Новые требования к застройщику с 2022 года

Принят Государственной Думой 7 июля 2020 года

Одобрен Советом Федерации 8 июля 2020 года

Статья 1

Строительные компании, привлекающие денежные средства в долевое строительство, должны отвечать определенным требованиям. Контроль над застройщиками осуществляется на основе закона №214-ФЗ.

Именно в статье 23.1 закреплено положение о едином перечне застройщиков, как систематизированном источнике информации о компаниях, которые соответствуют всем предъявляемым требованиям. Список застройщиков по 214 фз позволяет удостовериться в том, что строительная компания вообще может привлекать денежные средства на основе договора участия в долевом строительстве.

С одной стороны перечень необходим контролирующим органам, для надзора за деятельностью застройщиков, а с другой стороны, с помощью этого списка и сами участники ДДУ могут проверить строительную компанию и получить о ней достоверную информацию.

Долевое участие в строительстве в 2021 году

А зачем вообще проверять девелопера и искать о нем информацию в списке застройщиков по 214 фз ? Ответ простой – чтобы снизить риски.

Поверять строительную компанию необходимо до заключения договора долевого участия.

Например, застройщик обязаны сдавать отчетность в Мосстройинвест (контролирующий орган для застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Москвы). На основании отчетности появляется информация о количестве сданных объектов и исполнении строительными компаниями обязательств перед участниками ДДУ.

Застройщик несет ряд обязательств перед участниками, заключившими с ним договор долевого строительства. Например, застройщик обязан:

• Сдать объект в срок, обозначенный в договоре;
• Сдать объект в соответствии с теми характеристиками, которые указаны в ДДУ;
• Сдать объект строительства без дефектов и недостатков, либо устранить выявленные недостатки или компенсировать расходы, связанные с ними.

Добросовестный застройщик заинтересован в том, чтобы не допускать нарушения, т.к. они дополнительно влекут существенные расходы. Если компания не может ввести дом в эксплуатацию объект не соответствует строительным нормам и комиссия его просто не принимает), скорее всего застройщик не сдаст квартиры участникам вовремя. Если нарушены сроки, то застройщик должен выплатить неустойку. Когда размер требований превышает финансовые возможности строительной компании происходит банкротство.

Вот почему важно серьезно подойти к выбору строительной компании. Застройщик должен иметь не только положительную репутацию, но и достаточный запас финансовых активов для покрытия своих обязательств.

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

• Типовые и модифицированные схемы отношений сторон в инвестиционно-строительном процессе. Особенности договорных отношений между участниками.
• Особенности налогообложения НДС у застройщика в долевом строительстве: основы сформировавшегося подхода и его модификация в связи с переходом на эскроу-счета.
• Применение льготы по НДС. Определение «услуг застройщика». Актуальная позиция контролирующих органов в отношении применения льготы по НДС к услугам застройщика.
• Особенности налогообложение НДС у застройщика:
  • при реализации жилой недвижимости по ДКП;
  • при реализации нежилой недвижимости по ДКП;
  • при передаче жилой недвижимости по ДДУ;
  • при передаче нежилой недвижимости непроизводственного назначения по ДДУ;
  • при передаче нежилой недвижимости производственного назначения по ДДУ.
• Налоговые споры по НДС у застройщиков. Основные вопросы налоговых органов при проверке налогоплательщиков в строительстве.
• Развитие практики о применении льготы по НДС с услуг застройщика по нежилым помещениям в МКД. Понятие объектов производственного и непроизводственного назначения.
• Налогообложение НДС при передаче апартаментов дольщикам с учетом позиции контролирующих органов.
• Особенности организации учета входящего НДС у застройщика, привлекающего средства дольщиков. Организация учета НДС у застройщика в зависимости от вида и назначения помещений. Обоснование способов распределения сумм входящего НДС.
• Вычеты НДС по нежилым помещениям, остающимся в собственности застройщика. Актуальная судебная практика.
• Проблема налогообложения НДС деятельности застройщика, совмещающего функции генподрядчика (подрядчика). Позиция контролирующих органов. Налоговые риски.

• Налог на прибыль: основы сформировавшегося подхода к налогообложению деятельности застройщика долевого жилищного строительства и его модификация в связи с реформированием законодательства.
• Особенности налогообложения застройщика налогом на прибыль с учетом внесенных в 2020 году изменений в НК РФ. Подходы к определению понятия «использование по целевому назначению» средств дольщиков, полученных после раскрытия эскроу-счетов.
• Актуальная позиция контролирующих органов в отношении налогообложения ДДУ с эскроу-счетами с учетом внесенных в НК РФ изменений.
• Спорные вопросы налогообложения. Определение финансового результата как экономии в целом по объекту строительства (МКД) или в разрезе участников долевого строительства. Признание в налоговом учете перерасхода денежных средств дольщиков.
• Учет расходов после ввода объекта в эксплуатацию.
• Налоговый учет процентов по целевым кредитам и займам застройщика.
• Отражение в налоговом учете затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры и иных обременений. Оценка обоснованности использования средств дольщиков на инфраструктурные объекты. Оптимальный порядок учета затрат на объекты инфраструктуры с точки зрения налоговых последствий. Изменение налоговых норм относительно строительства инфраструктурных объектов.
• Застройщик на УСНО: основы сформировавшегося подхода к налогообложению. Модификация налоговой позиции при использовании эскроу-счетов. Позиция контролирующих органов в отношении применения УСНО по ДДУ с эскроу и без эскроу. Методика расчета налоговой базы по УСНО у застройщика при определении экономии по окончании строительства. Особенности налогообложения при наличии рассрочки в ДДУ и при реализации по ДКП. Учет затрат при переходе застройщика на УСНО.

