Взыскание неустойки в 2022 году что это такое, по дуу, с застройщика, долевому участию, решение суда

Результат

Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 2-4085/2021

50RS0031-01-2021-004670-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«9» июня 2021 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Колтаковой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнеевой Саглар Викторовны к ООО «Лексион Девелопмент» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточняя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи квартиры в размере в размере 337 841,28 руб..; неустойки за нарушение предусмотренного Договором срока передачи машино-места в размере 45 429,83 руб., в счет компенсации морального вреда 50 000 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы за неисполнение требований о выплате неустойки в добровольном порядке, в счет возмещения расходов на оформление доверенности в размере 2 300 руб.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. Цена Договора составляет 8 043 840,00 руб. объект долевого строительства – квартира. Срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору. Застройщик Объект долевого строительства по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ был передан Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. Объект долевого строительства — машино-место, ена Договора составляет 980 500,00 руб. Срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по Договору, что подтверждается соответствующими платежными документами. В свою очередь Застройщик не исполнил своих обязательств перед Участником долевого строительства надлежащим образом — Объект долевого строительства до сих пор не был передан Участнику долевого строительства. Истец направлял в адрес ответчика досудебную претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательств по Договору, однако до настоящего времени ответ получен не был. До настоящего времени объект долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ Истцу не передан.

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом о соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между «Лексион Девелопмент» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №.

Согласно п. 3.2 Договора Объект долевого строительства — квартиру, условный номер: 1062, назначение: жилое помещение, этаж расположения: 6, номер секции: 14, проектная общая площадь: 74,30 кв.м., количество комнат: 3.

Согласно п. 4.2. Договора Цена Договора составляет 8 043 840,00 руб.

Согласно п. 6.1 Договора срок передачи объекта долевого строительства определен как не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

При взыскании неустойки с застройщика нужно понимать сущность такой санкции. Неустойка — это денежные средства, которые стягиваются с застройщика при нарушении тем обязательств по договору ДДУ. Распространенная причина взыскания состоит в несвоевременной сдаче объекта. Размер неустойки может прописываться в ДДУ, но ее размер не может быть ниже установленного законом параметра.

По действующему законодательству величина неустойки равна:

1. Для юрлиц — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
2. Для физлиц — 1/150.

При вычислении учитываются общие обязательства за каждый день просрочки. Сумма долга рассчитывается с момента, когда объект должен быть сдан (день, месяц, квартал). При нарушении сроков по причинам, не связанным со строительной компаний, последняя должна за два месяца проинформировать клиентов и установить новую дату сдачи сооружения.

Пример. Застройщик является юрлицом, поэтому пеня составляет 1/300 от действующей ставки. На июнь 2019 года параметр рефинансирования равен 7,75%. Стоимость жилья составляет три миллиона рублей. Застройщик просрочил сдачу объекта на 12 месяцев. Расчет неустойки выполняется следующим образом — 3 000 000 * 365 * 1/300 * 7,75/100 = 80,8 тысяч рублей.

Сумма только на первый взгляд кажется небольшой, ведь за компенсацией могут обратиться все дольщики. В таком случае строительную компанию ожидают серьезные последствия. При наличии явных нарушений застройщик может выплатить деньги без судебных разбирательств. Здесь все зависит от договоренности сторон и общей суммы денежных претензий.

На практике выделяется два пути компенсации неустойки — до суда и путем подачи искового заявления. Рассмотрим особенности каждого из вариантов.

Для получения выплат с застройщика дольщик оформляет заказное письмо (обязательна опция уведомления) и отправляет его нарушителю договора. В документе указывается суть претензии и размер пени, рассчитанной с учетом действующих правил. Обязательное условие — указание нарушенных пункта соглашения и норм закона, а также расчетной суммы.

В письме дольщик может потребовать не только выплату пени, но и компенсацию других убытков — аренды недвижимости, моральный ущерб и т. д. Если клиент имеет сильную позицию, строительной компании выгодно рассчитаться до судебного разбирательства. В ином случае размер выплат может увеличиться. Кроме того, судебная практика показывает лояльность представителей фемиды к дольщикам.

Процесс взыскания неустойки и успех дела в борьбе с застройщиком зависит от времени, когда человек обратился в судебный орган — до или после получения квартиры. Рассмотрим правовые особенности для каждой из ситуаций.

Если дольщик получил квартиру, суд рассчитывает продолжительность просрочки и сумму, которую должна выплатить строительная компания. Адвокаты застройщика будут давить на ГК РФ (статью 333) и просить о снижении размера неустойки. Во многих случаях суд идет навстречу заявителю и уменьшает величину выплат.

