Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бессрочный договор аренды в 2022 году что это такое, нежилого помещения, автомобиля». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.
Важно! При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок регистрация не требуется (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2018 № Д23и-389).
Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.
Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.
При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 16092/10, от 15.02.2011 № 14381/10).
Начиная с 2022 года, для многих компаний становится обязательным применение стандарта ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н).
Этот стандарт касается учета как у арендатора, так и у арендодателя. Для некоторых бухгалтеров применение данного стандарта вызывает сложности, ведь арендованное имущество годами учитывалось на забалансовом счете и не выводилось на баланс у арендатора. Теперь требуется определять так называемую справедливую стоимость, руководствуясь международным стандартом IFRS 16 «Аренда» и использовать ставку дисконтирования.
Можно ли избежать применения этого стандарта и учитывать арендные отношения по «старым» правилам?
Классификация объектов учета аренды подразумевает выполнение ряда условий. Одним из таких условий является предоставление арендодателем арендатору предметов аренды на определенный срок (п. 5 ФСБУ 25/2018). Как мы видим, формально бессрочные договоры аренды не подпадают под объекты учета. А при расчете срока аренды для целей учета стандарт опять отсылает нас к срокам, установленным договорам аренды (п. 9 ФСБУ 25/2018).
Обратимся к международному стандарту IFRS 16 «Аренда» — он тоже регулирует арендные отношения с определенным сроком действия.
В данной ситуации стороны, которые изначально заключают договоры аренды на 11 месяцев, а затем их продлевают, не избавлены от обязанности применять стандарт. Согласно п.9 ФСБУ 25/2018 точкой отчета действия срока аренды является дата предоставления предмета аренды.
Поэтому бессрочные договоры аренды проще отражать на счетах бухгалтерского учета.
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.
В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:
При получении батута:
- Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;
Ежемесячно в течение срока аренды:
- Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
- Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
- Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;
По окончании аренды:
- Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
Организация получила в аренду станок.
- Срок аренды — 24 месяца.
- Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
- Авансовых платежей нет.
- Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
- Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.
В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.
| Номер периода (месяца) | Номинальная сумма платежа, руб. | Кол-во месяцев до платежа | Коэффициент | Приведённая сумма платежа, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 100 000,00 | 1 | 0,992088943 | 99 208,89 |
| 2 | 100 000,00 | 2 | 0,984240472 | 98 424,05 |
| 3 | 100 000,00 | 3 | 0,984240472 | 97 645,41 |
| 4 | 100 000,00 | 4 | 0,968729306 | 96 872,93 |
| 5 | 100 000,00 | 5 | 0,961065634 | 96 106,56 |
| 6 | 100 000,00 | 6 | 0,953462589 | 95 346,26 |
| 7 | 100 000,00 | 7 | 0,945919693 | 94 591,97 |
| 8 | 100 000,00 | 8 | 0,938436469 | 93 843,65 |
| 9 | 100 000,00 | 9 | 0,931012445 | 93 101,24 |
| 10 | 100 000,00 | 10 | 0,923647153 | 92 364,72 |
| 11 | 100 000,00 | 11 | 0,916340128 | 91 634,01 |
| 12 | 100 000,00 | 12 | 0,909090909 | 91 634,01 |
| 13 | 100 000,00 | 13 | 0,901899039 | 90 189,90 |
| 14 | 100 000,00 | 14 | 0,894764065 | 89 476,41 |
| 15 | 100 000,00 | 15 | 0,887685536 | 88 768,55 |
| 16 | 100 000,00 | 16 | 0,880663006 | 88 066,30 |
| 17 | 100 000,00 | 17 | 0,873696031 | 87 369,60 |
| 18 | 100 000,00 | 18 | 0,866784172 | 86 678,42 |
| 19 | 100 000,00 | 19 | 0,859926993 | 85 992,70 |
| 20 | 100 000,00 | 20 | 0,853124062 | 85 312,41 |
| 21 | 100 000,00 | 21 | 0,84637495 | 84 637,49 |
| 22 | 100 000,00 | 22 | 0,83967923 | 83 967,92 |
| 23 | 100 000,00 | 23 | 0,83303648 | 83 303,65 |
| 24 | 100 000,00 | 24 | 0,826446281 | 82 644,63 |
| ИТОГО | 2 400 000,00 | 2 176 456,76 |
Далее ежемесячно начисляются проценты, увеличивающие обязательство по аренде, а также уплачиваются арендные платежи, уменьшающие обязательство. Проценты исчисляются как произведение месячной процентной ставки на остаток задолженности по аренде на начало месяца.
