Отмена долевого участия в 2022 году: изменения, последствия

Принят Государственной Думой 16 июня 2021 года

Одобрен Советом Федерации 23 июня 2021 года

Пункт 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 26, ст. 3890; N 27, ст. 4237, 4248, 4294; 2017, N 31, ст. 4767, 4829; 2018, N 1, ст. 90; N 27, ст. 3954; N 28, ст. 4139; N 32, ст. 5133; N 53, ст. 8404, 8464; 2019, N 25, ст. 3170; 2020, N 29, ст. 4512; 2021, N 18, ст. 3064) дополнить словами «, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Субъект Российской Федерации до завершения конкурсного производства вправе передать в порядке, предусмотренном законом субъекта Российской Федерации, в собственность гражданам, имеющим денежные требования в рамках дела о банкротстве застройщика, которые возникли из договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу нежилых помещений в многоквартирных домах, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах иные нежилые помещения в случае уступки со стороны указанных граждан прав требований к застройщику, признанному банкротом, субъекту Российской Федерации, за исключением граждан, которые приобрели право требования о передаче нежилых помещений в многоквартирных домах после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства.

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

2. Положения части 2^2-2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и части 4 статьи 9¹ Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. Положения пункта 4 статьи 201⁴ Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в делах о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

4. До реализации технической возможности размещения информации и документов в соответствии с частью 6 статьи 5² Федерального закона от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, размещают в единой информационной системе жилищного строительства информацию и документы, предусмотренные подпунктом «а» пункта 2 и пунктом 3 части 3 статьи 5² Федерального закона от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Президент Российской Федерации В. Путин

В ОННП предлагают пересмотреть правила определения места реализации для целей НДС. В соответствии с предложением Минфина услуги иностранных поставщиков или работы зарубежных подрядчиков должны облагаться НДС, причем оплачивать налог будет покупатель по месту ведения своей деятельности. При этом сами зарубежные компании не обязаны регистрироваться на территории РФ, однако могут это сделать в добровольном порядке.

Пока не ясно, относится ли эта инициатива к электронным услугам – в документе по этому поводу Минфин не высказался. Услуги, реализуемые иностранным покупателям, под НДС не попадают.

Еще одно предложение касается льготы по НДС при передаче товаров, услуг или работ в целях рекламы. Сейчас предприниматели не платят НДС, если расходы на создание или приобретение такого товара не превышают 100 р. В будущем планируется увеличить лимит до 300 р.

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

Перейти на УСН онлайн смогут микропредприятия, если:

• общая численность штата не превышает 5 человек;
• годовой доход организации составляет не более 60 млн руб.

Микробизнесу на новой УСН не нужно будет заполнять декларации: ФНС самостоятельно рассчитает все налоги на основании данных ККТ и банковских счетов.

Минфин отметил, что с начала налоговой проверки до вынесения решения проходит много времени, а значит, недобросовестные налогоплательщики могут скрыть имущество и, соответственно, уклониться от налоговых обязательств.

Чтобы этого не произошло, планируется обеспечивать залогом разницу между суммой налогов, рассчитанных на основании среднеотраслевых показателей, и суммой уже выплаченных налогов за период, в рамках которого проводится проверка.

Пока что этот вопрос законодателями не прорабатывался: эксперты уверены, что обсуждение подобных изменений должно проходить в тесном контакте с бизнесом.

В документе раскрываются планы и на последующие годы. В частности, планируется:

• расширить имеющиеся и добавить новые преференции для IT-компаний;
• сохранить освобождение от налога на движимое имущество;
• рассмотреть возможность введения акциза на калорийные безалкогольные напитки с газом – пока что есть сомнения в целесообразности этой идеи.

Эксперты предупреждают — в ближайшее время бизнес ждет ужесточение налогового режима. В ОННП не указаны многие направления, по которым уже ведется работа. Поэтому предсказуемости в отношении налогового законодательства ждать не стоит.

Когда появилось банкротство физлиц, судебной практики по этому направлению ещё не было. Ни должники, ни кредиторы не понимали, как должно работать банкротство физлиц. Но люди начали банкротиться, «обкатывая» тем самым процедуру банкротства. Многие вопросы, возникающие в процессе, решались в пользу должников.

А что кредиторы? Они практически ничего не делали. Поначалу они пассивно наблюдали за банкротством своего должника и ничем ему не мешали. Например, раньше в банкротстве гражданина часто не учитывалось совместно нажитое имущество супругов, и кредиторы ничего не делали, чтобы выделить из него долю и взыскать эту долю. На торги выставлялось только имущество должника.

Пока шли первые банкротства, кредиторы сидели тихо не потому, что спокойно относились к списанию долгов. А потому, что не знали, как именно искать имущество должника, оспаривать его сделки, доказывать недобросовестность и подводить к тому, чтобы суд не списал долги.

