотрен для некоторых объектов, в частности:

объектов космической инфраструктуры;
гидротехнических сооружений;
объектов, связанных с использованием недр;
объектов, связанных с атомной энергией, и т. п.

Например, в случае, если при проведении работ по сохранению ОКН затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности такого объекта, разрешение выдаётся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН (п. 5.1 ст. 51 ГрК РФ).

Также особый порядок выдачи разрешения предусмотрен в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства:

на территориях двух и более субъектов РФ (включая осуществляемую на территории одного субъекта РФ реконструкцию объекта, расположенного на территориях двух и более субъектов РФ), в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ, – выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) – органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района – органом местного самоуправления муниципального района.

При этом в силу прямо установленного ГрК РФ запрета не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии утверждённых ПЗЗ, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а также объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, регламенты, в случае несоответствия проектной документации объектов капитального строительства ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории, в иных предусмотренных законом случаях.

Кроме того, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для КРТ, выдача разрешения на строительство многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утверждёнными ППТиПМ.

С 01.01.2024 перечень устанавливаемых ГрК РФ запретов на выдачу разрешения на строительство дополнится запретом на выдачу разрешения на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения, содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Требуемые документы должны содержать необходимую информацию о земельном участке, в том числе ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство^[3], о планируемом строительстве/реконструкции, сведения о застройщике.

С 04.08.2018 перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, был скорректирован. Так, в случае строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством РФ подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона подлежит изменению, к заявлению о выдаче разрешения должно быть приложено решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Форма разрешения утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Данный Приказ также содержит подробную инструкцию по заполнению разрешения.

Нарушение утверждённой формы или порядка её заполнения при выдаче разрешения может повлечь за собой признание такого разрешения не соответствующим закону и недействующим, а также приостановление строительства до получения нового разрешения. Например, разрешение может быть признано недействующим в связи с несоответствием содержащихся в нём сведений проектной документации^[15].

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, а осуществление указанных действий при отсутствии разрешения является основанием для привлечения к административной ответственности и/или признания строительства самовольным.

При этом п. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрен открытый перечень случаев, когда получение разрешения не требуется:

1) строительство, реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство, реконструкция на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определённых в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
2) строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства;
3) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и иных некапитальных строений, сооружений);
4) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5) изменение объектов капитального строительства (их частей), не затрагивающее конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышающие предельные параметры, установленные градостроительным регламентом, в т. ч. капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также строительство, реконструкция буровых скважин;
6) строительство, реконструкция посольств, консульств и представительств РФ за рубежом;
7) строительство, реконструкция объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
8) размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
9) иные случаи, когда в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения не требуется^[16].

Ранее Постановлением Правительства РФ от 17.08.2019 № 1064^[17] было также установлено, что в случае строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, получение разрешения на строительство также не требуется. При этом следует учитывать, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 48.1 ГрК РФ к особо опасным и технически сложным объектам относятся сооружения связи, являющиеся особо опасными, технически сложными в соответствии с законодательством Российской Федерации в области связи.

В соответствии с п. 14.1 ст. 1 закона № 126-ФЗ^[18] к особо опасным, технически сложным сооружениям связи относятся сооружения связи, проектной документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота от 75 до 100 метров и (или) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли от 5 до 10 метров.

Поскольку антенные опоры (мачты и башни) могут быть квалифицированы в качестве сооружений связи, то создаётся риск, при котором указанная совокупность норм может быть истолкована уполномоченными органами и/или судебными органами как допускающая возможность строительства без получения разрешения на строительство только сооружений связи, документацией которых предусмотрены такие характеристики, как высота до 50 метров, а также заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли до 5 метров. В иных случаях для размещения сооружений связи (антенных опор, мачт и башен), выходящих за пределы указанных характеристик (с заглублением ниже 5 метров), требуется получение разрешения на строительство.