От неустойки зависит и размер штрафных санкций. К примеру, если она уменьшается, это влияет и на размер штрафных санкций. В результате дольщик недополучает крупную сумму.

Если на момент судебного разбирательства дольщик еще не получил жилье, суд будет считать неустойку и другие платежи на момент заседания. Как и в прошлом случае, адвокат застройщика может потребовать уменьшения суммы неустойки, и представители фемиды могут пойти навстречу.

Далее работник ФССП будет стягивать с застройщика положенную сумму. При этом пристав пересчитает цифру на момент взыскания, что приведет к ее увеличению. По закону доначисленную сумму уменьшить не получится. Это правило прописано в ГК РФ (статье 333). Следовательно, неустойка выдается в полном объеме без уменьшения.

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.

Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Если покупатель квартиры получил положительное решение суда первой инстанции, подать апелляцию может и застройщик. Чтобы не платить неустойку, строительные компании стараются максимально затянуть процесс. Как правило, они несколько раз подают неправильные заявление и «забывают» приложить тот или иной документ.

Каждый раз рассмотрение дело затягивается, что и необходимо строительной компании. В среднем продолжительность апелляции может составлять до полугода. В результате дольщики вынуждены пойти на «мировую» и соглашаются на минимальную компенсацию. Иногда застройщик за этот период устраняет недостатки, и тогда актуальность судебного разбирательства отпадает.

Если застройщик решил апеллировать к решению первого суда, нужно получить документ в судебном органе и написать отзывы. На каждый из приведенных аргументов рекомендуется написать ответ. В таком случае можно добиться отклонения апелляции. Как результат, решение суда 1-й инстанции останется без изменений.

Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.

Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.

Перед заключением договора уступки для возможности обращения в арбитраж в каждом конкретном случае, необходимо взвесить все за и против, учитывая размер неустойки, доступные для подачи иска суды общей юрисдикции, их практику.

Важно знать, что в последние годы практика взыскания неустойки через суд общей юрисдикции значительно улучшилась и сравнялась. Если ранее в районных судах могли урезать неустойку в 10-15 раз, то сейчас почти во всех судах общей юрисдикции среднее урезание осуществляется в 2-3 раза.

При этом в арбитражном суде теперь не взыскивают штраф в размере 50% от неустойки по Закону РФ «О защите прав потребителей». Суды руководствуются позицией, в соответствии с которой потребительский штраф может перейти к другому лицу на основании договора уступки только после его присуждения потребителю. Данная позиция применяется на протяжении последних нескольких лет и изложена в следующих судебных актах:

• Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»;
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 № 5-КГ19-52.

Кроме того, в арбитражном суде, в частности города Москвы, есть судьи, которые стабильно урезают неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в 10 раз. В таком случае смысл заключения договора уступки и обращения в арбитражный суд отсутствует.

При этом помимо штрафа в суде общей юрисдикции также можно взыскать компенсацию морального вреда в размере 5-20 тысяч рублей, убытки в виде расходов на наём квартиры.

Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).

Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.

Неустойка с застройщика при долевом строительстве может быть взыскана на следующих условиях:

• При наличии у участников долевого строительства договора, подтверждающего право долевого участия в строительстве жилья.

  Договор долевого участия а также документы, могущие подтвердить своевременную оплату должны быт заверены у нотариуса, а также зарегистрированы;

• При наличии у участников долевого строительства документов, могущих подтвердить факт внесения оплаты на счета застройщика и отношение данных сумм к договору долевого участия;
• При наличии договора купли продажи;
• При наличии договора инвестирования строительства;
• При заключении иных договоров, могущих стать подтверждением факта существования денежных отношений между участниками долевого строительства и застройщиком.

Собрав все необходимые документы, а также имея на лицо факт просрочки сдачи готового жилья, можно смело обращаться либо к застройщику, либо, если тот не реагирует, – непосредственно в суд, для выяснения обстоятельств дела.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Согласно закону о долевом строительстве размер неустойки, на которую могут рассчитывать граждане, заключившие договор о долевом строительстве, зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, и равен для физических лиц 1/150 данной ставки, а для юридических – 1/300.

Расчет размера неустойки производится путем определения процентного отношения к сумме неисполненного обязательства, а также путем установления процента от суммы, несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.

Неустойка может быть установлена и рассчитана в твердом денежном эквиваленте, так, как показано в ниже приведенном примере.