Но постепенно кредиторы научились «вставлять палки в колеса» и освоили механизмы, позволяющие это делать. Теперь кредиторы — уже не отстранённые наблюдатели за процессом банкротства, а активные участники этого процесса.

Что именно делают кредиторы? К чему надо готовиться тем, кто собирается банкротиться?

Должнику очень важно подать заявление о банкротстве самому. Ведь если это сделают кредиторы, то и финансового управляющего они «выберут». И уж он-то точно сделает так, чтобы у вас были проблемы. Будет искать все, что у вас есть и нет, оспаривать сделки и доказывать вашу недобросовестность. Все это запросто может привести вас к несписанию долгов.

Но если вы подали заявление сами, расслабляться рано. Теперь нередки случаи, когда кредиторы добиваются отстранения «вашего» финансового управляющего от дела и добиваются, чтобы суд утвердил лояльного к ним управляющего.

Ваши интересы уж точно не будут у него в приоритете. И хорошо, если в такой ситуации должник остаётся не один, а с юристами, которые ему помогают в банкротстве. А если нет?

Юристы «БОЛЬШОГО ДЕЛА» отлично знают процедуру банкротства, поэтому для нас не имеет значения, с чьей стороны «пришел» финансовый управляющий. Он обязан соблюдать закон о банкротстве, быть объективным и беспристрастным, он не имеет права «тянуть одеяло» на кредиторов. Если лояльный кредитору финансовый управляющий начнёт действовать против вас, трактовать ваши действия предвзято, мы быстро примем меры. Он поймёт, что с вами шутки плохи, и нарушения ваших прав не останутся без реакции. Серьезное нарушение прав должника грозит финансовым управляющим скверными последствиями, вплоть до лишения статуса ФИ (что по сути означает запрет на профессию). Записаться к юристу

Долевое участие в строительстве в 2021 году

За несколько лет кредиторы, кажется, изучили все схемы, которые применяют должники для вывода имущества. Тем более схемы эти — топорные. Все эти продажи квартир маме, папе, брату, переоформление недвижимости на жену или мужа — все это кредиторы отлично знают.

Должнику может казаться, что он все продумал и не «подкопаешься». Некоторые должники возмущаются «я ведь ни в чём не нарушал закон! Разве я не имею права продать свою квартиру своей матери?». Да, это законно. Но это не значит, что такую сделку нельзя отменить в суде. Кредиторы исследуют все сделки, которые должник совершал за 3 года до начала банкротства. И если находят хоть малейшую зацепку, пытаются эти сделки отменить.

Не устаем повторять: ни в коем случае не пытайтесь самостоятельно прятать имущество до банкротства. Вы можете наделать ошибок, которые потом будет очень трудно или даже невозможно исправить. На кону — ваше имущество и шанс списать долги через банкротство.

Раньше единственную квартиру или дом в процедуре банкротства не забирали. Это было «железобетонное» правило. Исключения — ипотечное жильё.

Но в апреле 2021 года произошло значимое событие — Конституционный суд разрешил лишать должников единственного жилья. В Постановлении КС РФ от 26.04.2021 № 15-П суд прописал, что должны исследовать суды, решая забирать у должника единственное жильё или нет:

• сумма долга;
• стоимость жилья, метраж;
• сколько человек живёт в этом жилье;
• когда должник купил квартиру и когда появились его долги;
• было исполнительное производство по долгам, когда он покупал жильё или нет;
• и даже обстоятельства, из-за которых жилье стало единственным.

Теперь кредиторы будут активно «копать» в этом направлении и доказывать, что недвижимость должна быть изъята и продана. А суды, ссылаясь на Постановление Конституционного суда, могут принять решение о реализации единственного жилья.

Это в теории. А на практике многое будет зависеть того, насколько правильно должник подготовился к банкротству, и есть ли у него юридическая поддержка.

Уж как только кредиторы не стараются убедить суд, что должник действовал недобросовестно. Вот лишь несколько их самых частых «аргументов»:

• должник завысил доходы, когда заполнял анкету при оформлении кредита. При этом банки «забывают», что сами предлагают указывать «прочие доходы». В большинстве анкет даже пункт такой есть;
• оформляя кредит, должник заведомо знал, что платить по нему не будет. Но это лишь предположения банка, которые ему, как правило, нечем доказать. Доказать, о чем думал должник, банк не может. Но зато может потрепать нервы в ходе процедуры;
• до банкротства должник продал имущество и большую часть денег утаил. Например, продал авто за 500 тыс. рублей, а по кредиту заплатил только 100 тыс. рублей. Но кредитор забывает, что помимо него есть еще кредиторы. Да и к тому же у должника могли возникнуть непредвиденные проблемы, требующие расходов (заболел, нужны были лекарства, например).

