Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированный платеж по ипотеке в каких банках в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Ипотека с дифференцированными платежами – банки с лучшими предложениями

2. Ипотека с дифференцированными платежами

3. Банки с дифференцированными платежами по ипотеке

4. В чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом?

5. Дифференцированный платеж по ипотеке в 2021 году

6. 7 лайфхаков, которые защитят вас от переплат по ипотеке

7. В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году

8. Лайфхак

8.1. Какой платеж по кредиту выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

ЮниКредит Банк (Ипотечный кредит на квартиру на вторичном рынке)
Россельхозбанк (Нецелевой кредит под залог жилья)
ЮниКредит Банк (Ипотечный кредит на квартиру)
Россельхозбанк (Сельская ипотека)
Россельхозбанк (Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми)
Россельхозбанк (Молодая семья и материнский капитал)
Россельхозбанк (Целевая ипотека)
Россельхозбанк (Военная ипотека)
Россельхозбанк (Ипотечные каникулы)
Россельхозбанк (Рефинансирование Военной ипотеки)

Сортировать:
По рейтингу
По сумме
По процентной ставке
Первоначальный взнос

Ипотека с дифференцированными платежами – банки с лучшими предложениями

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.

Разница в размере платежей обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь срок равными долями, а поверх фиксированной суммы начисляются проценты на остаток.

Поскольку к концу срока кредитования основной долг сокращается, то и процентов начисляется меньше — отсюда изменения в сумме ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете размер минимальных взносов всегда фиксирован, но меняется соотношение процентов и основного долга. В первые месяцы львиная доля платежа уходит на погашение процентов, тогда как основной долг заемщика почти не убывает. Только после того как банк получил большую часть положенных процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается существенно выше.

Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.

С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.

Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.

Несмотря на выгоду дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но подходит не всем. Людям с невысоким заработком лучше выбрать аннуитет — иначе первые платежи могут оказаться для них неподъемными. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи тоже не дадут желаемого эффекта.

Если же бюджет сможет покрыть первоначальный взнос и достаточно крупные последующие платежи — дифференцированная ипотека будет оптимальным вариантом. Специалисты рекомендуют ее людям с высоким заработком и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в период наиболее высокой кредитной нагрузки. Вы сможете сэкономить еще больше, если выплатите ипотеку раньше положенного срока. Это выгодно, так как в случае с дифференцированной схемой проценты погашаются не сразу, а распределяются в течение всего периода кредитования.

* Ежемесячный платёж рассчитан по параметрам: сумма ипотеки — 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 20% и сроком на 15 лет

Банк	Ставка	Сумма	Первоначальный взнос	Ежемясячный платёж *
Альфа-Банк	4,79%	600 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	31 195 ₽
ФК Открытие	4,95%	500 000 ₽ – 12 000 000 ₽	15% — 29,99%	31 527 ₽
Сбербанк	5%	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	31 631 ₽
Райффайзенбанк	5,19%	1 000 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	32 029 ₽
Газпромбанк	5,2%	100 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	32 050 ₽
Росбанк Дом	5,5%	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	32 683 ₽
Райффайзенбанк	9,69%	3 000 000 ₽ – 6 999 999 ₽	от 15%	42 228 ₽
Газпромбанк	9,8%	100 000 ₽ – 5 999 999 ₽	20% — 85%	42 496 ₽
Сбербанк	9,9%	300 000 ₽ – 60 000 000 ₽	от 20%	42 739 ₽
Сбербанк	10,1%	500 000 ₽ – 20 000 000 ₽	–	43 229 ₽

При оформлении ипотечного кредита многим людям сложно разобраться в большом количестве специфических терминов. И на тип ежемесячных платежей часто не обращают внимание. Но это ошибка, неприятные последствия которой затем ощущают клиенты.

Важно. Сегодня банки предлагают два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные.

Аннуитетная система подразумевает, что заемщик вносит всю сумму равными частями каждый месяц. Никаких пересчетов на протяжении всего срока оплаты не предусмотрено. Из этого следует, что человек нередко сначала выплачивает начисленные проценты, а только потом основную сумму кредита.