Пример: При подаче заявления в суд, истец, то есть участник договора долевого строительства понимает, что вправе рассчитывать на компенсацию от застройщика, за потраченное им время, но сам размер компенсации – неустойку, обычно рассчитывает суд.

Впрочем, используя следующие формулы можно произвести данный расчет самостоятельно.

(Х×У×В)÷100÷150 = С, где:

• Х – стоимость квартиры, согласно договору;
• У – Ставка рефинансирования на момент подачи искового заявления в суд;
• В – количество дней просрочки;
• 1/150 – размер пенни для граждан;
• С – неустойка.

Следуя приведенной формуле можно также рассчитать и размер неустойки для юридически лиц и предпринимателей, заменив 1/150 на 1/300.

Также участник долевого строительства может подготовить и направить в адрес застройщика предложение о добровольной уплате неустойки, в срок, устраивающий обе стороны. Обычно подобное предложение обговаривается при личной встрече застройщика и дольщика.

Предложение о добровольной уплате фактически та же претензия, но составленная в более произвольной письменной форме.

Игнорирование поступившего предложения застройщиком должно стать веским поводом для передачи дела о неустойки в суд.

Дольщик вправе требовать с застройщика не только возмещения неустойки за каждый день, прошедший с момента окончания сроков сдачи, но и возмещения убытков, понесенных в случае просрочки.

Так, к примеру, индивидуальный предприниматель, офис которого оказался не сдан в положенное время, из-за чего он не смог приступить к осуществлению своей деятельности, и соответственно, испытал материальные трудности, вправе требовать с застройщика полной компенсации всех материальных затрат.

Как уже говорилось выше, сумма неустойки рассчитывается по формуле:

• (Х×У×В)÷100÷150 = С – для граждан,
• (Х×У×В)÷100÷300 = С – для юридических лиц.

Пример:
Стоимость квартиры равна 1 000 000 рублей, ставка рефинансирования равна 8%, количество дней просрочки равно 150. Подставим данные цифры в формулу и получим:
(1000000 ×8×150) ÷100 ÷150 = 80 000.

Главным и основным документом, который понадобиться участнику договора о долевом строительстве является оригинал данного документа. Именно с ним рекомендуется идти к застройщику.

Также дольщику понадобятся иные документы, подтверждающие сроки передачи собственности застройщиком, квитанции, выступающие в качестве подтверждения исполнения дольщиком его обязательств по оплате перед застройщиком.

Передать предложение о досудебном урегулировании вопроса, связанного с неустойкой, а также перечисленные выше документы можно как при личном визите в офис к застройщику, так и по почте. При этом и предложение, и документы должны быть зарегистрированы соответствующими служащими, чтобы впоследствии застройщику не удалось оспорить факт их получения.

При передаче документов по почте необходимо сохранить квитанцию об оплате почтового письма, в дальнейшем ее потребуется предъявить в суде.

Исковое заявление на взыскание неустойки пишется в письменной произвольной форме, с указанием полных реквизитов дольщика, реквизитов застройщика, условий, на которых был заключен договор, стоимости жилья и сроков его сдачи в эксплуатацию.

В заявлении нужно обязательно указать сумму, на которую претендует дольщик, а также реквизитные счета, куда она могла бы быть перечислена.

Целесообразно начать раскрывать данный раздел с указания основных законов, которые регулируют рассматриваемые нами правоотношения дольщика в строительстве многоквартирного жилого дома и застройщика.

• Во-первых, это Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон).
• Во-вторых, это Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
• В-третьих, безусловно, Гражданский кодекс Российской Федерации.

Итак, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является предельный срок передачи объекта (квартиры) застройщиком дольщику. Сплошь и рядом названное условие договора застройщиком нарушается.

Именно ситуация, при которой застройщик нарушает срок передачи квартиры дольщику, нас и интересует.

Статья 10 Федерального закона закрепляет ответственность за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Проще говоря, если застройщик по совершенно любой причине, на какую бы он не ссылался (кроме форс-мажора, но обстоятельства непреодолимой силы в действительности, можно сказать, не возникают), не сдал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, то дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Так как цены договоров об участии в долевом строительстве, как правило, очень велики – неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательств представляет собой не одну тысячу рублей.

Как правило, если застройщик «задерживается» с передачей квартиры дольщику, неустойка взыскивается за месяцы, а то и годы просрочки исполнения обязательств.

Разберем конкретный пример из практики одного из районных судов г. Тулы.

По договору об участии в долевом строительстве застройщик обязался сдать квартиру дольщику 31.12.2015 года. Однако в указанный в договоре срок названное обязательство не исполнил. Дольщик обратился в суд с иском и просил взыскать с застройщика неустойку по день вынесения судом решения — 29.06.2016 года.