Елена Лемещук

Прошла очень полезный курс обучения по учетной политике с большим количеством информации.

В основном, интересовал вопрос учета НДС у застройщика, – на все вопросы получила ответы, даже на те, которые не возникали до прохождения курса.

Получила очень актуальную информацию в отношении заключения договоров. И по горячим следам, пока ещё не зарегистрировали договоры, исправили все нюансы, которые узнала на курсе.

Хотелось бы более подробную информацию в части формирования финансового результата в налоговом учете у застройщика.

Материал дан очень объемно и содержательно. Формат удобен, даже несмотря на то, что Крым под санкциями, нам удалось подключиться и поучаствовать в обучении.

Спасибо огромное за приобретенные новые знания и за организацию, все было отлично!

Кабанова Наталия Юрьевна

Курс по учетной политике для застройщиков очень понравился и очень помог.

Я, конечно, понимаю, что я как участник не успела доделать учетную политику в связи с объёмом работы. Курс помогает оформить свои мысли, изложить. Даже когда разговор был о «прописных истинах», – но когда начинаешь это именно применять на практике, то возникает, безусловно, много вопросов.

Очень полезным оказалась тема проводок, несмотря на то, что они всем известны, но именно то, что они были выстроены в определенной последовательности, оказалось очень удобным. Я даже написала техническое задание, руководствуясь лекционным материалом, и в принципе переписала учетную политику. И, наверное, каждый учебный блок был применен на практике. И многие моменты, которые казались сложными или «не наш вариант», после курса были достаточно легко включены в работу, в практику. Руководствуюсь сейчас рекомендациям Ольги Владимировны, доверяю им. Очень грамотно, структурно подан был материал.

Хотелось бы добавить в курс материалов по налоговому учету, этой части не хватило. Ждем семинар по налогам!

Спасибо за курс!

Токарева Татьяна Геннадьевна

Курс прошел интересно, полезно. Внедрить пока все не удалось, но в процессе.

Очень удобно, что все новшества собраны вместе, всё систематизировано.

Всё, что было нужно, мы все получили от данного курса.

Принят закон об оптимизации процедур в градостроительной сфере

Илья Фирсов,
генеральный директор ООО «Новация»

– Мы приехали на семинар «ECCON GROUP» даже не столько для того, чтобы узнать что-то новое, сколько для того, чтобы структурировать все изменения законодательства, которые произошли в последнее время, и послушать мнение других застройщиков на этот счет, кто как живет и работает.

Мне очень понравилось то, как была подана и структурирована информация по налогообложению операций в жилищном строительстве. Можно очень легко понять, на какую статью и какой документ опирается то или иное требование.

Мы приехали на этот семинар из Пензы и не пожалели – очень полезно и интересно.

Написать комментарий

Комментарии других пользователей скрыты из-за настроек конфиденциальности.

Законодательные изменения касаются преимущественно финансовой стороны деятельности застройщиков. Однако, ряд нововведений коснется организационной составляющей.

В целом, изменение правового статуса организаций, осуществляющих долевое строительство — это, с одной стороны, стремление государства максимально обезопасить финансовую деятельность дольщиков, вкладывающих собственные средства в строительство многоквартирных домов, с другой — максимальное ограничение деятельности застройщиков может стать причиной отказа от такого вида деятельности в связи с его нерентабельностью и большими экономическими убытками.

Идею очередного реформирования 214-ФЗ подмосковные власти начали лоббировать летом 2015-го, позже на заседании Совета при президенте России по жилищной политике перед профильными министерствами и ведомствами была поставлена задача кардинально реформировать систему покупки квартир в новостройках. Тогда вопрос стоял радикально: полностью отказаться к 2020 году от долевого строительства и перейти к продажам только готового жилья. Однако эту идею федеральные власти в итоге отвергли, что радует застройщиков: «далеко не у всех есть необходимый объем денежных средств для строительства даже одного дома полностью «за свои». А банковский ресурс по-прежнему дорог, проектное финансирование банков для застройщиков остается на уровне 15-17%», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», средняя разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет сегодня 20-25%, по отдельным, наиболее ликвидным проектам и при растущем рынке эти показатели могут быть и выше и доходить до 40-50%. «Соответственно, отмена долевого строительства приведет к неизбежному росту стоимости жилья для покупателей на те самые 20-25%», — считает девелопер.