На текущий момент в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816^[19] вышеуказанное Постановление № 1064 утратило силу. Однако новое постановление, не отменяя норму о возможности строительства, реконструкции линий связи и сооружений связи, не являющихся особо опасными, технически сложными объектами связи, без получения разрешения на строительство, дополнило соответствующий перечень новыми 11 случаями. Теперь без получения разрешения допустимо строительство (реконструкция) следующих объектов:

1) линий электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов;
2) тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
3) водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм;
4) линейных сооружений водоотведения диаметром до 1000 мм;
5) линейных объектов, размещаемых пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населённых пунктов;
6) отдельно стоящих ветроэнергетических установок высотой менее чем 250 метров, а также солнечных батарей;
7) автомобильных дорог IV и V категорий;
8) объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомоб��льных дорог;
9) местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
10) пешеходных улиц и площадей городов;
11) парковых дорог, проездов, велосипедных дорожек.

Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства

Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.

П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.

Достаточным основанием для отзыва уполномоченным органом разрешения на строительство, по мнению судов, было нарушение застройщиком или уполномоченным органом ст. 51 ГрК РФ, регулирующей правила выдачи такого разрешения, вне зависимости от степени их существенности, например:

отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок^[31], истечение срока действия договора аренды^[32];
несоответствие проектной документации положению о составе проектной документации^[33], в том числе отсутствие некоторых необходимых разделов^[34];
несоответствие ВРИ земельного участка^[35];
несоблюдение санитарных правил при проектировании (отсутствие учёта санитарно-защитной зоны проектируемого объекта)^[36];
отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации^[37];
несоблюдение специальной процедуры при выдаче разрешения^[38] и т. д.

Необходимо отметить, что в 2011 году ст. 51 ГрК РФ была дополнена п. 21.1, который предусматривает несколько случаев, когда действие разрешения на строительство может быть прекращено уполномоченным органом:

1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) поступление предписания уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории;
3) отказ застройщика от права собственности и иных прав на земельные участки;
4) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
5) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

После появления этой нормы возник следующий вопрос: может ли быть прекращено действие разрешения на строительство в иных, помимо указанных в п. 21.1 ст.51 ГрК РФ, случаях?

Анализ актуальной практики арбитражных судов свидетельствует о том, что мнения судов разделились. В судебной практике представлено две позиции:

отзыв разрешения на строительство возможен, если застройщиком или уполномоченным органом нарушены положения ст. 51 ГрК РФ вне зависимости от наличия обстоятельств, указанных в п. 21.1 данной статьи. При этом п. 21.1 устанавливает специальные основания для отмены разрешения на строительство в ситуации, когда на этапе его выдачи никаких нарушений не было допущено, но впоследствии появились обстоятельства, препятствующие дальнейшему строительству. Анализ практики Верховного Суда РФ^[39] и арбитражных судов ряда округов свидетельствует о том, что они придерживаются этой позиции^[40];
п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ устанавливает исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых разрешение на строительство может быть отозвано. При этом в решении уполномоченного органа должна быть ссылка на одно из обстоятельств, указанных в п. 21.1, в противном случае решение об отзыве является незаконным. В частности, такую позицию занимает Арбитражный суд Волго-Вятского округа^[41].

Таким образом, судебная практика в подавляющем большинстве случаев полагает, что отмена разрешения на строительство в порядке самоконтроля возможна, если это разрешение было выдано с нарушением требований градостроительного законодательства.

С 04.08.2018^[43] введён новый порядок строительства ИЖС путём направления специального уведомления о планируемом строительстве объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство.

Следует отметить, что указанными поправками в ГрК РФ также было закреплено легальное определение «объект ИЖС», под которым понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект ИЖС», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» равнозначны.

Теперь в целях строительства, а также реконструкции объекта ИЖС или садового дома частные застройщики обязаны направить в уполномоченный орган специальное уведомление о планируемом строительстве, согласно утверждённой форме^[44], в порядке, определённом новой ст. 51.1 ГрК РФ.

Из указанной нормы следует, что требование о направлении уведомления о планируемом строительстве распространяется не только на строительство жилых домов, но и на строительство садовых домов, к которым ранее законодательство не предъявляло требований о получении разрешений или иного согласования строительства.

Соответствующее уведомление о планируемом строительстве должно содержать в себе определённый перечень сведений, перечисленных в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (о застройщике, о земельном участке, о планируемых параметрах постройки и т. д.), а также к нему должны быть приложены документы, перечисленные в п. 3 ст. 51.1 ГрК РФ (правоустанавливающие на земельный участок, описание внешнего облика в определённых случаях), а само уведомление может быть направлено одним из предложенных законом способов: личное обращение, обращение через МФЦ, направление уведомления по почте или через единый портал государственных и муниципальных услуг.