В практике БОЛЬШОГО ДЕЛА много разных примеров лукавства кредиторов. Например, один кредитор очень не хотел, чтобы суд ввёл реализацию имущества должника, потому что понимал, что реализовывать особо нечего. Кредитор пытался убедить суд, что у должника есть не только пенсия, но и другие доходы, а значит, надо вводить реструктуризацию долгов. Кредитор представил в суд несколько фото, которые якобы доказывали, что должник торгует на рынке и имеет от этого доход. Этот аргумент был очень слабым, и мы без труда убедили суд, что эти фотографии ничего не доказывают. Суд списал пенсионеру долги.

Кредиторы будут очень стараться, ведь если у них получится, долги останутся с вами. И вы будете до конца их выплачивать.

Юристы БОЛЬШОГО ДЕЛА владеют ситуацией на всех этапах банкротства. На любую «выходку» кредиторов мы быстро реагируем: продумываем тактику защиты и отстаиваем интересы должника до конца. Наша цель — убедить суд, что вы действительно не можете платить по кредитам и что вы не обманывали ни кредиторов, ни суд. Записаться к юристу

У банков есть штат юристов, они умеют искать имущество, знают, какие аргументы убедят суд в вашей недобросовестности, знают, как выставить ваши действия в дурном свете. Тягаться с ними непросто.

Но до борьбы с кредиторами ещё дойти надо. Собрать документы, правильно составить заявление и подать его в суд. А потом ходить на заседания. Вы уверены, что сможете убедительно противостоять в суде юристу банка, который годами занимается делами о банкротстве?

Юристы БОЛЬШОГО ДЕЛА сами ходят во все заседания суда. Хотя мы так хорошо готовим документы, что судьи, бывает, сами говорят нам, что можно даже не приходить — дело и без нашего присутствия пойдёт как по маслу.

Очевидно, что кредиторы сильнее должника — юридически, финансово и т. д. Однако это не значит, что они все делают правильно, не совершают ошибок и не способны схитрить. На то и нужен юрист по банкротству, который владеет ситуацией, предугадывает действия кредиторов и будет готов к любой их «выходке».

Своё банкротство лучше доверить юристам, которые специализируются в этой области. То есть регулярно помогают гражданам банкротиться, владеют актуальной судебной практикой и в курсе всех изменений в законодательстве.

Мы в «БОЛЬШОМ ДЕЛЕ» одни из первых в России стали помогать гражданам списать их долги (с 2015 года). Наши юристы активно практикуются и знают, как помочь клиенту, даже его ситуация — нестандартная.

Не стоит «вестись» на рекламные заголовки «Спишем долги! Гарантия — 100%». Посудите сами, как юрист может дать гарантию, если он вас в глаза не видел, а тем более не знает все обстоятельства вашего дела? Да и решение принимает судья, а не юрист. Добросовестные юристы не дают таких обещаний.

Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ работаем совершенно иначе. Сначала мы изучаем ситуацию и понимаем, спишет суд долг или не спишет.

Не спешите радоваться, когда увидите объявление с очень низкими ценами на услуги юристов по банкротству. Обычно выясняется, что эти юристы, например, только документы собирают, а в суд не ходят. Или не выполняют какую-то еще необходимую часть работы.

Банкротство под ключ с грамотными юристами не может стоить дешево. Зато позволит сохранить ваше имущество и списать долги.

Последствия расторжения договора долевого участия

Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

При этом сделка имеет такой вид:

1. Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
2. Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
3. Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
4. По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.

По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.

Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.

И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.

Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:

• существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
• возрастет себестоимость недвижимых объектов;
• покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
• появление эскроу-счетов.

Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.

После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.

Ни для кого не секрет, что долевое строительство — своего рода костыль для хромающей экономики. В Европе нет практики оплаты строительства недвижимости за счет итоговых покупателей, там квартиры на стадии котлована не покупают, а бронируют. Однако рынком долевое строительство воспринималось как вполне цивилизованная схема — после старых схем с векселями, переуступкой и ЖСК. От них отказались прежде всего потому, что такие сделки оставляли покупателей беззащитными перед застройщиками, и по сути перекладывали на их плечи все риски — которые в полной мере воплотились в жизнь после недавнего банкротства СУ-115.

Но и механизм долевого строительства, оказывается, не гарантирует безопасность сделки. Как заявил вчера гендиректор АИЖК Александр Плутник, одно из направлений работы нового Фонда защиты дольщиков — это борьба с пирамидами на рынке недвижимости.

«Практически все девелоперы используют так называемый котловой метод финансирования. Средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Это фактически создание финансовой пирамиды. Когда у недобросовестного девелопера кончаются деньги, появляются брошенные и недостроенные дома», — рассказывает эксперт.