Дифференциальный взноса также позволяет заемщику оплачивать основной долг равными ежемесячными частями. Но проценты при этом начисляют на оставшуюся сумму долга, пересчитывая каждый месяц. Это выгоднее, но первое время человек платит достаточно большие суммы.

Ипотека для клиентов дифференцированная позволяет со временем снижать финансовую нагрузку с плательщика. В случае досрочного погашения проценты изменятся в пользу заемщика. Поэтому такой тип платежей для некоторых клиентов банков выгоднее.

Дифференцированные платежи имеют несомненные преимущества:

плательщик экономит при досрочном погашении ипотеки;
расчет ежемесячного платежа происходит на понятных условиях;
несложно сэкономить на стоимости страхования – цена полиса снижается вместе с остатком долга;
постепенно сумма выплат уменьшается.

К недостаткам относят:

высокие требования кредиторов к финансовому положению заемщика;
существенное повышение кредитного бремени в первое время после начала выплат;
при ухудшении кредитоспособности риск возникновения большого долга по ипотеки очень высок;
сложности с планированием семейного бюджета из-за разной суммы ежемесячных платежей.

Важно. Выбирая ипотечный кредит с дифференцированными платежами, заемщики тщательно рассчитывают потенциальную выгоду и затраты.

Понять разницу между двумя видами ипотечных взносов легче на примере. К примеру, клиент взял для приобретения квартиры 2 млн. рублей на 15 лет. Теперь он выбирает, какой тип платежей предпочесть. Если это аннуитент, то ежемесячная сумма взносов составит 21 тыс. 544 рубля. В нее входит большая часть процентов и незначительная – основной суммы займа.

Дифференцированный взнос рассчитывают иначе. В случае с ипотекой на 2 млн. рублей сумма основного долга составит 11 тыс. 111 рублей ежемесячно. Ее ежемесячно будут прибавлять к начисленным процентам по займу (приблизительно 15–17 тыс. рублей). Из этого следует, что первое время он платит около 30 тыс. рублей в месяц.

Со временем эта сумма уменьшится. Но разница между аннуитентным взносом очевидна. В первом случае заемщик платит на 5–6 тыс. рублей меньше. Но при дифференцированной системе основной долг погашается быстрее, поэтому постепенно становится меньше сумма начисляемых процентов.

Зная преимущества и недостатки обоих видов взносов, легче сделать выбор. Сегодня банки идут навстречу своим клиентам. Поэтому добросовестный плательщик со временем может сменить одну систему на другую. Для этого кредитор проводит рефинансирование, а затем стороны заключают новый договор.

Вопрос, в каких банках есть дифференцированные платежи, часто интересует заемщиков. Есть ли в Сбербанке такая система и насколько она выгодна? В 2021 году немногие банки готовы предоставлять клиентам возможность делать дифференцированные взносы.

Даже ипотека Сбербанка предоставляется только на условиях аннуитентных выплат. Заемщики выбирают:

Россельхозбанк;
Газпром.

У этих кредиторов разные условия оформления, требования к заемщикам и другие нюансы. Ипотека с дифференцированными выплатами в Россельхозбанке предоставляется на следующих условиях:

возраст клиента – 21– 65 лет (после 65 лет ипотеку дают только в редких случаях и при наличии созаемщиков);
гражданство РФ;
стаж – не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Минимальная сумма ипотечного займа здесь составляет 100 тыс. рублей, а максимальная – 60 млн. рублей. Первоначальный взнос не менее 15% от суммы. Процентную ставку рассчитывают, исходя их размера займа, статуса клиента, срока кредитования, типа недвижимости.

Важно. Молодым семьям в Россельхозбанке предлагают более выгодные условия – первоначальный взнос 10% и ставка 9%.

Разница между двумя видами платежей в Россельхозбанке заключается в выгоде клиента. К примеру, человек берет 2 млн. руб. для приобретения квартиры на первичном рынке. Для первоначального взноса у него есть 400 тыс. руб. Срок кредитования 10 лет.

