Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за незаконную перепланировку 2022 в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Налоги и расплата за балкон: что ждет собственников в 2022 году
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».
Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.
Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.
Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.
Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.
Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.
Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.
Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.
Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.
Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.
Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.
В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.
Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.
Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.
Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.
Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.
Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.
«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».
Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):
- по переустройству;
- по перепланировке;
- касающиеся общедомового имущества.
Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.
Переустройство:
- комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
- проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.
Перепланировка:
- перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
- работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
- организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
- закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
- вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
- возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
- возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
- обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
- перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.
Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика
- любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
- организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
- обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
- оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
- установка каминов;
- расположение воздуховодов на фасадах;
- прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.
Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?
«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.
Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:
- Делаем проект будущей перепланировки.
Здесь можно пойти двумя путями:
- доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
- воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).
- Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.
Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:
- запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- техническая документация на недвижимое имущество;
- согласие всех членов семьи в письменном виде;
- проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.
ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.
Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).
Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.
- Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
- Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.
Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.
Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.
«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».
Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.
Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
- Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2021.
- Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2021.
Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.
Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено.
Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.
Как легализовать перепланировку в судебном порядке:
- Обращение в БТИ за оформлением нового техпаспорта – в нём будут отмечены красные линии (перепланировка).
- Запрос в жилищную инспекцию или архитектуру. Передайте документы на согласование переделок «по факту», дождитесь отказа в узаконивании.
- Подача иска в районный (городской) суд.
- Посещение предварительных слушаний по делу, донесение недостающих документов, разъяснение суду своей позиции.
- Назначение судебной строительно-технической экспертизы – с целью установить, что внесённые изменения не представляют опасности для окружающих и полностью отвечают нормам СНиП, СанПиН и др.
- Формирование акта о выполненной перепланировке.
- Вынесение судебного решения по факту результатов экспертизы.
- Заказ нового техпаспорта в БТИ.
- Обращение в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Если решение суда отрицательное, можно подать апелляцию в областной или краевой суд, и дойти до Верховного суда.
За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому
Серьезная перепланировка, изменяющая план помещения в столице, обязательно требует согласования с представителями Мосжилинспекции. Любой снос или возведение стен и элементов зонирования, проемы в конструкциях несущего типа, перемещение газовых плит или сантехники должны проводиться только после получения соответствующего разрешения. Но не все коррективы в помещении требуют обращения в Мосжилинспекцию. Существуют отдельные виды перепланировки, не нуждающиеся в узаконивании. Согласно жилищному законодательству Российской Федерации все ремонтные изменения, не влияющие на техническую схему жилого помещения, не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.
Перепланировка не нуждается в обращении в Мосжилинспекцию в том случае, если проведение ремонта не затронет непосредственно схему жилища и всего строения в целом. По каким особенностям определяют, что перепланировку не согласовывают с Жилищной инспекцией в Москве:
- внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
- конструкция проемов окон и дверей не изменяется;
- двери не переносятся в другое место и располагаются согласно плану БТИ;
- напольное покрытие не изменяется.
В жилищном законодательстве в 2021 году указано, какая перепланировка квартиры не требует обращения в государственные органы. К ним относятся:
- замена электропроводки, не требующая штробления;
- монтаж трубопровода для ванной или туалета;
- выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;
- монтаж новых оконных рам или дверей;
- демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
- любая косметическая отделка комнаты.
Такие работы квартиры относятся к косметическому ремонту и не вынуждают получать разрешение Мосжилинспекции.
Выделяется перечень незначительных ремонтных работ, узаконивание которых осуществляется по желанию собственника жилого помещения. Такие изменения разрешается проводить без разрешения Мосжилинспекции. В случае необходимости можно обратиться в соответствующие органы и узаконить мелкий ремонт, но это станет просто лишней тратой времени. Среди таких изменений можно выделить:
- монтаж или снятие шкафов встроенного типа;
- демонтаж остекления на лоджии или балконе;
- установка остекления на лоджии или балконе.
Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.
Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста
К изменениям планировки, которые разрешено проводить на базе эскиза, относятся те, которые не сопровождаются серьезными изменениями в схеме:
- сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
- несущая конструкция не затрагивается;
- напольное покрытие не заменяется другим.
На основе эскизов разрешается возведение и демонтаж внутренней перегородки, если она не относится к разгружающему или несущему типу. Но если в жилище установлены перекрытия из дерева, перепланировка проводится только после оформления проекта.
На основе эскиза разрешается осуществление незначительных ремонтных работ, не влияющих на планировку жилого помещения. К ним относятся:
- обустройство гардеробной комнаты;
- присоединение спальни к другой комнате;
- разделение большой комнаты на две небольшие;
- увеличение дверных проемов;
- перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
- замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.
Демонтаж двери и оформление арки в проеме двери также могут осуществляться по эскизам, но исключительно в том случае, если будет затрагиваться межкомнатная перегородка. Если речь идет о несущих конструкциях, согласование с жилинспекцией является обязательным.
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Незаконная перепланировка квартиры
В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:
- высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
- несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
- возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться
Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Перепланировки, которые не требуют согласования
25353
33112
17493
86884
Кирилл Русаков
12702
Фото 11567
Перепланировка легко выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок. В этом случае необходима техдокументация, а БТИ при ее составлении мгновенно найдет и зафиксирует нарушение.
«Красными линиями покажут то, что на генплане незаконно, попросят перепланировку узаконить или вернуть все, как было изначально, и административный штраф выписать не забудут», — говорит юрист Алексей Батурин.
Кстати, те самые красные линии — камень преткновения при продаже квартиры. Особенно если квартиру покупают в ипотеку. Банки такую сделку точно не пропустят и в кредите откажут. В такие моменты владелец обычно начинает искать покупателя без ипотеки или предлагает серьезную скидку. И здесь проблемы возникают уже у новых жильцов, ведь инспекторы постучатся к ним.
«Поэтому перед покупкой жилья лучше заранее узнать, проводилась ли в нем перепланировка. С этой целью следует обратиться в то же БТИ. Там поднимут техпаспорт конкретного дома, в котором содержатся как поэтажный план, так и план конкретной квартиры. На этой странице должна присутствовать надпись: «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такого нет, а планировка квартиры не соответствует документу, можно с полной уверенностью говорить о незаконности изменений», — утверждает эксперт.
Настучать на вас могут и соседи. Раздражает их, например, что вы в законный выходной устроили ремонт. У них потолок или стены ходят ходуном, они жалуются куда надо, и вот уже в вас искренне заинтересованы жилинспекторы. Или приходит газовщик с плановой проверкой, а у вас там перепланировка, которая нарушает все правила безопасности, ну чем не повод жалобу накатать?
Здесь тоже не так все просто, как кажется. Перед тем как инспектор нанесет вам официальный визит, он должен установить, кто является собственником квартиры. Для этого он сделает запрос в Росреестр, после чего владельцу квартиры придет заказное письмо с просьбой предоставить доступ к жилью в определенный день и час для проверки.
«И только в случае, если просьбы контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция имеет полное право обратиться в суд. Постановление от вышестоящих органов даст право законно войти в квартиру, да еще и под руку с судебными приставами. А вот если уведомление вы не получали, то проверка считается незаконной» — объясняет юрист Алексей Батурин.
Разница действительно есть. Согласовывают перепланировку непосредственно перед началом ремонта, а узаконивают после его завершения. Мол, мы вот так сделали, узаконьте, пожалуйста.
Чтобы согласовать перепланировку, необходимо подготовить ее проект, написать заявление о том, какие работы хотите провести в квартире, и обратиться в БТИ, имея на руках:
- заявление о перепланировке;
- документы на право собственности;
- проект перепланировки помещения;
- нотариальное согласование всех собственников на перепланировку;
- технический паспорт квартиры;
- решение общего собрания собственников.