В случае, если в направленном уведомлении о планируемом строительстве отсутствуют необходимые сведения либо к нему не приложены необходимые документы, уполномоченный орган возвращает застройщику уведомление в течение 3 рабочих дней со дня поступления такого уведомления. В этом случае уведомление считается ненаправленным (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

После получения уведомления о планируемом строительстве, соответствующего формальным критериям, уполномоченный орган обязан рассмотреть его в течение 7 рабочих дней, результатом чего должно стать направление частному застройщику уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения таких объектов на земельном участке либо уведомление о несоответствии.

Срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней в случае, если создание объекта ИЖС или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство такого объекта.

Основания для направления застройщику уведомления о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке перечислены в п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ, указанный перечень оснований является закрытым.

В случае, если в установленный срок (7 или 20 рабочих дней) уполномоченный орган не направит частному застройщику, подавшему уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома, уведомление о несоответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения таких объектов на земельном участке, то поданное уведомление считается согласованным и даёт право частному застройщику осуществлять строительство в соответствии с указанными им в уведомлении параметрами в течение 10 лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется также при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС или садовый дом, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

В соответствии с концепцией уведомительного порядка строительства объектов ИЖС в ст. 55 ГрК РФ, регулирующей порядок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, были внесены дополнения, устанавливающие уведомительный порядок информирования уполномоченных органов об окончании строительства объекта ИЖС (п.п. 16–21 ст. 55 ГрК РФ).

Теперь частные застройщики не позднее одного месяца со дня окончания строительства объекта ИЖС или садового дома в порядке, аналогичном подаче уведомления о планируемом строительстве, направляют в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы уведомление об окончании строительства такого объекта с указанием необходимых сведений и приложением необходимых документов (п. 16 ст. 51.1 ГрК РФ).

Соответствующее уведомление может быть возвращено застройщику в течение 3 рабочих дней со дня его поступления и считается ненаправленным по следующим основаниям:

отсутствие в уведомлении предусмотренных сведений или отсутствие документов, прилагаемых к нему;
поступление уведомления об окончании строительства по истечении 10 лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве либо ��сли такое уведомление ранее не направлялось.

В положениях ст. 1 ГрК РФ содержится понятие застройщика, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Одновременно в законе введено понятие технического заказчика – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.

При этом согласно п. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться как сам застройщик, так и привлекаемый на основании договора строительного подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Такое лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, положения ГрК РФ допускают передачу полномочий как застройщика, так и (технического) заказчика другому лицу. В т. ч. возможна передача полномочий только в рамках одного или нескольких этапов строительства.

Следует помнить, что в законодательстве установлено обязательное требование об участии в СРО лица, планирующего осуществление функций технического заказчика.

На практике случаи передачи полномочий нередки, и оформляется такая передача договорами, чаще всего поименованными как договор на осуществление функций заказчика (застройщика) или договор о распределении функций заказчика (застройщика). Вопрос о правовой природе такого договора является дискуссионным как в теории гражданского права, так и в судебной практике. Единое мнение по данному вопросу не сформировано, в основном такие договоры определяют как договор совместной деятельности, подрядный, инвестиционный или агентский, а также как смешанный договор, содержащий в себе элементы перечисленных договоров в различных комбинациях. По нашему мнению, данный договор представляет собой разновидность агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Подтверждением данной позиции является, в частности, то, что выполнение техническим заказчиком своих функций возможно только на основании выданной застройщиком доверенности, т. е. технический заказчик осуществляет некоторые представительские функции для застройщика.

Не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. По общему правилу функции, осуществляемые заказчиком, не входят в обязанности генерального подрядчика, и, как видно из приведённых положений ст. 1 ГрК РФ, функции заказчика существенно шире. По общему правилу технический заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, а взаимодействует с генеральным подрядчиком от имени застройщика. В связи с этим, если строительство ведёт генеральный подрядчик, ответственность за качество, срок выполнения работ не может быть возложена на технического заказчика^[45].

С 1 июля 2017 года отменено требование о выполнении работ, приведённых в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, лицами, имеющими допуски СРО. После 1 июля 2017 года выполнение указанного вида работ допустимо лицами, состоящими в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, без необходимости получения ими каких-либо дополнительных допусков. Положениями ст. 9.5.1 КоАП РФ установлена административная ответственность за осуществление таких видов работ лицом, не являющимся членом СРО.