Если он выберет аннуитетные платежи, то ежемесячно будет платить 22 тыс. 496 руб. Первые 6 месяцев 7 тыс. руб. будут уходить на погашение долга, остальное – на проценты. Но со временем сумма оплаты процентов будет меньше, поэтому основная часть пойдет на погашение займа. Сумма при этом останется неизменной все 10 лет, а переплата – 1 млн.

Даже помнимая, что такое дифференцированная система, многие заемщики не могут сделать окончательный выбор. Поэтому перед подписанием ипотечного договора учитывают следующее:

Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Какой именно платеж выбрать – решает клиент. Основная разница между дифференцированной и аннуитетной системой заключается в размере ежемесячных взносов и переплате. Если срок кредитования небольшой, то переплата окажется незначительной. Но дифференцированные взносы первое время будут высокие. А вот при длительных аннуитетных выплатах (от 10 лет) переплата по сравнению с более гибкой системой будет значительной.

Ипотека с дифференцированными платежами

Провести рефинансирование ипотечного кредита, взять каникулы или попросить реструктуризацию практически не реально. Поэтому нужно провести расчет переплаты по займу еще до подачи заявки. С помощью ипотечного калькулятора подсчет размера процентов проводится в течение минуты. Требуется заполнить пустые графы с параметрами кредита и тут же получить результат. Предварительный подсчет через калькулятор ипотеки поможет сориентироваться на выгоде каждого способа погашения долга и рассчитать комфортные сроки.

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока. На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев. Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

В альтернативном способе погашения ипотечного займа банк рассчитывает сумму ежемесячного взноса в зависимости от остатка долга. Каждый месяц количество процентов уменьшается и платить по кредиту легче. Но изначально клиенту придется вносить большие суммы, где процентная часть значительно меньше тела займа.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке

Кто берет кредит, ипотеку или машину с дифференцированной системой погашения должен знать: первые месяцы, годы придется вносить крупную сумму денег. По истечению этого времени с каждым месяцем будет оставаться все меньше долга.

Чтобы рассчитать расходы, размеры оплаты, необходимо сумму ссуды разделить на количество месяцев кредитования. Дальше составляется график выплат.

Универсальная формула расчета ежемесячного дифференцированного платежа:

D=k/m+k*Pr*z/b/100, где

D – размер дифференцированного платежа;

K – тело кредита на дату расчета оплаты;

Pr – годовая % ставка;

z – количество дней расчетного периода;

b – количество дней в году;

m – количество оставшихся процентных месяцев.

Пример расчета

Заемщик оформил ссуду, размером 10 000 000 руб. на 11 месяцев со ставкой 11%.

Подставляем данные в формулы, считаем размер первого взноса:

D = 10 000 000/11+10 000 000*0,11/11 = 909 090,91 + 100 000 = 1009 090,91 руб.

Теперь определим, остаток долга:

10 000 000 — 909 090,91 = 9 090 909,09 руб.

Считаем второй взнос:

10 000 000/11+9 090 909,09*0,11/11 = 909 090,91+90 909,0909 = 1 000 000,0009 руб.

Аналогично производится расчет до конца выплат.

Если взять кредит на 10 000 000 рублей с 24 июля 2021 года, то с каждым последующим месяцем график платежей будет таким:

Дата	Платеж	Проценты	Тело кредита	Остаток
24.07.2021	0	0	0	10000000
24.08.2021	1002516	93424,66	909090,91	9090909,09
24.09.2021	994022,4	84931,51	909090,91	8181818018
24.10.2021	983063,5	73972,6	909090,91	7272727,27
24.11.2021	977127,4	68036,53	909090,91	6363636,36
24.12.2021	966625,2	57534,25	909090,91	5454545,45
24.01.2022	960049,8	50958,9	909090,91	4545454,54
24.02.2022	951556,7	42465,75	909090,91	3636363,63
24.03.2022	939775,8	30684,93	909090,91	2727272,72
24.04.2022	934536,1	25445,21	909090,91	1818181,81
24.05.2022	925529,3	16438,36	909090,91	909090,9
24.06.2022	917584,1	8493,15	909090,9	0
Итого	10552386	552385,9	10000000

Общая сумма выплат = 10552386 руб.