Расчёт сумм начисленных процентов и остатка обязательства приведён в таблице.
| Номер месяца | Обязательство на начало месяца, руб. | Начисленные проценты | Платеж, руб. | Обязательство на конец месяца, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 176 456,76 | 17 355,37 | 100 000,00 | 2 093 812,13 |
| 2 | 2 093 812,13 | 16 696,35 | 100 000,00 | 2 010 508,48 |
| 3 | 2 010 508,48 | 16 032,08 | 100 000,00 | 1 926 540,56 |
| 4 | 1 926 540,56 | 15 362,50 | 100 000,00 | 1 841 903,06 |
| 5 | 1 841 903,06 | 14 687,59 | 100 000,00 | 1 756 590,65 |
| 6 | 1 756 590,65 | 14 007,30 | 100 000,00 | 1 670 597,95 |
| 7 | 1 670 597,95 | 13 321,58 | 100 000,00 | 1 583 919,53 |
| 8 | 1 583 919,53 | 12 630,40 | 100 000,00 | 1 496 549,93 |
| 9 | 1 496 549,93 | 11 933,70 | 100 000,00 | 1 408 483,63 |
| 10 | 1 408 483,63 | 11 231,45 | 100 000,00 | 1 319 715,08 |
| 11 | 1 319 715,08 | 10 523,59 | 100 000,00 | 1 230 238,67 |
| 12 | 1 230 238,67 | 9 810,10 | 100 000,00 | 1 140 048,77 |
| 13 | 1 140 048,77 | 9 090,91 | 100 000,00 | 1 049 139,68 |
| 14 | 1 049 139,68 | 8 365,99 | 100 000,00 | 957 505,67 |
| 15 | 957 505,67 | 7 635,28 | 100 000,00 | 865 140,95 |
| 16 | 865 140,95 | 6 898,76 | 100 000,00 | 772 039,71 |
| 17 | 772 039,71 | 6 156,35 | 100 000,00 | 678 196,06 |
| 18 | 678 196,06 | 5 408,03 | 100 000,00 | 583 604,09 |
| 19 | 583 604,09 | 4 653,74 | 100 000,00 | 488 257,83 |
| 20 | 488 257,83 | 3 893,44 | 100 000,00 | 392 151,27 |
| 21 | 392 151,27 | 3 127,07 | 100 000,00 | 295 278,34 |
| 22 | 295 278,34 | 2 354,59 | 100 000,00 | 197 632,93 |
| 23 | 197 632,93 | 1 575,95 | 100 000,00 | 99 208,88 |
| 24 | 99 208,88 | 791,12* | 100 000,00 | 0,00 |
* Расчётная величина процентов составляет 791,11 рубля. Разница в 1 коп. возникла за счёт округления.
Амортизация ППА отражается в составе расходов арендатора. Она начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия ППА к учёту, в размере 90 685,70 рублей (2 176 456,76 / 24) в месяц.
Учет операций аренды у арендатора в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25
В бухучёте арендатора отражаются следующие записи:
При получении предмета аренды нужно отразить обязательство по аренде и принять к учёту право пользования активом. Для этого арендатор сделает следующие записи:
- Дт 08-ППА Кт 76-ОА (обязательства по аренде) — 2 176 456,76 рубля — Отражено обязательство по аренде;
- Дт 01-ППА Кт 08-ППА — 2 176 456,76 рубля — Принято к учёту ППА.