При этом ранее на практике дискуссионным являлся вопрос о необходимости соблюдения соответствующих требований застройщиком или техническим заказчиком в том случае, когда указанные работы осуществляет привлечённое застройщиком или (техническим) заказчиком на основании договора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, т. е. (генеральный) подрядчик. С 1 июля 2017 года указанная неопределённость разрешена в связи с наличием требования об исполнении функций технического заказчика только членом, соответственно, саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 47, п. 4.1 ст. 48, п. 2.2 ст. 52 ГрК РФ^[46].

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.

Как оформить разрешительную документацию на строительство

Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.

21 сентября 2016

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) в связи с обращениями граждан о необходимости в силу части 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) представления в орган кадастрового учета в целях осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства технического плана здания, подготовленного в том числе с использованием разрешения на строительство такого объекта недвижимости, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Исходя из положений части 3 статьи 48, частей 1, 2, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также части 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:

— подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства;

— получение разрешения на строительство является обязательным при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства;

— до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившей в силу 4 июля 2016 г.):

— сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и площади такого объекта недвижимости, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости, выданного до 13 июля 2015 г. разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта такого объекта недвижимости;

— сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации такого объекта недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

Таким образом, сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо, в случае отсутствия проектной документации, на основании разрешения на строительство и декларации.

При этом, учитывая, что понятие «здание» является общим по отношению к частному понятию «объект индивидуального жилищного строительства», сведения в технический план здания (объекта индивидуального жилищного строительства) могут быть внесены также на основании технического паспорта такого здания, изготовленного до 1 января 2013 г.

Кроме того, согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре объекты капитального строительства, государственный технический учет которых был осуществлен до 1 января 2013 г., в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, являются ранее учтенными объектами недвижимости, сведения о которых до указанной даты подлежали включению в государственный кадастр недвижимости в порядке, установленном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 г. № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (далее — Приказ № 1).

При этом в случае, если указанные сведения не были включены в государственный кадастр недвижимости в порядке Приказа № 1, следует учитывать, что сведения о ранее учтённых объектах недвижимости могут быть включены в сведения государственного кадастра недвижимости в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 45 Закона о кадастре, при поступлении запроса о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости, заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Даны разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Так, отмечено, что подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капремонте объектов ИЖС. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку таких материалов.

Получение разрешения на строительство является обязательным при возведении, реконструкции объекта ИЖС.

До 1 марта 2018 г. не требуется разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также предоставление данного документа для технического учета (инвентаризации), в т. ч. для оформления и выдачи техпаспорта.

Сведения об объекте указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо на основании разрешения и декларации.

Сведения могут быть внесены также на основании техпаспорта, изготовленного до 1 января 2013 года.

Что касается «дачной амнистии», то она заключается в отсутствии необходимости получать и предоставлять для учета и госрегистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию объектов. При этом указано, что на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение. На дачном участке по усмотрению правообладателя допускается возведение либо объекта ИЖС, либо жилого строения.

Получение разрешения на строительство в целях возведения жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется.

градостроительный план земельного участка (если нет, необходимо получить в Комитете по градостроительству и архитектуре (пл. Ломоносова, д.2, тел. 710-44-38,
710-46-54);
правоустанавливающий документ на земельный участок;

2а) правоустанавливающие документы на жилой дом (при реконструкции);

3. схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение объекта недвижимости в пределах красных линий;

На схеме планировочной организации земельного участка обязательно должны отражаться следующие сведения:

адрес земельного участка;
кадастровый номер земельного участка;
площадь земельного участка;
площадь застройки по фундаменту (в случае реконструкции: площадь застройки по фундаменту до реконструкции/ площадь застройки по фундаменту после реконструкции);
расстояния от стены дома до границ земельного участка, со всех сторон;
площадь озеленения не менее 40%.

Под схемой необходимо написать: «обязуюсь при строительстве (реконструкции) индивидуального (одноквартирного) жилого дома соблюдать данную схему и требования градостроительного плана земельного участка RU………………..» подпись собственника участка.