Полная стоимость = 10,999%

Переплата = 552385,9 руб.

В отличие от дифференцированного, аннуитетные платежи – это оплата ссуды равными долями в течение всего периода выплат. Сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита. Более подробно рассмотрим отличия в таблице:

	Аннуитетный	Дифференцированный
Соотношение сумм	Платежи равные в течение всего срока погашения.	С каждым месяцем размер оплаты уменьшается.
Основной долг	Сумма распределяется неравномерно, ежемесячные выплаты одинаковые.	Сумма равномерно распределяется на весь срок кредита.

Несмотря на разницу в схемах, каждая из систем погашения имеет преимущества и недостатки. Но дифференцированное кредитование не такое выгодное для банков, поэтому большинство из них предлагают аннуитетную систему погашения долга.

В чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом?

Дифференцированный платеж кажется крайне привлекательным, однако выбранный банк может скрыть пункты, обеспечивающие выгоду компании. Оба варианта платежей имеют преимущества и недостатки.

Плюсы дифференцированного способа платежей:

Минимальная переплата по кредиту. В случае долгосрочного погашения разница очевидна.
Постепенное снижение долговой нагрузки. Чем дольше клиент платит, тем меньше нужно вносить денежных средств ежемесячно.
Быстрая выплата кредитного долга. В отличие от аннуитетного платежа, равномерно с процентами по кредиту выплачивается и сам долг.

Минусы дифференцированной системы платежа:

Повышенная долговая нагрузка в первые месяцы. Выплаты в течение нескольких месяцев имеют повышенную ставку. Важно понимать, что не каждый заемщик сможет потянуть такую сумму.
Необходимо каждый месяц проверять сумму выплаты, так как она постоянно меняется. В данном случае, не получится просто перевести фиксированную сумму.

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Екимов.

— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора. В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Ключ к пониманию ситуации с ипотекой в том, что банки начинают закладывать в цены будущие сценарии подъёма ключевой ставки ЦБ. И ожидания эти крайне негативны для потенциальных заёмщиков, поскольку топовые российские банки ждут повышения ставки в первом полугодии 2022 года до 9,5–10% годовых. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Соответственно, жилищные кредиты, по его мнению, могут легко взлететь до 12+% годовых. Особенно после того, как завершится льготная ипотека, а ресурсы застройщиков и банков по совместным акциям, предлагающим ставку в 6–7% годовых, будут исчерпаны.

На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.

По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.

— Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК «3-RED» Наталия Нестерова.

Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.

По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной. Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса. Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.

— Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.

Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать. По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.

Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.

— В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен. После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году. Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.

Что на самом деле важно знать&nbsp
Какие различия между схемами погашения&nbsp
Какой вид платежей по кредиту выгоднее
1. Аннуитет
2. Дифференцированная схема
Сравнительный анализ видов платежей по кредиту
Что надо запомнить

9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.

Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:

Процентную ставку по кредиту.
Срок кредитования.
Условия досрочного погашения задолженности.
Условия участия в страховой программе.
Схему погашения кредита.

Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:

1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.

платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
распределение частей тела кредита неравное;
в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.

Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.

2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.

платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.

тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.

Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.

Чтобы определиться со схемой погашения долга, учитывайте характер и периодичность получения дохода.

Кому подойдет:

Схема станет удобной для заемщиков, имеющих регулярный фиксированный доход. Должнику не потребуется постоянно обращаться к графику, чтобы создавать плавающий резерв средств для выполнения обязательств.

Преимущества:

снижение риска неоплаты долга: фиксированные платежи благоприятно влияют на планирование бюджета;
досрочное частичное погашение уменьшает размер каждого последующего платежа.

Дифференцированный платеж по ипотеке в 2021 году

Оформляя кредиты, стоит учитывать не только процентные ставки, срок кредитования и другие важные условия, но и тип платежей. Сделав выбор в пользу дифференцированной схемы погашения (особенно при крупном кредите), реально сэкономить. Если для приведенного случая такая экономия вылилась в 16,5 тысяч рублей, то для нескольких миллионов ипотечного кредита она составила бы ощутимые 100 000.