В течение 45 дней с момента получения всех документов ответственный орган должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе.
Чтобы узаконить перепланировку, необходимо вызвать инженера БТИ. Он зафиксирует все изменения, занесет их в техпаспорт и поставит штамп о произведенных изменениях, после чего нужно подать заявление в жилищную инспекцию и, если там перепланировку не одобрят, обратиться в суд.
- Увеличение балконной площади за счет гостиной или спальни.
- Оборудование теплого пола за счет общего отопления.
- Объединение кухни с газовой плитой и комнаты (размещение электрической плиты при этом разрешается, но для этого необходимо взять дополнительную справку в Управляющей компании).
- Перенос санузла в жилую комнату.
- Перенос батареи на балкон.
- Снос несущих конструкций.
- Ликвидация, равно как и уменьшение сечения воздуховодов, демонтаж вентиляционных коробов.
А если с незаконной перепланировкой вы все-таки попались, тут уж придется раскошеливаться. Вот как комментирует эту ситуацию юрист Алексей Батурин:
«По действующему законодательству, если речь идет о физическом лице, штраф за перепланировку квартиры составляет 2000-2500 рублей. Но не спешите радоваться, как делают иные собственники, которых я консультирую: «Ой, как классно, штраф заплатим и забудем о ситуации». На самом деле к штрафу вам выдадут предписание о согласовании перепланировки. То есть, если перепланировка выявлена, вам придется восстановить все, как было до красных линий».
Как узаконить перепланировку?
Представить в БТИ план изменений и разрешение жилищной комиссии на то, чтобы их внести.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Подать в жилищную инспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (выполняется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск).
Если задуманный ремонт не влечет изменений в планировке квартиры и не требует внесения изменений в планы БТИ.
Как уйти от санкций за самовольную перепланировку?
Выход здесь только один — узаконить переделки.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей. Но следует учесть, что эта сумма может вырасти до 100 тыс. рублей. Соответствующий законопроект внесла недавно в Мосгордуму жилинспекция. Она же при содействии Федеральной службы судебных приставов стала ограничивать выезд граждан, имеющих незаконную перепланировку.
Нелегальная перепланировка не позволит владельцу квартиры ее продать, пока она не будет узаконена и не будут выплачены все штрафы. Также административная ответственность за перепланировку налагается и в том случае, если она произведена при непогашенной ипотеке. Если узаконить данную перепланировку невозможно, владелец должен вернуть помещение в прежний вид.
Под это понятие попадает любое изменение в квартире, которое не согласовано в жилищной инспекции и не внесено в план БТИ. Есть ряд работ, которые можно проводить без согласования:
- заменять электропроводку, если нужно штробить стены;
- прокладывать новые трубы для санузла;
- выравнивать стены под покраску или обои;
- замена дверей;
- менять окна;
- заменять ванну, унитаз, раковину, мойку без изменения размещения;
- отделывать комнаты — красить стены, менять обои и потолочное покрытие.
Перечисленные работы не меняют план БТИ, соответственно, не требуют согласования в Мосжилинспекции. Но если у вас есть идеи по сносу стен, созданию нового проема, расширению санузла, переносу кухни, организации новых комнат, объединению лоджии с кухней – это уже будет считаться перепланировкой и работы нужно согласовывать, чтобы не подвергать опасности себя, соседей, и не навредить зданию.
Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.
Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность — штрафы и более серьёзные меры.
При обращении к дизайнеру нужно быть уверенными, что те планировочные решения, которые он вам предложит, соответствуют нормам.
В нашей практике были случаи, когда собственники делали ремонт по дизайн-проекту, и уже на завершающем этапе предчистовой отделки появилось осознание, что такую перепланировку не удастся согласовать, и нужно все ломать и переделывать. В итоге, человек потратил время и большие деньги на стройматериалы, рабочих, дизайнера, а теперь ему предстоит начинать все заново.
Пример проекта от некомпетентного дизайнера, рассмотрим ниже.