4. копия паспорта собственника земельного участка;

5. заявление на имя главы администрации Выборгского района (В.Н.Гарнец) о выдаче разрешения на строительство или реконструкцию;

Бланк заявления на разрешение на строительство (реконструкцию)

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство индивидуального (одноквартирного) жилого дома

Приложение к заявлению:

Градостроительный план земельного участка.
Нотариально заверенное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок серия _______ № ________ от ___________
Нотариально заверенное свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом серия _______ № ________ от __________________

(Заполняется при подаче заявления на реконструкцию индивидуального (одноквартирного) жилого дома).

Копия паспорта собственника земельного участка.
Схема планировочной организации земельного участка.

Разрешение на строительство (реконструкцию) прошу выдать:

В администрации Выборгского района, в часы приема.
В Многофункциональном центре.

Под разрешением на строительство подразумевается весь процесс – от получения правоустанавливающего документа на земельный участок до ввода и регистрации объекта в органах регистрации.

Реализация проектов по строительству осуществляется на основании соответствующего права на земельный участок и следующими этапами:

получение исходных материалов для разработки проектов строительства;
разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);
разработка проектно-сметной документации (далее — проектирование) и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства (далее – экспертиза);
уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;
приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Исходные материалы для разработки проектов строительства включают:

архитектурно-планировочное задание (далее – АПЗ);
технические условия на подключение к источникам инженерного и коммунального обеспечения (далее – технические условия);
поперечные профили дорог и улиц;
вертикальные планировочные отметки;
выкопировку из проекта детальной планировки;
схему трасс наружных инженерных сетей.

После получения исходных материалов, согласования эскизного проекта можно приступать с проектированию (в случае строительства индивидуальных жилых домов выше 2-х этажей), к приобретению материалов, строительно-монтажным работам и далее вводу объекта в эксплуатацию и ее регистрации. Здесь также может быть два варианта: строительство можно вести как самостоятельно, так и обратиться к подрядчикам.

1.6. Разрешение на строительство

Контроль за ходом строительство индивидуального жилого дома не выше 2-х этажей осуществляет сам заказчик.

Строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями осуществляется с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров и подлежит инспектированию со стороны государственной архитектурно-строительной инспекции.

Согласно статьи 74 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее — Закон) собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию индивидуальных жилых домов не выше 2-х этажей.

Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты.

строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
строительство индивидуальных жилых домов выше двух этажей.

Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (Приказ Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, а также формы акта приемки»).

Приемка индивидуальных жилых домов выше двух этажей осуществляется заказчиком совместно с подрядчиком, техническим и авторским надзорами (статьи 73 и 75 Закона).

Ответственность за качество построенного дома несут все участники строительства – заказчик, разработчик проекта и согласовавшую проект организацию, подрядчик, технадзор (в случае строительства дома выше 2-х этажей).

Ответственность за эксплуатацию частного дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм.

Ответственность за самовольное строительство жилого дома и хозпостроек несет собственник.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.

Уважаемый пользователь!

Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.

Инструкция по запуску программы

Уведомления для ИЖС и садовых домов выдают местные исполнительные органы: таковыми являются администрации, их подразделения, например, Комитет по архитектуре и градостроительству, в Москве – Комитет стройнадзора. Это те же органы, что выдавали разрешения по старым правилам.

Обращаться нужно в те органы, которым подведомственная территория участка. Если надел в сельской местности, то место, где брать разрешение для строительства частного дома, это администрация района.

Если ЗУ на землях с особым режимом, то потребуется согласование с органами, ведающими госимуществом в данной сфере, например, если в границах аэродромов, то вопрос надо согласовать с Агентством воздушного транспорта и с подобными структурами.

Обращаться за согласованием строительства должен застройщик, под которым подразумевается только правообладатель (собственник, реже арендатор) участка (физическое или юридическое лицо) или его представитель с должным образом оформленной доверенностью.

Подрядчики, исполнители работ и другие лица не вправе согласовывать строительство с госорганами, поскольку они не имеют никакого отношения к собственности.

Процедура согласования строительства частного дома поэтапно:

Заполнение уведомления и сбор бумаг.
Подача бумаг (лично, почтой, МФЦ, Госуслуги).
Необходимо выждать 7 дн. и получить ответное извещение.

Согласование успешно пройдено, если есть письменный ответ о соответствии параметров объекта и допустимости его размещения.

Процедура получения уведомления о соответствии и допустимости строительства оформляется бесплатно – пени, пошлин, других платежей нет. Бланки есть в свободном доступе в сети, на портале Госуслуг, а также на сайтах органов власти.