Анализируйте, подходите к выбору кредитов с умом и принимайте правильные решения!

Аннуитетные платежи одинаковы, но соотношение в них основного долга и процентов — разное. Здесь проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита — процентов больше, основного долга — меньше. А к концу кредита — наоборот.

Однако есть случаи, когда платежи не будут одинаковыми. При выходе на пенсию в период кредита, график рассчитывается «ступенькой». До пенсии платежи считаются из текущего дохода клиента, а после — из минимального уровня пенсии.

Также аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита.

Размер платежа клиент всегда может посмотреть в графике, который менеджер по ипотеке предоставляет на сделке.

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается.

При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

Здесь нет графика платежей, а есть срочное обязательство, по которому клиент обязуется оплачивать кредит.

Кредиты с дифференцированными платежами выдавались в Сбербанке до 2011 года, а сейчас выдаются только с аннуитетными.

Самым распространенным вариантом ежемесячных выплат являются аннуитетные платежи. Способ заключается в регулярном возврате заемщиком фиксированной суммы, рассчитанной с учетом процентов, срока кредитования и стоимости недвижимости.

Преимущества этого вида платежей по ипотеке заключаются в простоте и удобстве. Заемщик видит в графике сумму и знает, что на время действия ипотечного договора размер выплат останется неизменным. Это позволяет с легкостью планировать семейный бюджет и не переживать, правильно ли начислили платеж в банке.

Но помимо преимуществ этот тип платежей по ипотеке имеет и недостатки. Так, большую часть ежемесячных взносов составляют проценты. Как результат, заемщик вносит регулярно определенную сумму, но долг уменьшается медленно. В связи с чем уровень переплаты может быть достаточно большим.

7 лайфхаков, которые защитят вас от переплат по ипотеке

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

Такой вид ипотеки несет риски как для банка, так и для самого заемщика.

С одной стороны, отсутствие накоплений с точки зрения банка может говорить:

о низком доходе заемщика;
о его недостаточной финансовой дисциплине.

Ведь если человек не смог накопить на первый взнос, то и нет уверенности, что он сможет платить дальше.

С другой стороны, заемщик действительно рискует столкнуться с проблемой выплат. Ведь на такую ипотеку банки, как правило, устанавливают выше ставку — на 2 процентных пункта и больше. К тому же банки могут потребовать расширенную страховку, что тоже увеличивает сумму переплат, объяснила Татьяна Кирик. Кроме того, сам размер кредита больше, чем если бы вы покупали это же жилье, но с первоначальным взносом.

Кредиты с низким первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт, обращают внимание в едином институте развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. И оформляя кредит с низким первоначальным взносом, заемщик принимает на себя повышенные риски возникновения сложностей с его обслуживанием и потери своего жилья.

Кроме того, под «ипотекой без первого взноса» может подразумеваться выдача кредита, например, под залог уже имеющегося имущества — дома, квартиры или земли. Банк в этом случае чувствует себя увереннее, а вот для заемщика повышается риск остаться «без штанов».

В итоге, когда заемщику рассчитывают ежемесячные платежи, он отказывается от программы или старается накопить на первоначальный взнос, отметила председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Не лучшая идея.

Ведь тогда вы столкнетесь с двойной нагрузкой — и по ипотечному кредиту, и по потребительскому. А потянуть это сможет далеко не каждый, тем более если случится что-то непредвиденное — болезнь или увольнение, например.

Еще в июле текущего года исследование бюро кредитных историй «Эквифакс» выявило двукратный рост числа потребительских кредитов, направляемых на первый взнос по ипотеке.

Теоретически взять валютную ипотеку можно, если постоянный доход вы тоже получаете в валюте, тогда индексация будет соизмерима с ростом или падением курса.

Но лучше не рисковать.

Вспомните ситуацию 2014 года, когда после резкого роста курса валют такие ипотечники столкнулись с трудностями и не могли выполнять свои обязательства. Тем более высокая волатильность на валютном рынке в августе—сентябре текущего года показала сильную зависимость курса от внешних факторов и заявлений США по поводу санкций.

Да и в целом после 2014 года валютные ипотечные кредиты практически не выдаются, отмечают эксперты. Так, например, на 1 октября текущего года банки выдали только 17 жилищных кредитов в иностранной валюте. И при этом ни одного — на покупку жилья в строящемся доме. Для сравнения — на начало 2014 года россиянам было выдано 1987 ипотечных кредитов в валюте.

Кроме того, с 24 июня 2018 года банки обязаны сообщать о повышенных рисках, которые несут клиенты, если получают доход в рублях, а ипотеку хотят оформить в иностранной валюте.

В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году

Погасить ипотеку досрочно — идея фикс каждого заемщика. Перспектива ежемесячно платить банку до 40% зарплаты 10-15-20 лет оказывается психологически тяжелой. Но и тут есть свои тонкости. В целом большинство кредитов в России гасится гораздо быстрее — за 7–8 лет, отмечают в ДОМ.РФ.

Досрочно погашать кредит можно по двум классическим схемам:

Уменьшить срок.

Обычно советуют именно этот способ, так как он уменьшает переплату.

Уменьшить платеж.

Уменьшение платежа кажется выгодным в краткосрочной перспективе. Действительно ежемесячная нагрузка на бюджет сокращается, но в целом по кредиту вы все равно переплатите больше.

Татьяна Кирик разъяснила просто — если вы не уверены в стабильности своих доходов, снижайте сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — снижайте срок.

Но есть еще альтернативный вариант:

Уменьшить размер платежа, но платить ту же сумму, что и раньше.

И продолжать так делать и дальше, то есть платеж будет постоянно уменьшаться, а вы будете вносить по отношению к нему все больше и больше.

В итоге платите вы как при сокращении срока, но по факту уменьшаете платеж.

По сути, такой способ может стать страховкой в будущем.

Ведь просто уменьшая срок, вы гарантируете банку, что и дальше продолжите платить одну и ту же сумму, что бы ни случилось.

Уменьшая размер платежа, вы снижаете свою ежемесячную долговую нагрузку. Но при этом, пока есть возможность, продолжаете платить больше, облегчая ее еще больше. Так что, если вы вдруг на долго останетесь без работы и не сможете платить по-прежнему, это будет уже не так болезненно — ежемесячный платеж к тому моменту снизится.

Но помните о нюансах и внимательно читайте договор. Убедитесь, что банк разрешает проводить регулярное частичное погашение по такой схеме.

И главное — не забывать писать заявление на частичное досрочное погашение, подчеркнула Татьяна Кирик. По ее словам, бывали случаи, когда без такого заявления средства зависали на транзитных счетах, а конфликт банка с заемщиком решал суд.

Впрочем, сейчас мобильные приложения все упрощают — досрочное погашение можно оформить онлайн буквально за минуты.

Если платежи по ипотеке дифференцированные, то есть уменьшаются по мере сокращения задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине срока кредита.

А вот при аннуитетных платежах, которые одинаковы на протяжении всего срока кредита, досрочные платежи выгодны практически в любой период, отметила Татьяна Кирик.

При этом важно вносить частичный досрочный платеж сразу после списания ежемесячного платежа — в таком случае вся сумма будет зачтена в счет погашения основного долга.

На первый взгляд, сложное в аннуитетном платеже только название. Означает этот термин довольно простой метод расчета по кредиту: регулярными и равными платежами в течение всего срока действия договора кредитования. Но это только на первый взгляд.

Секрет аннуитетных платежей в том, что равные эти платежи только снаружи. Их внутренние составляющие — оплата части основного долга и оплата части процентов по кредиту — будут все время разными на протяжении всего срока обслуживания кредита, хотя в сумме каждый месяц будут давать один и тот же по размеру ежемесячный платеж.

При этом в первой половине срока жизни кредита ежемесячный платеж в аннуитетной системе по большей части будет состоять из процентов за пользование заемными средствами, а во второй — уже все больше из выплат тела кредита. Доля процентов по кредиту в объеме каждого ежемесячного платежа будет постепенно снижаться в течение всего срока жизни кредита.

То есть сначала вы заплатите банку большую часть процентов, а потом — основной долг.