В первом месяце аренды арендатор перечислит ежемесячный платёж и зачтёт его в счёт обязательства по аренде, отразит и примет к вычету НДС, начислит проценты и ОНО:
- Дт 76-А (расчёты с арендодателем) Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 17 355,37 рубля — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП (расчёты по налогу на прибыль) Кт 77 — 16 528, 93 — Начислено ОНО.
Со 2 по 12 месяцы аренды арендатор начисляет амортизацию, а также начнет погашать ОНО. Проводки будут такие:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 77 Кт 68-РНП — Погашено ОНО.
С 13 по 23 месяцы аренды делаются такие же проводки, как и в 2-12 месяцах, но отражается начисление ОНО, а не его погашение:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП Кт 77 — Начислено ОНО.
В 24 месяце аренды обязательство по аренде полностью погашается. Проводки этого месяца:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 791,12 — Начислены проценты.
При возврате предмета аренды арендатор отразит выбытие ППА и погасит ОНО:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 01-в (выбытие ППА) Кт 01-ППА — 2 176 456,76 рубля — Списана стоимость ППА;
- Дт 02-ППА Кт 01-В — 2 176 456,76 рубля — Списана начисленная амортизация;
- Дт 77 Кт 68-РНП — 16 432,50 рубля — Погашено ОНО.
ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.
К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:
- В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
- Срок аренды сопоставим с периодом, в котором объект будет годен к использованию.
- На дату заключения договора приведённая стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
- Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
- Иные случаи, когда к арендатору переходят выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды.
Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. Для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.
При упрощённом бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018).
Стандарт применяется сторонами договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу имущества во временное пользование.
Стандарт не распространяется на организации государственного сектора и не применяется при предоставлении:
-
участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых;
-
результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;
-
объектов концессионного соглашения.
1) арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
2) предмет аренды идентифицируется (предмет аренды определен в договоре аренды, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды);
3) арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
4) арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.
Новые правила бухгалтерского учета арендных отношений
В состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов):
а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;
б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды);
в) справедливая стоимость иного встречного предоставления, определенная на дату предоставления предмета аренды;
г) платежи, связанные с продлением или сокращением срока аренды, установленные договором аренды, когда такое изменение учитывается при расчете срока аренды;
д) платежи, связанные с правом выкупа предмета аренды арендатором, в случае, когда арендатор намерен воспользоваться таким правом;
е) суммы, подлежащие оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды.
Обратите внимание!
В стандарте определен критерий, когда можно не признавать актив по аренде. И тут важно учитывать стоимость такого актива.
Арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде в любом из следующих случаев:
а) срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
б) рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
в) арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность
По ФСБУ 25/2018 арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную.
Операционная аренда у арендодателя — это привычная передача объекта во временное пользование за плату.
Прежде всего необходимо отделять финансовую и операционную аренду.
Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если:
а) условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
б) арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
в) срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
г) на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
д) возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
е) арендатор имеет возможность продлить установленный договором аренды срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
ж) иное обстоятельство, свидетельствующее о переходе к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.
Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если:
а) срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
б) предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
в) на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
г) иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.
Также нововведения учитывают инвестиции в аренду, чего не было ранее в ПБУ.
Арендатор отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им.
Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.
Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки.
Упрощенные способы учета вправе применять:
-
субъекты малого предпринимательства;
-
некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;
-
организации, получившие статус участников проекта «Сколково».
Арендатору необходимо учесть фактическую стоимость имущества.
Это нужно сделать в случае:
-
изменения условий договора аренды;
-
изменения намерения продлевать или сокращать срок аренды, которое учитывалось ранее при расчете срока аренды;
-
изменения величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.
ФСБУ 25/2018 требует применения дисконтирования, то есть необходимо будет не только показать предмет аренды и обязательства, но еще и отдисконтировать платежи за весь срок аренды, предварительно определив для этого ставку.
При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж.