Целью новых поправок к 214-ФЗ и создания компенсационного фонда и была защита дольщиков от махинаций такого рода. Для этого правила работы со средствами дольщиков были кардинально переработаны, появились новые сущности, новые механизмы страхования рисков. И теперь, после всех этих маленьких революций, правительство рассматривает возможность отменить «долевку» полностью.

Можно примерно определить, когда рынок начнет спекулировать предположениями и версиями относительно новых правил игры, они заложены в самом обращении президента — это лето 2018 года. И хоть от стадии обсуждения и проработки и до окончательного внедрения в жизнь может пройти немало времени, в преддверии столь важных изменений «строить спокойно» девелоперы уже не смогут.

Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.

По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.

Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.

Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.

«В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.

Второй вариант больше свойствен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.

По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10–40%. Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.

На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25–30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании»,— считает Попов.

Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков. Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015–2016 годов, начала 2017-го. Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.

Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.

«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год»,— говорит Алексей Попов.

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году. Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства. А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.

Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ , допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.

Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).

При этом сделка имеет такой вид:

1. Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
2. Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
3. Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
4. По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.

Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу . В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.

До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.

С 1 января в платежках по налогам и взносам нужно указывать новые реквизиты. «В поле, где ранее указывался номер счета УФК (начинается с 40101), нужно указывать новый казначейский счет (начинается с 03100). Новый же счет УФК (начинается с 40102) указывается на строку выше, а также необходимо указывать новые БИК и наименование банка получателя», — рассказала Спиридонова.

При этом до 30 апреля действует переходный период — платежи будут принимать и по прежним реквизитам.

С января 2021 года при рождении первого ребенка государство предоставляет семьям материальную помощь в размере не 466,6 тыс., а 483,8 тыс. рублей. После рождения второго ребенка родители получают не 150 тыс. руб., а 155,5 тыс. Материнский капитал на второго ребенка для семей, где первый родился до 2007 года, когда денежная помощь от государства еще не предоставлялась, составляет 639,4 тыс. руб.

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Изменение Налогового кодекса в 2022-2024 годах: как это отразится на бизнесе?

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура рассказал, что с 1 февраля 2022 года повысится кадастровая стоимость жилья. Ее размер в московском регионе составит в среднем 181 тыс. рублей за 1 кв. м. По словам Андрея Большакова, основателя юридической фирмы Bolshakov & Partners, в Москве она повысится на 21,4%. В последний раз это значение корректировали в 2018 году. Ванчура связал изменения с «ощутимым ростом цен» на недвижимость в 2020 году.

С 1 марта следующего года, согласно Федеральному закоу от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, разрешается строить индивидуальные жилые дома (ИЖС) на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, рассказала медиатор Леонова. По ее словам, регистрация будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года. Однако у этого правила есть ограничения: построить можно будет не более одного жилого дома площадью до 500 кв. м. Площадь застройки не должна превышать 0,25% территории сельхозназначения.

Сергей Соловьев, основатель, партнер юридической компании «Бугров и партнеры», отметил, что региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции, напомнил он.

До 1 марта 2022-го земельные участки, стоящие на учете со статусом «временные», должны быть переведены в статус «учтенные» или аннулированы (ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ), заявила Юлия Леонова.

По ее словам, если участок был получен в аренду или выделен, но права на него не внесены в ЕГРН, после указанной даты сведения о нем удалят из реестра. Это значит, что нужно будет получать новые документы на образование земельного участка и ставить его на кадастровый учет или в судебном порядке доказывать свои права.

Одно дело – строить на привлекаемые в процессе строительства деньги дольщиков и совсем другое – покрывать высокие проценты по банковским кредитам, при том, что параллельного поступления денег от покупателей практически нет. Это под силу лишь действительно крупным компаниям с собственной надежной финансовой подушкой. Поэтому, скорее всего, еще одним последствием ухода от долевого строительства станет резкое сокращение количества игроков на рынке. В свою очередь, монополизация отрасли повлечет навязывание своих правил игры крупными компаниями, опасаются эксперты.

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2019 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
• готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.

В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:

• год возведения и местоположение строения,
• серия дома,
• материал стен,
• текущее состояние строения.

Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.

Обновленная схема с эскроу счетами представлена как панацея от появления очередных обманутых дольщиков, но у нее есть серьезные побочные эффекты. Чем грозит отмена долевого строительства рядовому гражданину? Исчезнет возможность купить квартиру «на стадии котлована» с большим дисконтом. Придется выложить на эскроу счет всю сумму и ждать, пока дом не будет сдан. Исчезнет возможность выгодной рассрочки. Цены поползут вверх не только на первичном, но и на вторичном рынке: вряд ли владельцы старого жилого фонда захотят упускать свою выгоду.

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

Похожие записи:

• Сколько часов в ноябре в 2022 году
• Администрация московского района г бреста официальный сайт
• Земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование