Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.
Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).
В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.
Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).
Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).
При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:
- выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
- выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
- выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).
Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:
- кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
- технический план объекта недвижимости;
- документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
- согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
- паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
- согласие супруга продавца;
- документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
- уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
- паспорта сторон сделки;
- договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
- отказ иных владельцев от приобретения комнаты.
Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).
Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).
Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:
- сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
- стоимость;
- информацию о расчетах;
- обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
- отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
- отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
- отсутствие притязаний третьих лиц;
- условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
- срок освобождения комнаты;
- отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.
В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.
Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).
Предметом договора является отчуждаемая комната.
Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.
В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.
Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:
- Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
- Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
- Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
- Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.
Принять участие в программе могут жители коммунальных квартир, подлежащих расселению (включенных в соответствующий перечень). Они должны иметь постоянную регистрацию в коммунальной квартире, а также состоять на городском учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
!
Чтобы вашу квартиру включили в перечень, нужно обратиться с заявлением в жилищный отдел администрации района Санкт-Петербурга по адресу нахождения коммунальной квартиры. При этом понадобится согласие всех соседей жилых помещений квартиры, а заявление о включении коммунальной квартиры в перечень подается от каждой семьи, проживающей в коммунальной квартире.
Для получения субсидии семье необходимо:
- подать заявление на участие в программе в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен» (СПб ГБУ «ГЖО»);
- ожидать уведомление (СМС) о включении в сводный список на предоставление социальной выплаты от Жилищного комитета;
- подать заявление и необходимые документы в СПб ГБУ «Горжилобмен» в течение 30 дней после поступления уведомления;
- получить свидетельство на социальную выплату после принятия Жилищным комитетом положительного решения.
!
Раньше получить уведомление смогут первоочередники. Для остальных время ожидания зависит от даты постановки на жилищный учет.
Срок действия свидетельства — 12 месяцев.
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.
В уведомлении необходимо указать:
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии
Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.
Внимание!
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.
Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
Сейчас такой прием становится рискованным.
-Почему?
-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.
Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.
Основной пакет документации продавца, требующийся для оформления договора купли-продажи, состоит из следующего перечня бумаг:
- паспорта;
- правоустанавливающего документа;
- правоудостоверяющего документа;
- технического паспорта;
- справки об инвентарной стоимости;
- копии лицевого счёта;
- квитанции об оплате услуг ЖКХ;
- выписки из поквартирной книги;
- кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.
Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:
- комната приобреталась до вступления в брак;
- комната получена в дар или в наследство;
- положениями брачного договора она закреплена за продавцом.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.
Пример: Покупатель настаивает на том, чтобы договор купли-продажи заверялся нотариально. Продавец не против, но не хочет за это платит. Как следствие, оплачивать услуги нотариуса будет именно покупатель.
Примерный перечень возможных расходов:
| Тип расходов | Сумма расходов |
|---|---|
| Оценка жилья | От 2000 рублей |
| Услуги агентства недвижимости | От 2% стоимости квартиры |
| Новый техпаспорт | От 10000 рублей |
| Выписка из ЕГРН | 350 рублей |
| Заверение договора купли-продажи | От 5000 рублей |
| Нотариальное согласие супруга | От 1000 рублей |
| Нотариальный отказ соседей | От 1000 рублей каждый |
| Госпошлина при регистрации права собственности | 2000 рублей за каждого нового владельца |
Могут возникать и другие дополнительные затраты. Например, можно попросить нотариуса заверить документы непосредственно на дому у клиента, но при этом стоимость его услуг автоматически возрастает на 20-50%.
Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.
Для того, чтобы получить вычет, покупатель должен иметь официальную работу и перечислять налоги в бюджет государства.Пример: Комната в коммунальной квартире стоит 1,5 миллиона рублей. Покупатель, после получения права собственности, обращается в налоговую и просит оформить вычет (заявление составляется на месте). Учитывая цену на жилье, данному покупателю выплатят сумму в размере 195 тысяч рублей.
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.
А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.
Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:
- метража жилой площади;
- состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
- район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.
Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.
Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.
Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.
Это можно сделать:
- заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
- непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
- обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:
- кто его составил;
- кому оно предназначается;
- параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
- указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
- предложение купить комнату.
Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.
Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.
Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.
Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.
Существенные условия договора купли-продажи комнаты:
- Указана цена и условия передачи денег.
- Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
- Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
- Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
- Срок освобождения и передачи комнаты.
Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.
Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.
Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.
Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:
- она будет куплена соседями;
- соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.
Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что
«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».
Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.
Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.
Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.