Договор аренды нежилого помещения
Возможности учета аренды по простой схеме в программе всегда доступны. Учет лизинга и аренды по сложной схеме потребуется включить в настройках функциональности (раздел Главное – Функциональность). Для этого следует перейти на закладку Основные средства и установить соответствующие флаги (рис. 1):
-
Лизинг – для включения схемы учета лизинга;
-
Права пользования предметами аренды – для включения схемы учета сложной аренды.
Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2022 по 31.08.2024. Арендная плата составляет 120 тыс. руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%). Общая сумма договора составляет 2 880 тыс. руб. (120 тыс. руб. х 24 мес.) в т.ч. НДС 480 тыс. руб. Арендатор не относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность. В бухгалтерском учете арендатор использует линейный метод начисления амортизации для всех основных средств и ППА.
Поскольку арендатор не вправе применять упрощенные способы учета, ему потребуется вести учет аренды по сложной схеме с применением дисконтирования. Напомним, что учет сложной аренды поддерживается во всех версиях программы, но дисконтирование (расчет приведенной стоимости) и заполнение графика платежей – только в «1С:Бухгалтерии 8 КОРП».
Создадим документ Поступление в аренду и заполним его, как на рисунке 2.
В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики отражаются по выбору организации:
-
ретроспективно – как если бы стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни (п. 49 ФСБУ 25/2018);
-
в упрощенном порядке. Для этого по каждому договору аренды на конец года, предшествующего году, с которого применяется стандарт, достаточно единовременно признать ППА и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 25/2018).
Кроме того, в стандарте предусмотрены дополнительные упрощения, связанные с переходом на ФСБУ 25/2018:
-
можно не применять ФСБУ 25/2018 по договорам аренды, которые заканчиваются до конца года, начиная с отчетности за который применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);
-
организация с упрощенным учетом может принять решение о применении
ФСБУ 25/2018 только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018).
Начиная с версии 3.0.93 во всех вариантах поставки «1С:Бухгалтерии 8» поддерживается упрощенный порядок перехода на ФСБУ 25/2018.
Изменим условия Примера 1.
Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2020 по 31.08.2022. Переход на ФСБУ 25/2018 отражается в упрощенном порядке. Арендатор применяет ФСБУ 25/2018 в том числе по договорам аренды, которые заканчиваются до 2022 года. Остальные условия не меняются.
Для перехода на ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке арендатору необходимо ввести остатки по договорам аренды, переходящим на 2022 год.
Рассчитаем сумму арендной платы за период с января по август 2022 года:
120 тыс. руб. х 8 мес. = 960 тыс. руб. (в т.ч. НДС 20%).
Создадим документ Поступление в аренду, датированный 31.12.2021 (рис. 6).
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
ФСБУ 25/2018: учет аренды в «1С:Бухгалтерии 8»
Если договор аренды заключен в отношении недвижимости, то по общему правилу такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Есть исключения. Не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Именно поэтому самое частое применение получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. Вместе с тем, бесконечное продление такого договора на тот же срок может вызвать претензии проверяющих и риск его переквалификации.
Поэтому многие выбрали для себя другой вариант договора, не требующий госрегистрации. Это договор, заключенный на неопределенный срок. Прямых указаний на это в законодательстве нет. Но есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, которым пользуются до сих пор.
Из его пункта 11 следует вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок (так же как и договора, заключенного на 11 месяцев), не требуется.
Это бесспорный плюс такого договора.
Договор, заключенный на определенный срок, в общем случае нельзя расторгнуть досрочно по воле одной из сторон.
В случае существенного нарушения договора его стороной в одностороннем порядке договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. Существенное нарушение – это нарушение, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Без обращения в суд односторонний отказ возможен в случае, когда это прямо предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может от него отказаться в одностороннем порядке (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом нужно предупредить другую сторону при отказе:
- от договора аренды движимого имущества – за 1 месяц до прекращения;
- от договора аренды недвижимости — за 3 месяца.
Это плюс – минимум формальностей.
Вместе с тем, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из-за легкости расторжения в одностороннем порядке считается нестабильным. Это минус.
При поступлении предмета аренды нужно сделать проводку по дебету счета 08 и кредиту счета 76, субсчет «Обязательства по аренде» на сумму фактической стоимости ППА.