Все согласование, начиная от момента подачи документов, не превысит 7 дней плюс время на почтовое отправление, если выбран этот способ информирования.

Для процедуры заполнения уведомлений не требуются особые знания, но ее можно еще больше упростить, воспользовавшись услугами юридических и специализированных фирм, средние цены которых от 10 000 до 20 000 тыс.

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

несоответствие предельным разрешенным характеристикам;
установленные законом ограничения;
нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
Росреестр не располагает данными о границах участка.

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.

Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

В уведомлении об отказе подробно указываются причины, заявитель может снова подать документы в любое время после устранения недостатков.

Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.

Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.

Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.

Чтобы построить жилой, садовый или дачный дом на участке в 2021 году нужно подать в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве и приложить к нему документы:

Подтверждающие права на участок.
Выписка из ЕГРН на земельный участок
Описывающие планируемую постройку – это важно, если он будет находиться в исторически значимом населенном пункте.
Доверенность на представителя при необходимости.

После рассмотрения уведомления о планировании, регистрирующий орган может либо одобрить строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказать в нем, прислав уведомление о несоответствии. Стандартный срок в семь рабочих дней может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении, и в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.

После получения положительного ответа можно начинать строительство. Оно, как и разрешение на строительство, будет действительно в течение десяти лет. Если вы пересмотрите какие-то существенные характеристики постройки, нужно будет подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства.

Последнее уведомление об окончании строительства подать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.

Это уведомление тоже рассмотрят в течение семи рабочих дней. Если во время строительства вы не отклонялись от плана, то одобрение практически гарантировано. В ответ снова будет составлено уведомление о соответствии. Оно понадобится для оформления права собственности на дом.

Уполномоченный орган самостоятельно направит в регистрирующий орган заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации за вами прав. Если это не будет сделано своевременно, вы можете направить заявление самостоятельно.

Выдача разрешений на строительство

Фактически это документ, который подтверждает:

право собственника возвести на принадлежащем ему участке земли индивидуальное строение;
соответствие разработанного проекта установкам градостроительного плана земельного участка.

Вопросы, связанные с оформлением разрешительного документа, регулируются Градостроительным Кодексом (ст. 51), где отмечено, что он представляет собой следующий набор сведений:

проект участка;
результаты проведенного межевания (если возникнет необходимость);
какие действия в будущем могут быть произведены с построенным зданием.

Документ дает право собственнику на любые действия, касающиеся строения:

строительство;
реконструкцию;
ремонтные работы.

С разрешением на руках вы можете не опасаться судебных разбирательств по поводу границ участка. Владельцу становится доступным кредитование и использование материнского капитала.

Решающим фактором в необходимости получения согласования на строительные работы является вид разрешения на землю:

Для участков, выделенных под ИЖС, документ оформляется до начала любых работ.
Если земля предоставлялась для дачи или сада, то разрешение на строительство дачного дома не потребуется.

Смело можно строить без согласований:

любое сооружение на участке, выделенном для дачи или сада (на землях сельхозназначения), без права на регистрацию его, как жилого помещения – такое строение будет числиться временной постройкой;

Собственники земли под ИЖС могут:

возвести жилой дом без перевода земли в иную категорию;
рассчитывать на участие в госпрограммах поддержки строительства;
после прописки на участке пользоваться услугами социальных заведений, в том числе местной больницы, школы.

Есть и минусы. Землевладелец не сможет построить на своей земле несколько домов или здание выше трех этажей для проживания нескольких семей.

В перечень обязательных документов входит:

удостоверение личности землевладельца (если оформление осуществляется через представителя – доверенность);
документация, устанавливающая юридическое право на земельный надел;
градостроительный план;
проектная документация, в том числе информация об инженерных коммуникациях, пояснительная записка и т.п.;
положительное заключение от независимого эксперта (если требуется ее экспертиза).

Важно! Если экспертиза проводилась негосударственным органом, необходим документ, подтверждающий полномочия организации.

Суть федерального закона №93 2006 года, получившего в народе название «дачная амнистия», заключается в следующем: граждане, получившие до 30.10.2001 г. в свое распоряжение наделы земли, имеют право оформить участок и возведенные на нем жилые дома и другие строения в собственность и зарегистрировать в Росреестре по упрощенной схеме, предъявив кадастровый паспорт.

Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ ст. 51. Свод правил, содержащийся в нем, регулирует все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.

Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:

этажность ограничена тремя этажами в высоту;
общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
дом предусматривает проживание одной семьи;
от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.

На положительное или отрицательное решение компетентных органов в вопросе стройки дома влияют не только его параметры, но и разрешенное использование земли, на которой планируется его возведение. Идеально, если оно обозначено под индивидуальное жилищное строительство. Тогда и проблем в этой стороны ждать не стоит.

Можно построить жилой дом и на земле садоводческого товарищества, но потребуется согласие на это от всех его членов. На участках под садоводство и огородничество вообще возможно производить подобные действия только при отсутствии возражений со стороны администрации поселения, к которому земля относится.

Решение о разрешении собственнику земли построить на ней жилой дом выдается администрацией муниципального образования по месту расположения надела. Но существует ряд случаев, когда положительное решение зависит от региональных властей или соответствующего министерства. Это следующие моменты:

расположение участка одновременно на территории нескольких муниципальных образований или субъектов РФ;
в случае расположения надела в особо охраняемой природной зоне;
территория участка относится к закрытому административному образованию;
особые случай, которые указаны в Градостроительном кодексе.

После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.

В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.

Отрицательное решение вправе оспорить в суде при предоставлении обоснованных фактов несогласия с мнением местных властей.

Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом она варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.

Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.

Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.

К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.

Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность владельца земли. Если обозначить ее для физического лица, то это будет штраф размером от 2 до 5 тысяч рублей.

Градостроительным кодексом определены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, это:

Возведение некапитальных строений и иных подсобных построек на землях для ведения дачного хозяйства и садоводства.
Если на участке земли, полученном гражданином не для ведения предпринимательской деятельности, планируется строительство гаража.

Выдачей разрешительного документа занимаются:

В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.
Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии.

Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

Оригинал паспорта заявителя.
Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
Градостроительный план участка.
Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС.
Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя).
Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое).

Важно! В случае, если положительное заключение на проектную документацию выдано негосударственным органом, дополнительно необходимо представить документы, которые подтверждают право юридического лица выполнять экспертную оценку.

Стоит отметить, что действующее российское законодательство предусматривает случаи, когда наличие проектной декларации не является обязательным при получении разрешения на строительство: будущий объект ИЖС должен иметь не больше 3-х этажей и предназначаться для проживания не более одной семьи. Застройщик, с которым был заключен договор об оказании услуг по строительству частного дома, вправе собрать необходимую проектную документацию и предоставить ее в соответствующий государственный орган для получения разрешения на строительство.

Срок проведения проверки документов на соответствие требованиям градостроительного плана составляет 7 рабочих дней с момента предоставления заявления уполномоченному органу.

Важно! Выдача разрешения на строительство частного дома является бесплатной государственной услугой.

В случае получения отказа в выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, данное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

После того, как разрешение было выдано заявителю, в течение 10 дней он обязан предоставить в орган, выдавший документ, всю проектную документацию о площади объекта, этажности, проведении инженерно-коммуникационных сетей.

Разрешение на строительство частного дома на участке под ИЖС действует в течение 10 лет, с возможностью продления на основании решения органа власти.

При смене собственника земельного участка во время проведения строительных работ по возведению объекта ИЖС, разрешение на строительство сохраняет свое действие. Однако, в случае раздела или слияния двух и более земельных участков, строительные работы могут быть продолжены только после получения новой проектной документации и разрешения на строительство объекта.

Действующее законодательство предусматривает случаи, когда нет необходимости получать разрешение на строительство ИЖС:

Возведение гаража, если земельный участок является собственностью и не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
Строительство объектов индивидуального жилищного строительства;
Если строительство объекта ИЖС предполагается на участке, предназначенной для ведения дачного или садоводческого хозяйства.
Если речь идет возведении сооружения, не являющегося объектом капитального строительства (киоск, павильон и другие подобные объекты).
Если речь идет об объектах строительства для вспомогательного использования.
В случаях, когда речь идет об изменениях объектов строительства или их частях, если это не приведет к существенным изменения проектной документации.
В иных случаях, предусмотренных законодательством.

