Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки квартиры в 2022 году в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Выбор квартиры
- Сбор документов
- Отчет об оценке
- Порядок расчетов
- Предварительный договор
- Подача документов в банк
- Одобрение объекта недвижимости
- Страхование
- Сделка
- Регистрация сделки
- Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6%;
- Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
- Ипотечный кредит можно оформить до 31 декабря 2023 года;
- Родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).
Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
При этом жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Перечень необходимых документов каждый банк устанавливает самостоятельно.
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
Дополнительные документы кредитор запросит у вас в зависимости от программы и от вида ипотечного кредита, который вы планируете оформить. Разберем основные группы.
Это не специальная программа, а пункт в анкете, который применяется, если будущий заемщик не может подтвердить свой доход (например, работает неофициально). Тогда при подаче заявления-анкеты нужно будет только подтвердить личность двумя документами. Первый – традиционно паспорт гражданина РФ, а второй клиент выбирает из списка, установленного кредитором. Дополнительным удостоверением может быть:
- загранпаспорт,
- паспорт моряка или военнослужащего,
- военный билет,
- водительские права,
- СНИЛС.
Конечно, кроме подтверждающих личность понадобятся и другие бумаги. Например, чтобы взять ипотеку под залог собственного имущества, надо предоставить документы, которые подтверждают владение этим имуществом.
Чтобы участвовать в программе для молодой семьи, помимо основных документов надо приложить:
- свидетельство о заключении брака,
- свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей,
- документы на залоговое имущество,
- подтверждение, что у заемщика есть собственные деньги на первоначальный взнос (например, сертификат на материнский капитал, выписка с банковского счета и др.).
Если вы решили оформить ипотеку и использовать маткапитал в качестве первоначального взноса, то приложите к основному пакету:
- сертификат, подтверждающий право получения материнского капитала,
- справку из пенсионного фонда об остатке суммы маткапитала,
- свидетельства о рождении или паспорта всех детей,
- свидетельство о заключении брака,
- брачный контракт – если есть.
Выдача кредита клиенту в возрасте – операция рискованная. Риски выше, чем когда клиент в трудоспособном возрасте. Поэтому если вы пенсионер, то при оформлении, например, ипотеки просто примите повышенные требования как данность. Как правило, по пенсионной ипотеке первоначальный взнос составляет 20-30%. Ставка обычно выше, чем для заемщика допенсионного возраста, а привлечение супруга(-и) или трудоспособных родственников в качестве созаемщиков или поручителей – обязательное условие.
Если собираетесь подавать заявку на пенсионную программу, приложите к стандартным бумагам:
- выписку из Пенсионного фонда и другие подтверждения дополнительного дохода (если он есть),
- паспорта и документы о доходах созаемщиков и поручителей,
- информацию о льготах, если они вам положены (например, о субсидии от государства),
- подтверждение личного страхования.
Набор документов для покупки вторичного жилья будет один – независимо от программы кредитования.
- Подтверждение права собственности продавца на жилье.
- Основание на возникновение права собственности продавца (например, дарение, купля-продажа, наследование).
- Выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки. Все должны быть сняты с регистрации до сделки.
- Справка из Бюро технической инвентаризации с планом жилья + его оценка.
- Технический и кадастровый паспорта (или выписка с кадастровым номером для частного дома).
- Экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости (список доверенных организаций надо узнать в вашем банке).
- Справка из ЕГРН об отсутствии обременения.
- Нотариально заверенное согласие супруга(-и) на продажу жилплощади, если это совместно нажитое имущество. Если продавец не состоит в браке, то должен подтвердить это справкой или свидетельством о разводе.
- Справка о состоянии лицевого счета, из которой видно – есть ли долги по коммунальным платежам.
- цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
- наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
- возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
- вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.
- повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
- не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
- степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
- риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.
Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Сбербанк со ставкой от 7,3%;
- ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
- Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
- Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.
Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:
- российское гражданство;
- наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
- возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
- стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
- размер дохода, его стабильность.
Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.
Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:
- жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
- желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
- часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
- наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
- срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
- квартира не должна иметь обременений;
- в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
- владелец не должен являться родственником заемщика.
Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.
- личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
- форму собственности (долевую, полную);
- даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
- все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
- технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).
Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.
На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.
Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.
Обязательный документ — общегражданский паспорт. В некоторых банках могут запросить документ, где будет подтверждение регистрации в том регионе, где потенциальный заемщик планирует покупать недвижимость.
Второй документ для удостоверения личности банк утверждает внутренним регламентом. У некоторых компаний — это может быть один или два документа на выбор. У других составлен целый перечень, и клиент может выбрать любой из вариантов, который подходит ему. Если, например, у заемщика нет водительского удостоверения, то он может использовать СНИЛС. Если банку подходит заграничный паспорт, то заемщик может принести только два паспорта и больше не предоставлять никаких других документов, удостоверяющих личность.
Полный список документов, который подходит потенциальному кредитору, размещен на официальном сайте банка. Либо перечень можно уточнить у сотрудника контакт-центра по горячей линии.
Чтобы подать документы на предварительное рассмотрение ипотеки, можно предоставить сканированные копии всех перечисленных документов. Кредитному комитету банка может быть достаточно такого варианта для предварительной оценки потенциального заемщика. Но после одобрения заявки, понадобится принести оригиналы всех документов.
На всех бумагах должны быть проставлены даты составления, четко видны реквизиты, стоять печати и другие обязательные атрибуты. На справках должны стоять данные лица, их подписавшего: ФИО, должность и подпись. Некоторые справки ограничены по сроку действия, поэтому их приносят последними либо предоставляют повторно.
Государственную поддержку в РФ получают семьи, в которых родился второй и последующий дети, начиная с 01.01.2007 года. С 2020 года программа работает и после рождения или усыновления первого ребенка с начала текущего года. Главное условие — наличие российского гражданства у родителя и ребенка.
Сумма сертификата на материнский капитал дает право на 466, 617 тыс. рублей на первенца и 150 тысяч на второго ребенка. В общей сложности семьи с 2020 года могут получить 616,617 тыс. рублей. В дальнейшем сумму планируют индексировать на коэффициент инфляции. Программу запланировано продлить до 2026 года.
Если сертификат на материнский капитал уже получен и выбрана ипотека с его использованием, то банку-кредитору понадобится:
- оформленная анкета, которая разработана банком для этого вида ипотеки;
- паспорт, где стоит отметка о регистрации, если он временная, то документ по месту пребывания;
- подтверждения доходов, в зависимости от того, какой вид занятости у заемщика;
- свидетельства о браке и рождении детей;
- разрешение банку на запрос и анализ персональных данных, такое право дают при любом виде кредитования;
- уведомление из ПФР о неиспользованной сумме материнского капитала;
- сертификат на маткапитал;
- подтверждение суммы на первоначальный взнос, который предусмотрен по программе кредитования — 10-20 или 30% от стоимости жилья.
Банки принимают иногда документы к рассмотрению без сертификата на маткапитал. Из удостоверений личности и документов на детей кредитору итак видно это право. Но если заявка на ипотеку будет одобрена, то принести оригинал сертификата все равно придется. Поэтому подавать документы в ПФР на маткапитал можно параллельно с пакетом на ипотеку.
Российские военнослужащие также включены в программу государственного субсидирования. Действующие военнослужащие могут подать заявку в банк на получение ипотеки для покупки строящегося жилья, готовой квартиры или жилого дома с прикрепленным к нему земельным участком. При обращении за кредитом банк запросит:
- оформленную анкету по утвержденному шаблону;
- общегражданский паспорт потенциального заемщика и его супруга, если он имеется;
- подтверждающий документ об участии в накопительно-ипотечной системе (НИС), где указано наступление права военного на участие в целевом жилищном кредитовании;
- разрешение кредитору на запрос и анализ личных данных потенциального заемщика;
- свидетельство о браке, если он был, или о разводе, если брак расторгнут;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на кредитование;
- все документы, которые относятся к объекту купли-продажи, их перечень зависит от выбранного жилья.
Особо занятые клиенты или те, у кого силён страх перед любыми юридическими тонкостями доверяют оформление ипотеки брокеру, чтобы не заниматься этим вопросом самостоятельно. Такой специалист найдет подходящую программу банка, изучит все документы заемщика, проверит наличие льгот и подберет несколько вариантов жилья под запросы клиента. Но все эти вопросы потенциальный заемщик способен решить сам.
Без помощи брокера сложнее обойтись, если:
- подбор и покупка жилья проходят в незнакомом городе;
- несколько банков уже отказали в выдаче ипотеки, не стоит рисковать еще больше, получая отказы в других банках, потому что это неминуемо отразится на кредитном рейтинге;
- нет времени и желания вникать в детали и принято решение заплатить за услуги опытного специалиста.
Граждане иногда обращаются к брокерам, потому что знают: банки устанавливают для их клиентов более выгодные ставки, чем тем, заемщикам, которые приходят сами по себе.
Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с подбора подходящего банка. Учитываются два важных критерия:
- Привлекательность условий кредитования и наличие бонусных программ.
- Соответствие требованиям кредитной организации к заемщику.
Первый критерий заключается в выборе оптимальных банковских предложений, которые подойдут именно вам. В рамках ипотечных программ рассматриваются:
- максимальная сумма ипотеки;
- привлекательность процентной ставки;
- перечень ограничений;
- порядок платежей;
- возможные варианты страховки при покупке квартиры в ипотеку.
Актуальные данные о предложениях некоторых банков содержатся в приведенной ниже таблице.
Таблица. Условия программ ипотечного кредитования на готовое жилье некоторых банков.
|
Банк |
Ставка, % |
ПВ, % |
Стаж, мес. |
Возраст, лет |
Примечание |
|---|---|---|---|---|---|
|
Сбербанк[1] |
9,1–9,5 |
От 15 |
6 |
21–75 |
6–9,5% — программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми»[2], скидка 0,5% — «Молодая семья», скидка 0,3% — при покупке квартиры на «ДомКлик», скидки от застройщика — до 2%, при страховании жизни — 1% и 0,1%, если электронная регистрация. |
|
ВТБ и «Банк Москвы»[3][4] |
9,1–9,6 |
От 10 |
3 |
21–65 |
8,9% и ПВ от 20% — если метраж квартиры больше 65 кв.м, для военных — 9,3% и ПВ 15%. |
|
«Газпромбанк»[5] |
от 9,2 |
От 10 |
6 |
20–65 |
Скидка 0,2% при покупке у крупных застройщиков, 20% — ПВ при приобретении таунхауса или нежилого помещения, 40% — ПВ при кредите по двум документам. |
|
«ДельтаКредит»[6] |
8,25–9,75 |
От 15 |
2 |
20–64 |
15% — ПВ на квартиру или долю в строящемся доме, на вторичном и первичном рынке; 40% — ПВ на готовый дом. Ипотека для граждан с детьми: ставка — от 6%, ПВ — от 20%[7]. |
Второй критерий влияет на возможность получения ипотеки, а также на перечень дополнительных предложений. Например, некоторые банки предлагают скидки владельцам зарплатных карт или клиентам, которые воспользовались электронными услугами банка.
Анализ специальных предложений поможет неплохо сэкономить, поэтому действия при покупке квартиры в ипотеку должны быть обдуманными и планомерными.
Документы для покупки квартиры в 2021 году
Различные кредитные организации предъявляют свой перечень необходимых документов, поэтому предварительно нужно проконсультироваться с представителем банка. Грамотный риелтор при покупке квартиры в ипотеку сможет упростить и ускорить сбор документации.
Базовый пакет документов включает:
- паспорт потенциального заемщика;
- страховое свидетельство (номер СНИЛС);
- информацию о доходах гражданина за последние шесть месяцев;
- данные о семейном положении заемщика (свидетельства о рождении детей, о браке);
- заверенная кадровым подразделением копия трудовой книжки.
При подаче сведений о поступивших доходах обычно представляется справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Многие кредитные заведения просят предоставить информацию об иных источниках получения прибыли, например пособиях или пенсиях. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку следует подготовить все документы, которые бы подтверждали сумму поступлений в семейный бюджет.
Последовательность покупки квартиры в ипотеку едина при работе с любым банком. Чтобы не упускать драгоценное время, заявление в банк следует подавать сразу же после сбора документов — даже не приняв окончательного решения по поводу подходящего варианта жилья и зная размер требующейся суммы денег только приблизительно.
Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:
- Подача заявки на получение ипотеки.
- Выбор недвижимости.
- Подача документов на квартиру в банк.
- Получение решения банка.
Подать заявку на получение ипотеки можно лично или с помощью электронных сервисов банка. Во втором случае можно получить неплохую скидку. При заполнении анкетных данных важно честно указать всю информацию. Если в ходе проверки будут установлены неточности или обман со стороны потенциального клиента, в выдаче ипотеки будет отказано, а вас могут занести в черный список.
После направления анкеты и подготовленных документов начнется проверка ваших данных. Как правило, уже через пять дней банк даст ответ по вашей заявке, но многие кредитные организации проводят проверку за 2–3 рабочих дня. Решение вы получите лично или через SMS-сообщение, но чаще всего специалисты банка сами звонят своим клиентам.
После получения положительного ответа банка на вашу заявку можно начинать поиск квартиры. На эти цели кредитная организация может предоставить от двух до четырех месяцев.
При покупке квартиры в новостройке ипотека может обойтись дешевле, если банк сотрудничает с выбранным застройщиком. В таких случаях кредитные организации могут предоставить ипотеку в сумме 85% от стоимости квартиры[8]. Но существует риск, что застройщик может разориться, и вы так и не получите квартиру.
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке может обернуться рядом сложностей. Если при рассмотрении выбранного варианта квартиры банк усомнится в юридической чистоте объекта, в кредитовании может быть отказано.
Выбор подходящей квартиры осложняется тем, что она должна понравиться не только вам, но и быть интересной банку в качестве залогового имущества. Такая привлекательность устанавливается в рамках оценки недвижимости, а оценочная стоимость обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования[9].
Поэтому процедура покупки квартиры в ипотеку включает в себя обязательное проведение оценки. Такой деятельностью занимаются аккредитованные организации, которые соответствуют следующим требованиям:
- оценщик является членом СРО;
- ответственность оценщика застрахована на сумму 300 тысяч рублей (согласно абзацу 2 части 3 статьи 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ)[10] и более (в зависимости от требований конкретных СРО-оценщиков) для компенсации возможного ущерба.
При получении ипотеки вам обязательно предоставят список оценщиков, которым банк доверяет. Но вы имеете полное право выбрать другую организацию. В этом случае банку придется потратить время на анализ достоверности данных, что может сказаться на его решении.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. Она чаще всего отличается от рыночной стоимости, так как учитываются только неизменяемые характеристики (расположение, год постройки и т. д.).
Схема покупки квартиры по ипотеке включает в себя определение следующих показателей ликвидности:
- Расположение недвижимости. При оценке данного фактора устанавливается привлекательность района, транспортная доступность, социальные объекты, которые расположены рядом. Учитывается также расположение квартиры: редко выдается ипотека на приобретение хрущевки или блочных домов, кроме того, жилая площадь не должна располагаться в общежитии или в здании гостиницы. Негативно может сказаться нахождение квартиры на первом или последнем этаже.
- Возраст кредитуемого объекта. Чем старше квартира, тем меньше будет ее ликвидная стоимость. При этом действует правило, что возраст квартиры не должен превышать 70% от общего периода эксплуатации, предусмотренного паспортом объекта.
- Конструктивные особенности жилья. Банки не предоставляют выплаты на приобретение квартир с опасной конструкцией. Например, если при строительстве использовались горючие материалы или деревянные перекрытия, как в сталинках, банк может не согласиться на заключение сделки или ужесточить условия предоставления кредита.
- Внутреннее наполнение квартиры. В квартире должно быть проложено горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены двери и окна (наличие сантехнического оборудования в кредитуемой квартире необязательно). В ином случае банк может отказать в выплате. Внутренняя конструкция помещения обязательно должна соответствовать техническому плану.
Учитывая названные факторы, ликвидность квартиры в новостройке и на вторичном рынке различается. При покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье будет обладать более низкой ликвидностью, поскольку оно уступает по многим параметрам новостройкам.
Оформление документов при покупке квартиры в ипотеку проводит и продавец, и покупатель. Для приобретения квартиры в новостройке необходимо подготовить следующие документы:
- инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве;
- копию решения застройщика о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик.
Стандартный пакет документов для квартиры с вторичного рынка включает:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- свидетельство о регистрации собственности (или выписка из ЕГРН);
- отчет об оценке;
- нотариально заверенное согласие супруга (если продавец в браке) или нотариально заверенная справка, что в браке не состоял на момент приобретения собственности;
- разрешение органов опеки (если есть дети);
- документы об оплате первого взноса;
- документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт или учредительные документы, если продавец — юридическое лицо).
Важно!
Задаток при покупке квартиры в ипотеку отдается покупателем из собственных средств.
С развитием ипотечного дела в нашей стране появились новые разновидности ипотеки, например:
- При покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом банки требуют получение справки из Пенсионного фонда об остатке средств на счету клиента.
- Для программы «Молодая семья» понадобится подтвердить возраст ребенка путем предоставления свидетельства о рождении.
- При выборе программы для военных придется подтвердить возможность получить такую ипотеку.
После получения положительного ответа по сделке можно переходить к расчету с продавцом и регистрации права собственности на квартиру. Передача денег осуществляется после процедуры регистрации. До этого времени вся сумма хранится на счету заемщика или в банковской ячейке покупателя с доступом продавца к ней после регистрации перехода права.
Сроки покупки квартиры в ипотеку зависят от ряда факторов:
- продолжительности сбора документов заемщиком;
- времени, затраченного банком на проверку документов;
- внутренних бюрократических процедур банка.
Для ускорения процесса можно воспользоваться услугами риелтора при покупке квартиры в ипотеку. В агентствах недвижимости знают все банковские процедуры и возможные препятствия.
Любой гражданин может вернуть часть денег, получив имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку. При этом максимальная сумма, из которой производится вычет, составляет 2 миллиона рублей[11].
Чтобы сэкономить при получении ипотеки на квартиру, а также не попасть в неприятную ситуацию с приобретением жилья на вторичном рынке, можно воспользоваться услугами специалистов по недвижимости. Они предложат наиболее выгодные варианты для ипотечного кредитования, а также обеспечат профессиональное сопровождение на протяжении всего процесса покупки жилья в ипотеку.
Oпpeдeлитecь, кaкaя cyммa нyжнa, чтoбы кyпить пoдxoдящyю вaм квapтиpy.
Пocчитaйтe, cкoлькo дeнeг мoжeтe влoжить в пepвoнaчaльный взнoc, и cкoлькo cмoжeтe бeзбoлeзнeннo oтдaвaть нa eжeмecячныe плaтeжи. Жeлaтeльнo, чтoбы eжeмecячный плaтeж был нe бoльшe 30% oт дoxoдa вaшeй ceмьи — тaк вы cмoжeтe дeлaть дocpoчныe гaшeния, ecли пoявятcя нaкoплeния. Бaнки гoтoвы дaть кpeдит, ecли плaтeж пo ипoтeкe пocлe yплaты вcex ocтaльныx кpeдитoв бyдeт нe бoльшe 65% oт вaшeгo чиcтoгo дoxoдa.
Oпpeдeлитecь, кaкaя cyммa нyжнa, чтoбы кyпить пoдxoдящyю вaм квapтиpy.
Пocчитaйтe, cкoлькo дeнeг мoжeтe влoжить в пepвoнaчaльный взнoc, и cкoлькo cмoжeтe бeзбoлeзнeннo oтдaвaть нa eжeмecячныe плaтeжи. Жeлaтeльнo, чтoбы eжeмecячный плaтeж был нe бoльшe 30% oт дoxoдa вaшeй ceмьи — тaк вы cмoжeтe дeлaть дocpoчныe гaшeния, ecли пoявятcя нaкoплeния. Бaнки гoтoвы дaть кpeдит, ecли плaтeж пo ипoтeкe пocлe yплaты вcex ocтaльныx кpeдитoв бyдeт нe бoльшe 65% oт вaшeгo чиcтoгo дoxoдa.
Oднo из caмыx глaвныx ycлoвий кacaeтcя вoзpacтa зaeмщикa. Mинимaльный вoзpacт в ипoтeчныx пpoгpaммax paзныx бaнкoв oбычнo coвпaдaeт – этo 21 гoд. A вoт пo ocтaльным вoзpacтным пapaмeтpaм тaкoгo eдинcтвa мнeний нeт. Кpoмe нижнeй вoзpacтнoй плaнки ecть кpитepии «мaкcимaльный вoзpacт, кoгдa мoжнo взять ипoтeкy» и «мaкcимaльный вoзpacт нa мoмeнт вoзвpaтa кpeдитa».
Пo втopoмy кpитepию oбычнo пpинимaeтcя индивидyaльнoe peшeниe, пocкoлькy кpoмe зaфикcиpoвaннoй цифpы – к пpимepy, в Cбepбaнкe этo 75 лeт – бaнк yчитывaeт нaличиe пoдтвepждeнныx дoxoдoв, coзaeмщикoв или пopyчитeлeй. Eщe в Cбepбaнкe ecть пpoгpaммa кpeдитoвaния пo двyм дoкyмeнтaм — бaнк paccмaтpивaeт зaявкy бeз дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx тpyдoycтpoйcтвo, и в этoм cлyчae мaкcимaльный cpoк вoзвpaтa кpeдитa yмeньшaeтcя дo 65-лeтнeгo вoзpacтa. B нeкoтopыx бaнкax мaкcимaльный вoзpacт вoзвpaтa кpeдитa oгpaничивaют 55 гoдaми для жeнщин и 60 для мyжчин – тo ecть пeнcиoнным вoзpacтoм пo пpeжним пpaвилaм, нo ecли в cдeлкe бyдyт yчacтвoвaть пopyчитeли и coзaeмщики, мoгyт yвeличить вoзpacт дo 85 лeт.
Бaнки c oпacкoй oтнocятcя к людям, кoтopыe cлишкoм чacтo мeняют paбoтy. Ecли вaш eдинcтвeнный иcтoчник дoxoдa – coбcтвeнный бизнec, этo тoжe бyдeт вocпpинятo бaнкaми кaк фaктop pиcкa. Бaнки пpeдпoчитaют имeть дeлo c нaeмными paбoтникaми. Moжeт cтaть пpoблeмoй пpи пoлyчeнии кpeдитa paбoтa, cвязaннaя c пocтoянным pиcкoм – coтpyдники MЧC, кacкaдepы, циpкoвыe apтиcты. У бюджeтникoв тoжe мoгyт вoзникнyть пpoблeмы — ecли oбъявлeнa peopгaнизaция, пpeдcтoящee coкpaщeниe, бaнк дoждeтcя пpoвeдeния измeнeний и тoлькo пocлe этoгo выдacт кpeдит.
Бaнк oцeнивaeт личнocть зaeмщикa нe тoлькo для peшeния глaвнoгo вoпpoca: выдaвaть кpeдит или oткaзaть. B зaвиcимocти oт cooтвeтcтвия зaeмщикa oпpeдeлeнным кpитepиям бaнк мoжeт измeнить ycлoвия кpeдитoвaния – пoвыcить или yмeньшить пpoцeнты, измeнить cpoк вoзвpaтa кpeдитa.
Oцeнивaя пoтeнциaльнoгo зaeмщикa, бaнк в пepвyю oчepeдь бyдeт cмoтpeть нa eжeмecячный дoxoд. Ecли y вac ecть дoпoлнитeльныe cpeдcтвa, нaпpимep, влoжeнныe в aкции или oблигaции, этo бyдeт плюcoм в вaшy пoльзy.
Для yчacтия в нeкoтopыx ипoтeчныx пpoгpaммax нyжнo бyдeт пoкaзaть бaнкy нe тoлькo oбщий дoxoд ceмьи, нo и дoxoды poдитeлeй и дpyгиx близкиx poдcтвeнникoв. Этo oбычнo пpoиcxoдит, кoгдa poдcтвeнникoв пpивлeкaют к yчacтию в кpeдитнoм дoгoвope в кaчecтвe coзaeмщикoв или пopyчитeлeй.
Пoмимo плaтeжecпocoбнocти бaнк бyдeт oцeнивaть кpeдитнyю иcтopию, в тoм чиcлe пyнктyaльнocть в oтнoшeнии плaтeжeй пo кpeдитaм. Пpи пpoвepкe кpeдитнoй иcтopии бaнки pyкoвoдcтвyютcя oпpeдeлeннoй фopмyлoй: cpoк, зa кoтopый yчитывaeтcя КИ, дoпycтимoe кoличecтвo пpocpoчeк и иx длитeльнocть. Нaпpимep, ecли кpeдитнyю иcтopию cмoтpят зa 5 лeт, дoпycтимы дo 6 пpocpoчeк дo 30 днeй и 1 дo 90 днeй.
Ecли вы никoгдa нe oбpaщaлиcь зa кpeдитoвaниeм и кpeдитнoй иcтopии нeт – этo тoжe бyдeт пoвoдoм для coмнeний. B этoм cлyчae вы пoпaдeтe в кaтeгopию “нeпoнятный зaeмщик”. Bepoятнocть oдoбpeния в этoм cлyчae вышe, чeм пpи нeдoчeтax в КИ, нo мoгyт ypeзaть cyммy кpeдитa. Ecли нeкoгдa вы бpaли кpeдит, кoтopый гacили нe cлишкoм aккypaтнo, дoпycкaли пpocpoчки плaтeжeй, нo c тex пop пpoшлo yжe нecкoлькo лeт, мoжeтe пoпpoбoвaть пpeдcтaвить пoдтвepждeниe, чтo пpocpoчкa былa вызвaнa oбъeктивными oбcтoятeльcтвaми, в кoтopыx нe былo вaшeй вины. К пpимepy, из-зa нecчacтнoгo cлyчaя c вpeмeннoй пoтepeй тpyдocпocoбнocти или yвoльнeния пo coкpaщeнию штaтoв.
B пepвyю oчepeдь бaнк бyдeт cмoтpeть нa ликвиднocть – нacкoлькo быcтpo и зa кaкyю цeнy мoжнo пpoдaть квapтиpy пpи нeoбxoдимocти. B зaвиcимocти oт выcoкoй или низкoй ликвиднocти бaнк бyдeт peшaть:
- дaть вaм кpeдит пoд выбpaннyю квapтиpy или oткaзaть;
- пoтpeбoвaть ли yчacтия в cдeлкe пopyчитeля или coзaeмщикa либo выдaть кpeдит бeз иx пpивлeчeния;
- кaкyю cyммy мoжнo дaть вaм в кpeдит.
C чeгo нaчaть пoкyпкy квapтиpы в ипoтeкy – paзyмeeтcя, c выбopa кpeдитopa. Oбpaщaть внимaниe пpи выбope бaнкa для пoлyчeния ипoтeчнoгo кpeдитa нaдo нa тaкиe мoмeнты:
- кaкyю квapтиpy xoтитe кyпить – для квapтиp в cтpoящиxcя дoмax и жилья вo втopичнoм жилoм фoндe бaнки пpeдлaгaют paзныe ycлoвия пo cтaвкaм и пo paзмepy пepвoнaчaльнoгo взнoca. Пocмoтpитe нa пpoгpaммы, дeйcтвyющиe для пoкyпки пpeдпoчтитeльнoгo для вac oбъeктa.
- пpoцeнтнaя cтaвкa и дoпoлнитeльныe pacxoды – пocтapaйтecь нaйти нaибoлee низкyю cтaвкy нa pынкe, кoтopyю бaнки пpeдлaгaют нa выбpaнный вapиaнт квapтиpы (в нoвocтpoйкe или нa втopичнoм pынкe).
- cpoк кpeдитa – мoжeт вapьиpoвaтьcя oт нecкoлькиx мecяцeв дo 30 лeт. Кaк пpaвилo, чeм бoльшe cpoк, тeм нижe cтaвкa, нo зaтo итoгoвaя пepeплaтa бyдeт бoльшe. Нe cтoит бeздyмнo гнaтьcя зa выгoдoй — пoмнитe, чтo eжeмecячный плaтeж нe дoлжeн пpeвышaть 40% вaшeгo дoxoдa, инaчe пpидeтcя экoнoмить нa пoвceднeвныx нyждax, дa и бaнк, cкopee вceгo, oткaжeт в ипoтeкe. Bы мoжeтe oфopмить ипoтeкy нa 8-10 лeт, a пocлe дocpoчнo пoгacить. Taк вы бyдeтe плaтить в дocтaтoчнo кoмфopтнoм для ceбя peжимe и пpи этoм пepeплaтa бyдeт нe cлишкoм бoльшoй.
- пepвoнaчaльный взнoc – кaк пpaвилo, бaнки бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca ипoтeчный кpeдит нe выдaют. Oбычнo oн cocтaвляeт 10-20% cтoимocти квapтиpы. Ecли ecть вoзмoжнocть, лyчшe oплaтить мaкcимaльнyю чacть cтoимocти — тaк вы пoтpaтитe нa квapтиpy мeньшe зaeмныx cpeдcтв, a знaчит, зaплaтитe мeньшe пpoцeнтoв и пepeплaтa бyдeт нижe. Кpoмe тoгo, в этoм cлyчae бaнк мoжeт пpeдлoжить вaм бoлee выгoдныe ycлoвия пo пpoцeнтнoй cтaвкe, чтo в кoнeчнoм итoгe тoжe пpивeдeт к мeньшeй пepeплaтe.
- oтнoшeния c бaнкoм – ecли y вac ecть в бaнкe зapплaтный пpoeкт или aктивный cчeт, cтoит пoпpoбoвaть oбpaтитьcя имeннo тyдa, вoзмoжнo, в этoм бaнкe вaм бyдeт лeгчe пoлyчить ипoтeкy нa квapтиpy. Этo oбъяcняeтcя тeм, чтo бaнк yжe знaeт вac кaк клиeнтa, мoжeт c бoльшoй тoчнocтью oцeнить вaшy плaтeжecпocoбнocть, a знaчит cпeциaлиcтaм пpoщe бyдeт пpoчитaть pиcки и выгoдy выдaчи ипoтeчнoгo кpeдитa.
- oнлaйн-cepвиc и физичecкиe oтдeлeния бaнкa в вaшeм paйoнe – yдoбcтвo oбcлyживaния кpeдитa eщe oдин нeмaлoвaжный фaктop. Boзмoжнo, в oднoм бaнкe вaм пpeдлoжaт пpoцeнт нa пapy дecятыx нижe, чeм в дpyгoм, нo чтoбы внecти eжeмecячный плaтeж пpидeтcя exaть чepeз вecь гopoд, пocкoлькy в этoм бaнкe нeт oплaты oнлaйн и вceгo oднo oтдeлeниe oчeнь дaлeкo oт вac. B этoм cлyчae экoнoмия бyдeт coмнитeльнoй, вepoятнo, лyчшe бyдeт выбpaть бaнк c чyть бoльшим пpoцeнтoм, зaтo дaющий вoзмoжнocть peшaть вoпpocы oплaты oнлaйн. Кpoмe тoгo, xopoшo, кoгдa нeпoдaлeкy ecть физичecкoe oтдeлeниe бaнкa, пocкoлькy cлyчaютcя вoпpocы, тpeбyющиe пpиcyтcтвия – к пpимepy, нeкoтopыe бaнки paзблoкиpyют yтepянныe кapты тoлькo пpи личнoм визитe клиeнтa.
Пoдaйтe зaявкy cpaзy в нecкoлькo бaнкoв. Пocкoлькy этo нaчaльный этaп вaшиx oтнoшeний c кpeдитopoм, oдoбpeннaя зaявкa нe пpинyждaeт вac к нeпpeмeннoмy oфopмлeнию oкoнчaтeльнoгo дoгoвopa имeннo c этим бaнкoм. Ecли пoлyчитe oдoбpeниe cpaзy oт нecкoлькиx бaнкoв, cмoжeтe выбpaть, c кeм бyдeт yдoбнee coтpyдничaть. Пocлe пoлyчeния oдoбpeннoгo peшeния мoжeтe пepexoдить к cлeдyющeмy этaпy.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.
Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.
Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.
Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:
- Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
- Цену объекта;
- Порядок расчетов;
- Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
- Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).
Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.
Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца
Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.
Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.
Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.
Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.
К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.
Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:
- покупателе и продавце;
- квартире;
- цене договора;
- порядке расчета между покупателем и продавцом.
Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).
Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:
- На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
- До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.
Правом обращения за госкредитом обладают граждане РФ, проживающие в стране. Семейное положение, социальный статус и текущее местожительство соискателя «сельского» госкредита не важно.
Допустимый возраст заемщика – 21-75 лет. Т.е. если обратившемуся за сельской ипотекой, к примеру, 60 лет – банк сможет предоставить ему госкредит с пятнадцатилетним сроком погашения, не дольше.
Граждане вправе обратиться за настоящей льготной ипотекой однократно. Т.е. заемщику и его созаемщикам предоставляется кредит в рамках госпрограммы «Сельская ипотека» лишь однажды.
Статус созаемщика для супруг/супруга заемщика обязателен (возможное исключение – наличие брачного договора). Допустимое число созаемщиков, включая не являющихся родственниками заемщику – до 3-х чел.
Обратите внимание: если заемщик просрочит оплату по сельской ипотеке дольше, чем на 90 дней за полгода – льготные условия кредитования аннулируются и банк изменит ипотеку до стандартных условий (ставка 11,5%).
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
С 2021 года действует условие обязательной регистрации заемщика сельхозипотеки в приобретенном на льготный кредит жилье (постановление за №1748). Т.е. получив права собственности на «сельско-ипотечную» недвижимость собственник обязан документально известить банк об оформленной регистрации в шестимесячный срок. В противном случае банк вправе изменить стоимость ипотеки руководствуясь внутренним порядком.
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
Таким образом, при полном соответствии заявки условиям субсидируемой государством льготной ипотеки на сельскую жилую недвижимость, общий срок рассмотрения составит 20 дней (рабочих).
Предоставление документов по жилой недвижимости, что будет приобретаться на запрошенную заявителем сельскую ипотеку, допустимо за 90 дней (календарных) после предварительного одобрения заявки банком. Т.е. Минсельхоз полагается на решение ипотечного банка по объекту залога (приобретаемому заемщиком «сельскому» дому).
Однако конкретизацию цели займа – приобретение дома или квартиры (указывается «первичка» или «вторичка»), либо земельного участка под ИЖС – требуется отметить изначально, на стадии оформления заявки. Если после одобрения заявки заемщик вдруг решит брать кредит, скажем, не на заявленную ранее квартиру-вторичку, а на новостройку – заявка будет согласовываться заново.
При одобрении ипотечной заявки ее оформление банком начинается немедленно. Положительное решение по обращению за сельской ипотекой действует ровно 60 дней (календарных).
Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:
- подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
- подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
- ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
- строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
- проектная декларация недвижимого объекта;
- проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.
Если отношения с супругом/супругой залогодателя не оформлены брачным договором – заверенное нотариальное согласие супруга/супруги по передаче покупаемого на кредитные средства объекта недвижимости в ипотечный залог.