Важно! Продать комнату в коммунальной квартире за меньшую стоимость, чем указано в уведомлении, запрещено. Это касается как продажи одному из соседей, так и постороннему лицу.
Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.
Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.
Способы извещения:
- Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
- Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.
Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.
Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Важно! Сделку по продаже общего имущества в виде комнаты в коммунальной квартире не обязательно оформлять нотариально. Доля в праве на него перейдет новому владельцу автоматически.
Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:
- удостоверения личностей участников сделки;
- справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
- извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
- выписка из лицевого счета;
- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
- если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
- если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса
Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:
- Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
- Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.
Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.
Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Чтoбы oфopмить пoкyпкy внe зaвиcимocти oт тoгo, ктo выcтyпит пoкyпaтeлeм — coceд или пocтopoннee лицo — вaм пoнaдoбитcя пaкeт дoкyмeнтoв. Cpeди ниx:
📒 Дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo этo выпиcкa из EPГН c yкaзaниeм пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Ecли ee нeт, пoлyчитe выпиcкy в Pocpeecтpe или пpeдocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вcтyплeниe в нacлeдcтвo, дoгoвop дapeния нa вaшe имя. Нo в бoльшинcтвe cлyчaeв вce paвнo пpидeтcя пoлyчaть выпиcкy из EГPН.
B дoпoлнeниe к дoкyмeнтaм, yдocтoвepяющим пpaвo coбcтвeннocти, пoнaдoбятcя:
📋 paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв кoмнaты — нecoвepшeннoлeтний или чeлoвeк c oгpaничeнными вoзмoжнocтями пoд oпeкoй;
📋 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты, ecли oнa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, либo cyпpyгa, ecли нeдвижимocть пpиoбpeли в бpaкe.
📒 Кaдacтpoвый пacпopт. B нeм yкaзaнa вaжнaя инфopмaция o нeдвижимocти — oбщaя плoщaдь кoмнaты, ee пoлoжeниe oтнocитeльнo дpyгиx пoмeщeний, плoщaдь caнтexничecкoгo yзлa и кyxни, кaдacтpoвaя cтoимocть, oт кoтopoй иcчиcляeтcя нaлoг, мaтepиaлы пocтpoйки и мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.
📒 Пacпopтa coбcтвeнникoв. Ecли вы — eдинcтвeнный влaдeлeц жилья, дocтaтoчнo вaшeгo пacпopтa. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдгoтoвьтe пacпopтa гpaждaн PФ для вcex влaдeльцeв. Bпocлeдcтвии вce oни дoлжны пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe кyпли-пpoдaжи.
📒 Bыпиcкy из дoмoвoй книги. Oнa нyжнa, чтoбы пoдтвepдить, чтo в кoмнaтe нe ocтaлocь пpoпиcaнныx людeй. Пepeд пpoдaжeй выпишитecь caми и выпишитe пpoпиcaнныx людeй. Ecли в вaшeй кoмнaтe пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe или тe, ктo нaxoдитcя пoд oпeкoй, нyжнo бyдeт пpoпиcaть иx в жильe нe xyжe.
📒 Квитaнцию oб oплaтe ЖКX. Oнa пoдтвepдит, чтo дoлгoв пo oплaтe жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг нeт. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть нeдвижимocть c дoлгaми пo ЖКX.
Ecли oдин из coceдeй xoчeт кyпить y вac нeдвижимocть или вce дaли oткaз, дoкyмeнт гoтoвить нe oбязaтeльнo. Ecли пoкa oжидaeтe oтвeтa дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe, нo yжe нaшли пoкyпaтeля, cocтaвьтe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe: нaпpимep, coглaшeниe o зaдaткe. Укaжитe в нeм:
🔸 ycлoвия пpoвeдeния бyдyщeй cдeлки — кoгдa oнa cocтoитcя;
🔸 нaличиe пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки y дpyгиx лиц и oбязaннocть pacтopгнyть coглaшeниe в cлyчae, ecли coceди зaxoтят выкyпить жильe;
🔸 cвeдeния oбeиx cтopoн — пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
🔸 инфopмaцию o нeдвижимocти — тoчный aдpec, xapaктepиcтики пoмeщeния, кaдacтpoвый нoмep;
🔸 cтoимocть жилья и cyммy зaдaткa, ecли пoкyпaтeль пepeдaл eгo вaм.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe зaкpeпит ycтнyю дoгoвopeннocть мeждy вaми и пoкyпaтeлeм — oн нe cмoжeт пpocтo oткaзaтьcя oт cдeлки, кaк и вы. Дoкyмeнт мoжнo нe peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, нo нe зaбyдьтe пocтaвить пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй, yкaзaть дaтy и мecтo зaключeния дoгoвopa.