Неустойка может быть взыскана со дня, следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено застройщиком – 01.01.2016 года. Неустойка дольщиком и судом рассчитывалась по формуле, исходя из расчета (2439000 (стоимость квартиры) х 11% (ставка рефинансирования ЦБ РФ (изменяется в зависимости от периода времени): 300 х 179 (количество дней просрочки исполнения обязательств) (период с 01.01.2016 года по 29.06.2016 года – дата вынесения судом решения по делу)) х 2 = 320159 руб.

Итак, 320159 руб. – такую сумму составила неустойка за допущение застройщиком просрочки исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве на 179 дней.

Если в ходе судебного разбирательства представитель застройщика заявит ходатайство о снижении неустойки, то суд, скорее всего, такое ходатайство удовлетворит и снизит неустойку до неких «разумных пределов», применив ст. 333 ГК РФ, в силу положений которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Важно отметить, что суд, снижая неустойку, учитывает, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика – в нашем случае застройщика.

Суд всегда учитывает конкретные обстоятельства дела: период допущенной ответчиком просрочки, сдана ли квартира дольщику на момент взыскания неустойки, учитывает, что неустойка носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон, принцип соразмерности нарушенному праву и полагает, что заявленный ко взысканию размер неустойки, не соответствует требованиям разумности и справедливости, явно несоразмерен нарушенному обязательству.

Если говорить о деле, когда суд «насчитал» неустойку в размере 320159 руб., он снизил взыскиваемую сумму до 150000 руб.

Отметим, в рассматриваемом случае снижение неустойки до 150000 руб. – яркий пример радикального применения ст. 333 ГК РФ. Как правило, по такой категории дел суды снижают неустойку не более чем на 30%.

Подчеркиваем, что суд снижает неустойку только при наличии соответствующего ходатайства со стороны застройщика. Иными словами, если застройщик «пропал» (что бывает нередко), то суд неустойку не снизит.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ закреплено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пункт 6 названной статьи отсылает к тому, что, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Важно отметить, что дольщик вправе взыскивать неустойку с застройщика за каждый день просрочки исполнения последним обязательств по договору об участии в долевом строительстве неограниченное число раз до исполнения застройщиком своих обязательств по договору – сдачи квартиры дольщику.

Таким образом, если квартира должна была быть передана дольщику 31.12.2015 года – дольщик вправе взыскивать неустойку за каждый из дней просрочки исполнения обязательств до даты, когда квартира будет действительно передана ему в собственность.

Важно лишь помнить об установленном законом трехгодичном сроке исковой давности.

Как правило, иски дольщиков о взыскании с застройщиков неустойки сопровождаются требованиями о компенсации морального вреда, который дольщики зачастую оценивают в десятки тысяч рублей.

Практика показывает, что по рассматриваемой категории дел суды редко взыскивают компенсацию морального вреда в размере, большем, чем 1 000 руб. И уж точно цифра никогда не зависит от принципа «больше заявлю – больше получу».

Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке застройщиком, суд взыскивает с последнего в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

При рассмотрении конкретного дела, о котором мы ведем речь, суд пришел к выводу о том, что в пользу дольщика с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 75500 руб., исходя из расчета 50% от суммы (150000 руб. – неустойка + 1000 руб. – компенсация морального вреда).

В рассмотренном случае дольщик всего взыскал с застройщика всего 226500 руб. (150000 руб. – неустойка, 1000 руб. – компенсация морального вреда, 75500 – штраф). Такая сумма – пример «скромного» удовлетворения требований дольщика.

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Суд может отказать дольщику во взыскании штрафа лишь в единственном случае, если до обращения в суд истец не предъявил претензию ответчику по поводу нарушения срока передачи квартиры участнику долевого строительства объекта. Однако, стоит отметить, что в настоящее время закон не обязывает истцов по данной категории дел направлять претензию ответчику, в связи с чем судебная практика по данному вопросу является разнонаправленной, одни суды взыскивают штраф при отсутствии направленной претензии другие отказывают во взыскании штрафа. Стоит отметить, что позиция Московского городского суда, на который негласно ориентируются многие суды субъектов однозначно говорить о том, что для взыскания потребительского штрафа направление претензии не требуется.

Нередко при рассмотрении дел заявленной категории суду приходится разрешать требования истцов о взыскании убытков, связанных с оплатой жилого помещения по договору найма, за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры в собственность.

Истцы указывают, что в связи с нарушением ответчиком срока передачи им в собственность объекта долевого участия они вынуждены нести расходы по найму жилого помещения для проживания.