При этом важно понимать: проценты по кредиту при аннуитетной системе платежей в течение всего срока займа будут начисляться на полный объем одолженных в банке средств, независимо от того, сколько основного долга вы уже погасили.

Лайфхак

Тем не менее досрочное погашение при аннуитетной системе платежей поможет снизить объем нагрузки и стоимость кредитования. Но выгодным оно окажется только в том случае, если активно вносить дополнительные средства в первой половине, особенно в первой трети срока кредита, советует финансовый консультант Наталья Смирнова.

Какой платеж по кредиту выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Дифференцированная система платежей по кредитам работает наоборот.

Каждый месяц общая сумма дифференцированного платежа будет разной. Потому он и дифференцированный. При этом платеж по основному долгу будет всегда одинаковым, а проценты разными, так как начисляться каждый раз будут на остаток задолженности после каждого ежемесячного погашения.

Что это означает на практике? Суммы и основного долга, и процентов по кредиту будут уменьшаться с первых же месяцев действия договора.

Какой тип платежей по кредиту выгоднее? На первый взгляд, ответ однозначный, что наглядно показывают цифры.

Возьмем те же параметры ипотечного кредита — на сумму 3 млн руб. сроком на 10 лет по ставке 10% годовых, но платить по нему будем не аннуитетными, а дифференцированными платежами. Что получится? При дифференцированной системе платежей в первые годы обслуживания ссуды платить банку придется уже не 40 тыс., а 50 тыс. руб. в месяц. При этом в середине срока действия кредита дифференцированный платеж по нему сравняется с аннуитетным, а в последние годы сильно сократится и составит около 25 тыс. руб., подсчитала Наталья Смирнова.

Общая сумма переплаты по кредиту (без учета досрочного погашения) в данном случае составит 1,2 млн руб.

Но все не так прямолинейно, и только лишь материальная выгода не определяет все преимущества того или иного типа платежей по кредиту. Что еще важно?

Аннуитетные платежи: достоинства

Это прозрачно. Поскольку аннуитетные платежи рассчитываются при оформлении кредита и предполагают одинаковые платежи каждый месяц на протяжении всего срока кредитования, они позволяют заемщику оптимально рассчитать свои силы и реалистично оценить объем взятой на себя кредитной нагрузки. Заемщик с самого начала понимает, какую сумму нужно будет выделять на погашение кредита каждый месяц, а значит, может в соответствии с этим спланировать бюджет и избежать просрочек по кредиту.

Это удобно. Зная точную сумму регулярного взноса, можно сразу же настроить в своем онлайн-банке систему автоплатежей по кредиту, чтобы не допустить просрочки и начисления штрафов по причине элементарной забывчивости или небрежности.

Это много. Принимая решение о максимально допустимой сумме кредитования, банк оценивает не только доходы клиента, но и легкость погашения ссуды. Поскольку аннуитетная нагрузка отличается своей стабильностью и предсказуемостью, банк будет готов предоставить такой кредит на большую сумму, чем клиенту с аналогичным профилем, но выбравшему для себя дифференцированную систему платежей.

Принимая решение о сумме кредита, банк берет в расчет текущую ежемесячную нагрузку по нему, которую способен выдержать заемщик. Оптимальным считается уровень совокупной кредитной нагрузки в 30–40% от общего дохода, разъясняет Наталья Смирнова. Если допустить, что ежемесячный доход заемщика составляет 100 тыс. руб., то ипотечный кредит на сумму 3 млн. руб. по дифференцированной системе расчетов с платежом в 50 тыс. руб. в первые годы этот ценз не пройдет, а вот аннуитет, с его стабильным взносом в 40 тыс. руб. в месяц, банк, скорее всего, сочтет допустимым.

Аннуитетные платежи: недостатки

Это дорого. Аннуитетный график погашения строится таким образом, что на протяжении первых лет срока кредита клиент выплачивает преимущественно проценты по кредиту, в то время как объем взятых в долг средств практически не изменяется. Таким элегантным способом банк защищает себя от риска недополучения собственной прибыли в случае погашения кредита заемщиком досрочно.

Дифференцированный платеж по ипотеке в каких банках в 2022 году