Далее стоимость ППА переносится на счет 01 и подлежит амортизации в обычном порядке с использованием счета 02 с отнесением начисленной суммы амортизации на соответствующий счет затрат (26, 20, 91 и т.д.).
Проценты начисляются проводкой по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы» и кредиту счета 76, субсчет «Обязательства по аренде». А вот расходы в виде арендной платы в учете не отражаются.
Если арендная плата включает в себя НДС, то он отражается проводкой по дебету счета 19 и кредиту счета 76.
Перечисление арендных платежей отражается по дебету счета 76, субсчет «Обязательства по аренде» и кредиту счета 51.
Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:
- отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
- обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
- квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
- если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
- земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.
Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.
«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.
Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.
Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.
Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.
Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.
Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.
Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.
«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.
Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.
Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.
Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:
- при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
- при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
- если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.
Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.
Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.
Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:
- целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
- одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
- часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.
Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.
Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.
Специалисты Росреестра не выезжают на арендуемый объект для регистрации договора. Все проверки проходят по документам, представленным сторонами. В их перечень могут входить:
- заявление на регистрацию/кадастровый учет;
- регистрационные документы организации или ИП;
- доверенность на представителя (при необходимости);
- правоподтверждающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство);
- подлинник договора аренды со всеми приложениями (нужно представить 3 экземпляра);
- платежку об оплате пошлины (22 тыс. руб. для юридического лица);
- технический план на часть помещения или на объект после перепланировки.
Порядок оплаты пошлины и услуг кадастрового инженера стороны определяют самостоятельно.
На регистрацию можно обращаться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Это повлияет только на сроки проверки документов (через МФЦ все процедуры займут на 2 дня дольше). Документы может подать представитель, если у него есть доверенность. Директора компании арендодателя или арендатора действует без доверенности, поэтому на него нужно представить приказ.
Если основной договор аренды проходил регистрацию, такую же процедуру нужно пройти с дополнительными соглашениями к нему. Допсоглашения могут касаться изменения любых условий аренды, если об этом договорились стороны. Если решено продлить договор, допсоглашение с такими договоренностями нужно представить на регистрацию.
Комментарий эксперта. В нашей компании вы можете заказать технический план на новый объект, на изменения после перепланировки (в том числе для аренды). Кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй быстро проведут необходимые обследования и обмеры, запросят и проверят сведения ЕГРН. Также мы окажем сопровождение при прохождении регистрации и учета в Росреестре.
- Новации ФСБУ 25/2018 Бухгалтерский учет аренды
- Сроки перехода на новый стандарт
- Кто обязан применять новый стандарт
- Как правильно классифицировать договор аренды
- Что нужно сделать для перехода на ФСБУ 25/2018
- Что такое ретроспективное применение ФСБУ 25/2018
- Можно ли избежать ретроспективного пересчета
- Как упростить применение нового стандарта
- Учет у арендатора
- Как арендатору оценить право и обязательство по аренде
- Что делать с правом пользования активом и обязательством по аренде после первоначальной оценки
- Учет у арендодателя
- Как арендодателю понять, переходят к арендатору риски и выгоды на объект аренды или нет
- Как арендодателю учитывать объекты операционной аренды
- Порядок учета арендодателем объектов неоперационной (финансовой) аренды
- Как стандарт определяет срок договора аренды для целей бухучета
- Состав арендных платежей
- Как ФСБУ 25/2018 повлияет на отложенный налог на прибыль
Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель передает Арендатору право пользования нежилым зданием, общая площадь составляет 100 квадратных метров, кадастровый номер ХХХХ, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Гоголя, дом 88. Характеристики объекта прилагаются в акте приема-передачи.
Собственником нежилого помещения является Арендодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Арендатор получает право пользования Зданием с целью производства определенной продукции.
Документами, которые прилагаются к договору аренды здания, являются: кадастровый паспорт, план здания, акт приема-передачи и возврата здания.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать) месяцев с момента подписания Сторонами документа.
Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется данный пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать здание в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).