В обоснование указанных требований предоставляют договора найма жилого помещения.

Дольщику следует доказать суду, что он не имеет постоянной регистрации в муниципальном образовании, где ожидает сдачу квартиры, а также не имеет в данном муниципальном образовании на праве собственности или по договору социального найма жилого помещения, однако вынужден проживать именно в этом муниципальном образовании в связи, например, с трудовой занятостью здесь.

Дольщику необходимо доказать прямую причинно-следственную связь между невыполнением застройщиком обязательств по договору и расходами на оплату жилого помещения по договору найма.

Преимущество отношений между дольщиком и застройщиком – в том, что они регулируются Законом РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», что, в свою очередь, говорит о праве выбора дольщиком суда, в который ему следует обращаться с иском о взыскании неустойки.

Таким образом, дольщик может обратиться с иском в суд по месту нахождения застройщика (с учетом юридического адреса последнего), может обратиться с иском в суд по месту своей регистрации или даже фактического проживания.

На этом «плюсы» отношений, регулируемых Законом РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», не заканчиваются.

Закон освобождает дольщика от обязательства уплачивать государственную пошлину при обращении с исковым заявлением в суд. Госпошлина будет взыскана с застройщика пропорционально удовлетворенным требованиям в бюджет муниципального образования.

Нельзя. Постановление правительства отменило неустойку за нарушение срока сдачи объекта в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Из контекста постановления вытекает, что правительство на 9 месяцев освободило от неё всех застройщиков. При этом не имеют значения причины нарушения сроков и дата возникновения просрочки. Взыскать эти деньги и воздействовать на застройщика через суд не удастся. Даже если дольщики знают, что срыв сдачи дома не связан с карантином. Мнение потребителей никого не интересует.

Постановление правительства не содержит сослагательных условий. Поэтому «периодом безнаказанности» воспользовались нерадивые строительные фирмы. Имеются свидетельства, что некоторые девелоперы, получив такую «поддержку» от государства, бросили ресурсы на новое строительство и не спешат устранять недостатки в уже построенном или завершать черновую отделку. Зачем спешить, если власть предоставила «каникулы» от притязаний дольщиков.

Такая же ситуация возникла с процентами за пользование денежными средствами, заплаченными по ДДУ. Статья 9 закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик выплачивает дольщику проценты при расторжении ДДУ по инициативе последнего, если строительная компания нарушила срок сдачи объекта на 2 месяца, ухудшила качественные характеристики помещения и так далее. Проценты перечисляются дольщику вместе с суммой, уплаченной по договору долевого участия. Однако с 3 апреля по 1 января 2021 года эти проценты не начисляются. В этом случае постановление также не содержит сослагательного наклонения, и если дольщик расторгнет ДДУ в указанный период, то не получит проценты за этот промежуток времени. Они не начисляются. Если дольщик подаст в суд, то судья откажет во взыскании процентов за этот период. Недобросовестные застройщики и раньше не спешили выплачивать проценты, а теперь и вовсе не торопятся.

Убытки, понесенные дольщиком в период с 3 апреля по 1 января 2021 г. в результате несвоевременной сдачи объекта или по другим причинам, также не возмещаются. Например, граждане требуют в суде взыскать с девелопера ущерб, вызванный нарушением срока сдачи объекта, в результате которого дольщики вынуждены тратить деньги на аренду квартиры. Судьи удовлетворяют подобные требования в половине случаев. Теперь же суды откажутся взыскивать ущерб по всем делам за период с 3 апреля по января 2021 г. Юристы и адвокаты здесь не помогут.

Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?

Как дольщику взыскать неустойку с застройщика после пандемии?

Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.

Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.

Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.

Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.

В законе и на бумаге все выглядит красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного застройщика.

В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд. Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в каждом случае нарушения прав.

Таким образом, чтобы не возникло проблем с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:

• составить и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
• дождаться 10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
• при отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно подавать иск.

Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.

Как только истечет 10 дней, либо сразу после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд. Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.

Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:

• по своему адресу проживания;
• по месту расположения объекта недвижимости;
• по регистрационному адресу строительной компании.

Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.

Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.

Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.

Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.

Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.

Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.

Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:

• в банк, где у должника открыты счета;
• в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
• в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.

Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.

Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:

• наложить арест на счета строительной компании;
• наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
• передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.

После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.

Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.

Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить.

Похожие записи:

• Маврикий нужна ли виза для Россиян в 2022 году
• Пособия на ребенка 2022 Московская область
• Как правильно сделать вентиляцию в квартире