Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Патент на сдачу квартиры в аренду: как оформить в 2022 году, выгодно ли?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Рынок аренды жилья представляет собой широкое поле для предпринимательской деятельности. Но важно вести ее официально –зарегистрироваться в ИФНС и платить с доходов налоги.
Регулируется деятельность по сдаче жилья в аренду:
гл. 35 ГК РФ (официальное оформление найма жилого помещения);
гл. 23, 26.2, 26.5, 32 НК РФ (налогообложение доходов).
При отсутствии официального оформления арендодателю грозит доначисление НДФЛ и штрафы (за непредоставление декларации и за неуплату налогов), а также начисление пени. Сумма налога будет исчислена исходя из средней рыночной цены аренды помещения в конкретном регионе.
Всего к услугам арендодателя целых 4 способа как сдавать квартиру легально:
оформиться в качестве ИП на УСН 6%;
оформиться как самозанятое лицо;
приобрести патент;
уплачивать НДФЛ как физическое лицо.
Первый вариант (ИП на УСН) влечет за собой довольно существенную для физлица налоговую нагрузку. Ведь страховые взносы за себя придется платить независимо от того, имелся ли фактический доход. По оценкам специалистов, применять этот способ имеет смысл, если сумма аренды составляет выше 60 тыс. руб. в месяц.
Вариант регистрации в качестве самозанятого лица хорош низкой налоговой нагрузкой (ставка 4%-6%) и отсутствием необходимости сдавать декларации. Лимит дохода 2,4 млн. руб. в год (т.е. около 200 тыс. руб. в месяц) позволяет использовать этот спецрежим арендодателям. Но при этом запрещено привлекать наемных работников, без которых не всегда возможно обойтись. Также многих смущает, что данный спецрежим имеет статус экспериментального, а затем лицам придется платить налоги по повышенным ставкам.
Поэтому, согласно исследованиям, около 90% официально оформленных арендодателей предпочитают уплачивать налоги путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ, остальные 10% приобретают патент.
Сдача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в качестве физического лица –самый удобный способ, но не всегда выгодный. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Для этого варианта необходимо:
заключение с арендатором договора найма;
подписание акта приемки квартиры;
подтверждение факта ежемесячной оплаты.
В налоговую арендодатель предоставляет декларацию 3-НДФЛ с приложением договора и правоустанавливающих документов на квартиру.
Решившие оформить патент должны зарегистрироваться в качестве ИП и уплатить за себя страховые взносы. Ставка для патентной системы составляет 6%. Однако плюсом данного варианта является то, что нет необходимости исчислять доход и сумму налога – уплачивается единовременно фиксированная сумма. Также удобство патента состоит в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение года (даже на 1-2 месяца), что особенно удобно тем, кто сдает жилье в зависимости от сезонности.
Для примера возьмем квартиру в Измайловском районе г. Москва, площадью 50 кв.м. Условная стоимость аренды в месяц — 35 000 руб., допустим, что заполняемость 12 месяцев в году.
Сумма патента на полный 2021 г. согласно расчету калькулятора патента составляет 18 000 руб., оплата проводится двумя платежами:
6 000 руб. – не позднее 90 дней после начала действия патента;
12 000 руб. – не позднее окончания срока действия патента.
Также ИП на патенте оплатит за 2021 г. фиксированные взносы за себя:
32 448 руб. – на пенсионное страхование (если годовой доход не превышает 300 000 руб.);
8426 руб. – на ОМС.
Итого за полный год при патентной системе придется уплатить:
18 000 +32 448 +8 426 = 58 874 руб.
При выборе варианта сдачи 3-НДФЛ налог за 2021 г. составит:
(35 000 *12) *13% = 420 000 *13% = 54 600 руб.
При этом предпринимателю нет необходимости регистрироваться в качестве ИП.
Если же квартира более высокого класса и сдается дороже, то ситуация будет иная – для сдачи дорогих квартир выгоднее будет приобрести патент.
Однозначного ответа, что выгоднее – патент или 3- НДФЛ – нет. Выбирая между этими вариантами следует учитывать регулярность сдачи жилья. При сезонном спросе выгоднее оформить патент на несколько месяцев. При долгосрочной аренде и нежелании регулярно продлевать срок действия патента можно воспользоваться вариантом по подаче декларации 3-НДФЛ. На решение предпринимателя в данном случае влияет не только возможность сэкономить на налогах, но и наличие свободного времени для взаимодействия с ИФНС.
Подробнее о патентной системе налогообложения узнайте в нашей рубрике «ПСН».
Как сдавать квартиру в аренду легально
ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
ВАЖНО! Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.
Пример сделки с несколькими собственниками.
При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.
Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.
Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:
плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
плата фиксируется на основании показаний счетчиков.
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Патент или НДФЛ: что выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1 175 МРП (3 427 475 тенге в 2021 году)
Важно!
Физические лица, не использующее труд наемных работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении доходов (п.2 ст.35 Предпринимательского кодекса РК), в том числе при сдаче имущества в аренду.
При этом лица, предоставляющие в имущественный наём (аренду) имущество, за исключением жилища, не признаются в качестве плательщиков ЕСП.
Жилище — отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям (пп. 28, ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях»)
Плательщик ЕСП не может сдавать в наем нежилое (коммерческое) помещение. Из этого следует, что плательщику ЕСП сдавать недвижимость юридическому лицу запрещается.
Доход, полученный физическим лицом от сдачи в аренду имущества, относится к имущественному доходу (ст. 330 Налогового кодекса РК)
Сдаём годовую декларацию по форме 240.00 — до 31 марта 2022 за 2021 год. Оплачиваем ИПН 10% с полученного дохода — до 10 апреля 2022 за 2021 год.
Предельный размер дохода не должен превышать 3 528 МРП (10 291 176 тенге на 2021 год) за год.
Исчисление налогов по Патенту по доходам от аренды имущества производится налогоплательщиком самостоятельно. Ставка ИПН — в размере 1% от ожидаемого дохода.
С 2021 года ИП на патенте может заниматься видами деятельности, указанными в пп.3 п.2 ст. 683 НК РК (всего 32 вида). Сдача в аренду личного жилого имущества также разрешена данным законодательным актом.
Чтобы получить патент, предпринимателю нужно:
1) зарегистрироваться как ИП. При этом следует выбрать режим налогообложения «СНР на основе патента»;
2) подать в налоговую расчёт по форме 911.00 в течение трёх рабочих дней. Патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев. До подачи расчёта необходимо оплатить налоги и социальные платежи за весь период действия расчёта по патенту.
Оплата 1% ИПН не требуется до 2023 года: согласно постановлению Правительства РК об освобождении СНР от уплаты налогов на три года.
Также ИП на патенте оплачивает от заявленного дохода (минимум 42 500 тенге):
ОПВ — 10%;
соцотчисления — 3,5%;
взносы ОСМС 5% от 1,4 МЗП — 2 975 тенге.
Как выбрать форму уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Патент теряет юридическую силу досрочно, если:
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.
Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.
Плюсы:
удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).
Минусы:
высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.
На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.
Одной из важных обязанностей продавца квартиры является своевременная уплата налога с полученного дохода. Проще всего обратиться к юристу, специализирующемуся на данной теме, чтобы он быстро и точно рассчитал сумму налога, помог заполнить документы, объяснил алгоритм действий.
