Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение суда по застройщику в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
В Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового
органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.
Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.
Важно, что позиция ВС РФ была направлена налоговым органам для использования в работе (см. Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ «О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения»). В частности, в п. 6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства.
Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.
Подчеркнем, порядок определения финансового результата должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
Как застройщику МКД определять финансовый результат?
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Данное заблуждение встречается довольно часто и, как правило, сопровождается фразой “там у застройщика все куплено”. Однако зачастую такое мнение ошибочно: при анализе практики судов, исходя из возможной подсудности дольщика, суд по месту нахождения застройщика оказывается самым гуманным судом. Поэтому не отметайте сразу этот вариант, проанализируйте судебную практику всех судов.
Достаточно давно была такая практика: многие суды в регионах не снижали неустойку по ст. 333 ГК РФ. Однако затем практика в большинстве случаев изменилась. При этом сейчас региональные суды, как правило, снижают сумму неустойки больше (в регионах иной уровень дохода, поэтому некоторые суммы неустойки, рассчитываемые исходя из цены недвижимости в Москве, являются для региональных судов несоразмерными нарушению, тоже самое происходит со снижением возмещаемых расходов на оплату услуг юриста). Единственный плюс регионального суда перед московским — это отдаленность от места нахождения застройщика и слабая надежда на то, что застройщик по “техническим” причинам не заявит о снижении неустойки (а в этом случае суд должен взыскать 100%), но, как правило, юридический отдел внимательно за этим следит и редко забывает отправить соответствующее заявление в суд. Практика сейчас настолько изменилась, что нередко дольщики, проживающие в Москве и приобретающие недвижимость в регионе, предпочитают взыскивать неустойку в Москве (сумма взыскания больше).
Данное утверждение перестало быть правдой уже больше 1,5 лет назад, однако подобное мнение до сих часто можно услышать.
Во-первых, арбитражные суды уже давно снижают неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, ориентируясь на практику судов общей юрисдикции (с целью единообразия практики).
Во-вторых, во многих случаях арбитражный суд отказывает во взыскании штрафа, не признавая возможность его уступки потребителем.
Кроме того, в настоящее время рассматривается в Госдуме законопроект, прямо предусматривающий запрет уступки штрафа по Закону о защите прав потребителей, а также снижение ставки неустойки при уступке права требованию юридическому лицу (вместо 1/150 — 1/300). Если закон будет принят, то практика изменится повсеместно.
Поэтому в настоящее время арбитражный суд не является “волшебной таблеткой” от снижения неустойки, при этом сохраняется ряд рисков, связанных с данным вариантом. И встает логичный вопрос: зачем рисковать, если не гарантирована большая сумма взыскания?
Поэтому вариант с “переходом” в арбитражный суд стоит рассматривать в каждом случае индивидуально, взвешивая все “за” и “против”. Конечно, по-прежнему остается альтернатива — продать неустойку юридической компании и получить меньшие деньги, но сразу.
Если в доверенности будут перечислены конкретные действия, необходимые для ведения дела по взысканию неустойки в суде и исполнения решения суда, вы ничем не рискуете. Мы, как правило, дополнительно указываем, что доверенность выдана “без права получения денежных средств и имущества”. Более того, исходя из положений ст. 8 ФЗ “Об исполнительном производстве”, вы даже если захотите, чтобы деньги были взысканы вашему представителю, а не вам, банк (отдел приставов) вам откажет в этом.
ВС объяснил, какие проценты можно взыскать с неторопливого застройщика
Застройщик в первую очередь заинтересован в том, чтобы побыстрее передать вам квартиру, так как с каждым днем растет период просрочки и размер неустойки. Подписав передаточный акт по ДДУ, вы можете самостоятельно обращаться для регистрации права собственности (участие застройщика в этом вопросе не требуется, он уже не сможет вам препятствовать).
Этот миф, как правило, распускают сами застройщики, пытаясь запугать дольщиков и снизить размер своей ответственности.
Во-первых, сумма взыскиваемой дольщикам неустойки — это “капля в море”с точки зрения расходов на строительство и оборота застройщика. К тому же судьи, стремясь сохранить баланс интересов сторон и не навредить рынку долевого строительства, существенно уменьшают взыскиваемые суммы. Застройщики банкротятся, как правило, из-за вывода активов и неверной оценки финансовых рисков.
Во-вторых, суммы взысканной с застройщика неустойки застройщик может взыскать со своего подрядчика, задержавшего сроки выполнения работ, в качестве убытков. На этот счет есть обширная судебная практика. При продуманном менеджменте и наложенной юридической работе в компании застройщики ничего не теряют, а компенсируют с лихвой убытки.
В-третьих, финансовые риски застройщика, с учетом возможных задержек строительства, застройщики также учитывают в цене недвижимости.
Продажа, дарение недвижимости после регистрации права собственности никак не влияет на процесс взыскания неустойки с застройщика. Вы можете заниматься этими процессами одновременно, одно другому не мешает. Распорядившись объектом недвижимости по договору купли-продажи или дарения, вы не теряете права требования неустойки.
Другое дело — договор уступки по ДДУ (заключается до подписания передаточного акта). Новому дольщику перейдут все права по ДДУ, включая неустойку за прошлый период, если иное условие вы не включите в договор. Если ваше дело ведет юрист, обратитесь к нему для получения текста соответствующего условия в договоре уступки, чтобы не потерять неустойку.
Номер дела: 2-4085/2021
Уникальный идентификатор: 50RS0031-01-2021-004670-57
Дата начала: 23.03.2021
Дата рассмотрения: 09.06.2021
Суд: Одинцовский городской суд Московской области
Судья: Захарова Л.Н.
:
|
||||||||||||||||
Дело № 2-4085/2021 50RS0031-01-2021-004670-57 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «9» июня 2021 года г. Одинцово Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаровой Л.Н. при секретаре Колтаковой О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнеевой Саглар Викторовны к ООО «Лексион Девелопмент» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, УСТАНОВИЛ: Истец, уточняя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи квартиры в размере в размере 337 841,28 руб..; неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи машино-места в размере 45 429,83 руб., в счет компенсации морального вреда 50 000 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за неисполнение требований о выплате неустойки в добровольном порядке, в счет возмещения расходов на оформление доверенности в размере 2 300 руб. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. Цена Договора составляет 8 043 840,00 руб. объект долевого строительства – квартира. Срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору. Застройщик Объект долевого строительства по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ был передан Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. Объект долевого строительства — машино-место, ена Договора составляет 980 500,00 руб. Срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору, что подтверждается соответствующими платежными документами. В свою очередь Застройщик не исполнил своих обязательств перед Участником долевого строительства надлежащим образом — Объект долевого строительства до сих пор не был передан Участнику долевого строительства. Истец направлял в адрес ответчика досудебную претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательств по Договору, однако до настоящего времени ответ получен не был. До настоящего времени объект долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ Истцу не передан. Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал. Представитель ответчика в судебное заседание явилась, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме. Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке. Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. Согласно п. 3.2 Договора Объект долевого строительства — квартиру, условный номер: 1062, назначение: жилое помещение, этаж расположения: 6, номер секции: 14, проектная общая площадь: 74,30 кв.м., количество комнат: 3. Согласно п. 4.2. Договора Цена Договора составляет 8 043 840,00 руб. Согласно п. 6.1 Договора срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юристаГосударство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией. А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика. По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).
Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ). Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:
Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…
Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138). Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:
Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме. Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе. Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.
Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:
Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы. Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик. И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей. Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает». Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива. В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.
Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками: ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86 - признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК); ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» - утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ); ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК» - поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика; ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51 - произведены выплаты кредиторам застройщика; ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК» - приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика); ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК» - внесена денежная часть паевых взносов; ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 - перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги; ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 - приняты на баланс затраты на достройку дома; ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК» - помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК. Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя. Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах. ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса. Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения – в письме Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59. Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ). Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влечет налоговой нагрузки. * * * В заключение отметим, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» привнес в законодательство множество принципиально новых норм. Безусловно, эти нововведения актуальны не только для «обманутых дольщиков», но и для застройщиков многоквартирных домов, а также для всех их контрагентов, и заслуживают внимательного изучения. Е.Ю. Диркова, генеральный директор Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщикамиСогласно действующему законодательству в сфере долевого строительства при нарушении застройщиком установленных сроков передачи объекта по ДДУ дольщику начисляется неустойка. Компенсация выплачивается из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки с даты, когда жилое помещение должно было быть передано, до даты фактической передачи (подписание соответствующего акта). При этом пандемия и связанные с ней ограничения привели к задержке в строительстве многих объектов по объективным причинам. И законодатель, чтобы поддержать строительную отрасль и не допустить массового банкротства компаний, временно ограничил ответственность застройщиков: штрафные санкции за срыв сроков в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не применяются. Причем это положение действует независимо от того, до или после его введения суд принял решение о начислении неустойки по день фактического исполнения застройщиком своего обязательства. При начислении неустойки уже после вынесения решения суда (так, при срыве сроков в период моратория неустойка исчисляется со 2 января 2021 г.) ее размер определяется судебным приставом-исполнителем. Если есть вопросы касательно суммы, подлежащей уплате, пристав может обратиться в суд за ее расчетом. Независимо от даты вынесения решения суда период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. при начислении не учитывается. Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе. Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения. Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.
30766
42026
67903 Адвокатская палата Республики Татарстан
Фото Видео 153780
19542
Фото 16273
Фото 13954 1.12.2021 13:10 гость Смешно, тот кто общался с Гуровым, тот знает, что он из себя представляет, знает и администрация. 1.12.2021 14:28 решение проблем решением проблем жителей поселка будет банкротство гуреныша 1.12.2021 15:06 — гость — Ну наконец-то! Сколько можно то??? В конце 2018 глава Химкинская администрация заявляет о невозможности закончить строительство дома на Вишневой. В качестве обоснования отказа от достройки проблемного объекта чиновники приводят результаты строительно-технической экспертизы. Специалисты ГБУ “МОСОБСТРОЙЦНИЛ” пришли к выводу, что “техническое состояние здания предварительно оценивается как ограниченно работоспособное, не пригодное для завершения строительства”. Между тем, по мнению дольщиков, несоответствующая действительности цифра 29% указана неспроста, и вопрос здесь не только и не столько в нежелании ДОМ.РФ достраивать здание на Вишневой. Дело в том, что исходя из степени готовности дома, планируют рассчитывать компенсации несостоявшимся собственникам квартир. Основой для их расчета будет стоимость недвижимости в таких же монолитно-кирпичных домах, в той же стадии строительства, так что ДОМ.РФ сможет существенно сэкономить на занижении цифр. “Представителям дольщиков уже сообщили, что компенсации будут составлять примерно стоимость договора, заключенного в 2003 году, плюс 15-20%, — рассказал Игорь Водопадов. — Я, к примеру, тогда заплатил за однокомнатную квартиру порядка 530 тыс. рублей, так что о покупке жилья на выплату от ДОМ.РФ говорить не приходится — стоимость однушек с черновой отделкой в монолитных домах в Химках начинается от 4,5 млн рублей”. Не исключено, что это не вся экономия. Дольщики уверены, что их дом сносить никто не собирается, и его ждет вторая жизнь. “Дом или продадут с торгов частному инвестору, после чего там могут устроить какой-нибудь бизнес-центр и неплохо заработать на аренде. Во всяком случае, о возможном переводе здания в категорию нежилых помещений говорил глава администрации Дмитрий Волошин”, — рассказал Игорь Водопадов. С таким подходом к решению их проблем дольщики не согласны. Они считают действия Фонда защиты прав граждан рейдерским захватом своего имущества и намерены добиваться достройки здания. В ближайшую субботу, 18 июля в 13 часов на стройплощадке долгостроя на Вишневой запланирована акция протеста. Впрочем, как выяснилось после публикации статьи, существует группа дольщиков дома на Вишневой, которая придерживаются противоположной позиции. Они считают, что ДОМ.РФ выступает на их стороне и согласны на выплаты компенсаций. Рынок новостроек РТ после пяти месяцев относительной стагнации в октябре принялся ставить рекорды. По данным Росреестра РТ, за месяц число зарегистрированных договоров долевого участия в Казани и Татарстане взлетело на 50% по сравнению с провальным для продавцов жилья сентябрем — до 1,6 тыс. сделок. Продажи вторички в Казани выросли в октябре на 35% до 6,4 тыс. сделок, а в Татарстане — на 21% до 8,4 тысячи. Обзор судебной практики по долевому строительствуС первички уходят спекулятивные инвесторы, отмечают эксперты рынка недвижимости. Остаются три категории клиентов:
Новая тенденция на рынке — превращение инвесторами двух-трехкомнатных квартир на непопулярных первых этажах в «шуваловки». По словам директора «Этажи-Казань», агентство стало чаще проводить такие сделки. Как это выглядит? Собственник трехкомнатной квартиры поделил 97 кв. м на 6 студий площадью от 11 до 22 кв. м: в каждой по окну, микрокухне и санузлу. В компании уточнили, что на первом этаже разрешено менять расположение «мокрых» точек — внизу подвал, но на верхних этажах уже нельзя. В итоге студию площадью 11 кв. м продали за 1,4 млн рублей, 22 «квадрата» — за 2,3 млн рублей. По грубой оценке, на одной такой коммунальной квартире инвестор сделал прибыль в 1,7 миллиона. Спрос на земельные участки в Казани за месяц вырос на 53%, а в Татарстане — на 42% до 8,9 тыс. сделок. «Осенью земельные участки покупают застройщики, чтобы начать новые проекты в предстоящий строительный сезон», — объясняет резкий рост числа регистраций договоров купли-продажи под конец осени Мухетдинов. Как на рынок повлияли «ковикулы»? В нерабочие дни Росреестр не прекращал регистрацию сделок — жесткие ограничения – 2020 там повторять не стали, не повлиял на число сделок и объявленный 11 октября «куардаун», разве что труднее стало пройти в МФЦ, но электронная регистрация позволяет туда не ходить. Администрация муниципального образования может отказать в выдаче разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, если застройщик не сможет предоставить документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства нормативным требованиям и проектной документации. Такие документы должны быть подписаны представителем организации, осуществляющей государственный строительный надзор. И их отсутствие нарушает нормы статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и влечет отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. К таким выводам пришел Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Неустойку по муниципальному контракту на строительство жилого дома можно взыскать с противоположной стороны только за период действия такого контракта. Если контракт был расторгнут по соглашению сторон, то с момента его расторжения контракта начисление пени является необоснованным. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа. Если строительный объект не соответствует проекту по критерию строительного объема, это должно быть установлено путем проведения дополнительных исследований и выявления строительных дефектов, которые не могли быть выявлены непосредственно по окончании строительства. В противном случае, суд признает приказ об отмене заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов незаконным. Как это сделал Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. 17 мифов о взыскании неустойки по 214-ФЗ с застройщикаЕсли инвестор, привлекший дольщиков к участию в строительстве многоквартирного дома, полностью исполнил свои обязательства по договору финансирования строительства многоквартирного жилого дома, то он может уступить права на квартиру по своему усмотрению. При этом, если для строительства не привлекались бюджетные средства, квартиры не могут быть признаны федеральной собственностью. Так решил Санкт-Петербургский городской суд. Верховный суд рассмотрел спор между гражданкой и организацией. Гражданке компания уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой-застройщиком. В соответствии с договором застройщик должен был построить многоквартирный дом, однако не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со значительной задержкой. Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Поэтому она обратилась с иском в районный суд и потребовала выплатить ей компенсацию, а также частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным. Однако суды двух инстанций ей полностью отказали. Судьи отметили, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома. Однако Верховный суд в качестве кассационной инстанции с такими выводами не согласился и апелляционное определение отменил. Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков по договору участия в долевом строительстве. Для того, чтобы изменить такие сроки, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации. Еще один спор между дольщиком и организацией-застройщиком касался возмещения ущерба по претензии дольщика. Во врема приема квартиры были выявлены недоделки, которые были отражены в акте приема-передачи. На основании этого акта дольщик направил застройщику претензию о выплате неустойки. Дольщик хотел получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, поэтому гражданин обратился в суд. Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила дольщику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия. В результате районный суд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с такими выводами коллег не согласился. Судьи указали, что, несмотря на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан. При этом, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоделки лежит на застройщике, нарушившем обязательства. Организация-застройщик по договору долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Дольщик должен был, в свою очередь, оплатить стоимость недвижимости в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Он свою обязанность выполнил в полном объеме, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Кроме того, при приеме квартиры выяснилось, что ее фактическая площадь оказалась меньше указанной в договоре. Разницу в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался. Более того, организация направила дольщику уведомление об одностороннем расторжении договора. Дольщик не согласился с такой постановкой вопроса и подал иск в суд. Однако первая инстанция его позицию не поддержала. Апелляция также оставила в силе односторонний отказ застройщика от договора из-за невнесения участником долевого строительства оплаты по договору. Судьи отметили, что это допускается только с учетом норм п. 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности. Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с дольщиком, оценивая правомерность данного события. Судьи отметили, что такая обоснованность может зависеть также от исполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ. В связи с этим дело было направлено на пересмотр. Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 годуПроисхождение строительной компании «АйЭмДэ Групп» окутано тайной — по версии дольщиков, она пришла в Петербург из Московской области. Возле Северной столицы застройщик успел построить необычный проект — ЖК «Дуплекс», состоящий из домов, рассчитанных на две семьи. Несмотря на многолетние проблемы со сдачей жилых комплексов, компания не является банкротом: единственный иск о признании несостоятельности, поданный на нее в прошлом году, отозван истцом. Зато «АйЭмДэ Групп» проходит как ответчик по нескольким десяткам дел о взыскании долгов в арбитражном суде Санкт-Петербурга. На главной странице сайта инвестиционной компании «Строительное управление» еще недавно можно было увидеть пространное заявление от руководства, суть которого сводится к следующему: компания сдает жилые комплексы с задержкой, потому что дольщики требуют неустоек за просрочки на общую сумму более 50 млн рублей. Кроме того, по заявлению одного из дольщиков, судебные приставы арестовали имущество компании, тем самым фактически парализовав ее работу. В заключение «Строительное управление» рекомендует покупателям квартир перестать обращаться в суды и дождаться сдачи объектов. В июле 2019 года ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление» признано банкротом. В 2018 году еще одна известная строительная компания Петербурга оказалась на грани банкротства. «УНИСТО Петросталь», обладающий полувековой историей, распродавал активы, чтобы расплатиться с кредиторами, в числе которых управляющие компании и крупные финансовые организации, такие как банки «Александровский» и «Санкт-Петербург». Второго октября 2019 года Арбитражный суд Петербурга признал ООО «Унисто Петросталь Проект» банкротом. Пятого декабря того же года эта же участь постигла вторую компанию, входящую в состав «УНИСТО Петросталь», — ЗАО «Универсальное строительное объединение». 25 марта 2020 года в отношении одного из совладельцев компании, Владимира Оксмана, была введена первая банкротная процедура — реструктуризация задолженности. Скандально известной компанией «ГлавСтройКомплекс» владеет бывший вице-губернатор Ленобласти Николай Пасяда. За четыре года, что продолжается история с его долгостроями, Пасяда опубликовал много обращений к дольщикам в форме писем и видео. В них он то обещал распродать свое имущество, чтобы достроить жилые комплексы, то намекал, что строптивые дольщики могут не получить своих квартир: «Только вам решать… получить квартиры либо совершить правосудие и при этом не получить ни квартир, ни денег». В конце ноября 2019 года арбитражный суд Петербурга признал АО «ГлавСтройКомплекс» банкротом. Компания «Петрострой» основана в 2006 году. Работает на территории Петербурга и Ленобласти, а также в Перми. Гендиректор — Д. Н. Ипатов. Во второй половине 2020 года по данным СБИС надежность застройщика оценивалась как средняя. За последние четыре года на компанию было подано много судебных исков на общую сумму 390 млн руб. В 2021 году девелопер строит пять жилых комплексов, четыре возводятся с задержкой. В марте 2021 года против компании было возбуждено несколько уголовных дел, связанных с хищением средств дольщиков комплексов «Ломоносовъ», «Материк», «Чистый ручей» и «Северный вальс». По предварительным данным, пострадало 6272 покупателя квартир, похищено 5,2 млрд руб. В NSP отметили, что это самая крупная сумма, которая вменялась застройщикам регионов по «строительным делам». Похожие записи: | ||||||||||||||||