Градостроительный кодекс РФ также предусматривает обстоятельства, наступление которых может являться основанием для прекращения действия разрешения на строительство ИЖС:

Если владелец земельного участка отказался от оформления права собственности на надел.
В случае расторжения договоров, на основании которых лицо приобрело право на землю.
В случае, если право собственности на участок прекратило свое действие в результате изъятия земельного надела для нужд государства.
В случае прекращения права пользования недрами при необходимости проведения в дальнейшем строительных работ.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство ИЖС принимается органом, его выдавшим, в течение 30 дней с момента прекращения прав на земельный надел. Основанием для этого могут являться:

уведомление соответствующего органа о прекращении права пользования недрами;
уведомление органа власти о прекращении у владельца права пользования земельным участком.

Орган, выдавший разрешение на строительство ИЖС, передает в территориальные органы Росреестра сведения о прекращении права пользования на землю в порядке межведомственного взаимодействия.

Несомненно, стоит отметить тот факт, что получение разрешения на строительство частного дома на участке ИЖС является довольно затратной по времени процедурой. Однако, во избежание в дальнейшем сложностей с оформлением ввода жилья в эксплуатацию, лучше всего позаботиться о наличии разрешительных документов заранее.

Для обоих документов, упомянутых выше по тексту, действующим законодательством предусмотрены и утверждены свои формы.

Так, бланк разрешения на строительство жилого дома и прочих капитальных объектов утвержден Приказом Минстроя России от 19.02.2015 года № 117/пр (Приложение № 1). Данный документ включает в себя следующие сведения:

«Шапка» документа – тут прописываются сведения об адресате, то есть застройщике. Должно быть указано его полное наименование (если юридическое лицо) или же ФИО (для граждан), а также адрес, почтовый индекс и электронная почта.
Название документа, его номер и дата составления, наименование ведомства, одобрившего строительство заявленного объекта.
Характеристики капитальной постройки – в этом разделе указываются следующие данные:

тип работ (строительство, реконструкция и т.д.),
название объекта в соответствии с формулировкой, приведенной в проектной документации, а также сведения об экспертизе этих бумаг,
кадастровый номер земли,
информация о градостроительном плате участка,
общая площадь объекта, а также прилегающего земельного участка, количество этажей, в том числе подземных, и прочие сведения.

В заключительной части документа прописывается срок действия разрешения с указанием основания его установления (это может быть соответствующий раздел проектной документации или ссылка на нормативный акт), а также ставится дата и подпись уполномоченного органа, выдавшего этот документ.

Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):

возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
иные исключения, предусмотренные законом.

Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома на участке или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.

Согласно единым правилам в качестве заявителя при выдаче разрешения (уведомления) на строительство объекта выступает застройщик. Это может быть физическое или юридическое лицо (организация), планирующее возведение, реконструкцию или изменение определенной капитальной постройки.

Таким образом, подавать документы на выдачу разрешения (уведомления) может гражданин, планирующий строительство дома на своем участке, или же уполномоченный представитель организации, желающей начать строительные работы.

Кроме того, в качестве заявителя также может выступать доверенное лицо застройщика. В данном случае у первого на руках должна быть действующая доверенность на совершение подобных действий.

Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:

Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

личный визит в соответствующее ведомство,
обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
использование портала «Госуслуги».

После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.

Следует обозначить несколько наиболее распространенных ситуаций, при которых заявитель может получить отказ в согласовании строительства ИЖС или садового дома.

Сюда можно отнести такие причины:

отсутствие всех необходимых сведений в представленном уведомлении (полный их перечень приведен в п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ),
отражение в уведомлении информации, не соответствующей действительности,
отсутствие у представителя застройщика доверенности, дающей право на согласование строительства объекта,
документы для получения разрешения представлены не в полном объеме,
обращение заявителя в орган, находящийся не по месту размещения земельного участка, на котором планируется строительство дома,
уведомление подано в отношении объекта, по которому законом предусмотрено получение разрешения на строительство, а не уведомления.

При возникновении перечисленных выше ситуаций, компетентный орган в течение 3 рабочих дней производит возврат поданного застройщиком уведомления вместе с приложенными к нему документами (п. 6 ст. 51.1 ГрК РФ).

В качестве примера можно привести следующие случаи, при которых обязательно получение разрешения на строительство объекта:

возведение многоквартирного жилого дома,
постройка гидротехнических сооружений,
строительство объектов, связанных с добычей полезных ископаемых,
проведение работ по созданию автомобильных и железных дорог, предназначенных для общего пользования,
прочие случаи.