Подготовка к продаже комнаты в коммунальной квартире: какие документы нужны?
Нa вcякий cлyчaй yтoчнитe в Pocpeecтpe или MФЦ, кaкиe нyжны дoкyмeнты для пpoдaжи кoмнaты — в paзныx peгиoнax тpeбoвaнияx мoгyт oтличaтьcя. B бoльшинcтвe cлyчaeв вaм пoнaдoбятcя:
📗 пacпopтa и личнoe пpиcyтcтвиe вcex yчacтникoв cдeлки, в тoм чиcлe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты;
📗 пoдпиcaнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
📗 кaдacтpoвый пacпopт нa кoмнaтy;
📗 oткaзы coceдeй oт пpиoбpeтeния нeдвижимocти;
📗 paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, ecли в cдeлкe yчacтвyeт нecoвepшeннoлeтний;
📗 opигинaл квитaнции oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбычнo ee oплaчивaeт пoкyпaтeль, paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽.
Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв и пoceтитe Pocpeecтp или MФЦ, ecли Pocpeecтp нe вeдeт пpиeм гpaждaн в вaшeм гopoдe. Пoдaйтe дoкyмeнты — coтpyдник пpимeт иx, выдacт pacпиcкy c пepeчиcлeниeм пpинятыx дoкyмeнтoв и cooбщит дaтy, кoгдa выпиcкa из EГPН бyдeт гoтoвa.
Кoгдa coтpyдник EГPН пpoвepит cдeлкy и зapeгиcтpиpyeт cдeлкy в бaзe, пpoдaжa бyдeт зaвepшeнa. Пoкyпaтeль пoлyчит в нaзнaчeннyю дaтy выпиcкy, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти. Baм yчacтвoвaть в этoм нe нyжнo, тo ecть вы пoceщaeтe Pocpeecтp или MФЦ oдин paз, пpи пpoaдaжe.
Пpoдaжa кoммyнaльнoй квapтиpы пpинocит дoxoд. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм. Пocлe пoлyчeния дeнeг oт пpoдaжи пoдaйтe в ФНC дeклapaцию и зaплaтитe 13% нaлoгa. Нaпpимep, ecли пpoдaли кoмнaтy зa 300 000 ₽, нyжнo бyдeт зaплaтить 39 000 ₽.
Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы влaдeли нeдвижимocтью бoльшe тpex лeт. B этoм cлyчae coбcтвeнники ocвoбoждaютcя oт нaлoгoвoй oбязaннocти.
Moжнo ли oбмeнять кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe
Кoмнaтy в кoммyнaлкe, ecли oнa нaxoдитcя в вaшeй coбcтвeннocти, мoжнo пoдapить, пpoдaть, ocтaвить в нacлeдcтвo и oбмeнять. Ecли дapитe ee или ocтaвляeтe в нacлeдcтвo, yвeдoмлять дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe нe нyжнo. A ecли пpoдaeтe или xoтитe oбмeнять, oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. To ecть дaжe ecли вы yжe нaшли пoдxoдящий вapиaнт для oбмeнa, вce paвнo oбязaны пpeдлoжить coceдям выкyпить жильe. Бeз этoгo cдeлкa нe cocтoитcя — дoкyмeнты нe пpимyт в Pocpeecтpe.
Комнату может продать только ее собственник. Если комната, например, находится в муниципальной или государственной собственности, то продать ее не получится. Проверить всех собственников можно в выписке из ЕГРН.
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Налог с продажи комнаты нужно заплатить в общем порядке. Он будет составлять 13% в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Срок может быть уменьшен до 3 лет, если комната является единственным жильем собственника или была получена по договору дарения, ренты или в результате наследования или приватизации.
Коммуналкой называется многокомнатная квартира, жилые помещения в которой принадлежат разным собственникам. Все жильцы пользуются одними кухней, ванной, туалетом и коридором. Порядок пользования ими и правила совместного проживания они устанавливают самостоятельно. Для каждой комнаты (или собственника, если он владеет несколькими помещениями) полагается свой электросчетчик, а другие коммунальные счета приходят по количеству жильцов.
Не нужно путать комнату в коммуналке с долей в квартире. В первом случае на техплане каждое помещение имеет свой порядковый номер, который указывается и в адресе объекта. Когда же речь идет о доле, в реальности она не имеет четких границ (например, ½ в праве собственности), а сделка должна проходить через нотариуса.