«Покупать резко подорожавшее жилье сможет гораздо меньше людей, чем сегодня. Поэтому в конечном итоге отказ от долевого строительства может привести к сужению рынка – сокращению проектов и девелоперских компаний», — добавляет Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Впрочем, в существенный рост цен на жилье в случае отказа от долевого строительства верят далеко не все. В частности, правительство Московской области, которое собирается продолжить борьбу за запрет «долевки», полагает, что при нынешнем уровне конкуренции на рынке девелоперы не смогут продавать квартиры сильно дороже, даже если очень захотят – см. «Долевое строительство отомрет само». Но, как бы там ни было, в ходе обсуждения последнего этапа модернизации 214-ФЗ предложение полностью запретить долевое строительство не дошло даже до первого чтения в Госдуме.

Не нашло поддержки на федеральном уровне и предложение столичных властей распространить действие 214-ФЗ на гаражи, апартаменты и даже офисы – на все, что покупают люди на этапе строительства.

«При возведении жилого дома мы не можем контролировать целевое использование денежных средств только в части квартир, потому что строительство любого жилого дома предполагает строительство подземной части, в которой располагаются гаражи, и нежилой наземной, когда первые два этажа домов занимают нежилые помещение (магазины, объекты соцобслуживания, детские сады и др.). На эту часть – подземную и нежилую наземную – приходится до 50% всех затрат инвесторов», — говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Но федеральные чиновники идею столичных властей не поддержали. «Считается, что 214-ФЗ изначально направлен на защиту прав граждан, покупающих жилые помещения, и распространять его на все помещения нецелесообразно», — объяснили в Москомстройинвесте.

Впрочем, многие столичные застройщики, осознавая преимущество 214-ФЗ в глазах покупателей, заключают ДДУ при продаже нежилой недвижимости по собственной инициативе. По данным Москомстройинвеста, сегодня в Москве с заключением договоров долевого участия строится порядка 16,3 млн кв. метров, из них около 13,2 млн кв. метров — жилье, 2,6 млн кв. метров – апартаменты, оставшиеся метры – нежилье, в том числе гаражи.

Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

В итоговый текст закона, подписанный президентом 3 июля 2016 г., вошли требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом и др.) и положения о создании компенсационного фонда дольщиков на случай, если дом не будет достроен. Если дом достроен, но застройщик никак не устранит дефекты, препятствующие его вводу, предусмотрен штраф — 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Установлена новым законом и цифра, позволяющая считать изменение площади квартиры в ходе строительства несущественной – 5%. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.

Расширен также перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации, а также предусматривается возможность для застройщиков использовать для хранения средств дольщиков счета-эскроу. Еще одно новшество — создание и ведение единого реестра застройщиков.

Большинство положений нового закона вступят в силу уже с 1 января. На полгода позже – с 1 июля 2017 года – заработают требования к уставному капиталу застройщика и положения о счетах эскроу.

По мнению адвоката Олега Сухова, руководителя Юридического центра своего имени, в предыдущей редакции 214-ФЗ вполне понятен и свою функцию выполняет. Но проблема в другом: «С учетом специфики и рискованности положения покупателей в сфере долевого участия необходимо, чтобы закон не только регулировал спорные моменты между строительной компанией и потребителем, но и гарантированно защищал дольщиков от негативных последствий в виде потери денег и неполучения оплаченных квартир». Новые положения 214-ФЗ, которые должны заработать с 2017 года, как раз и призваны устранить эти «пробелы».

Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. Предложение запретить привлекать средства дольщиков компаниям с уставным капиталом в 10 тыс. руб. споров не вызвало. Вопросы возникли на этапе понимания, каким этот уставной капитал все-таки должен быть и к чему его лучше «привязать».

Изначально Минстрой предлагал определять величину уставного капитала девелоперских компаний исходя из цены возводимого ими жилья – не менее 5% от его рыночной стоимости. При этом минимальный объем для застройщика и юрлиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагалось установить в размере 1 млрд руб. Однако до второго чтения в Госдуме эта идея не дошла: было решено «привязать» уставной капитал застройщика не к цене, а к объему возводимого жилья.

Так, согласно принятому закону, при минимальном размере уставного капитала в 2,5 млн руб. застройщик сможет построить с привлечением средств дольщиков не более 1,5 тыс. кв. м жилья. Если он намерен построить жилой комплекс площадью более 500 тыс. кв. м, размер уставного капитала должен быть минимум 1,5 млрд руб. Новые требования вступят в силу с 1 июля 2017 года и, по оценкам Москомстройинвеста, только из-за несоответствия требованиям к уставному капиталу с рынка уйдут около 15% девелоперских компаний.

В Ассоциации застройщиков Московской области не скрывают: данное нововведение затруднит работу небольших компаний, которые осуществляют комплексное развитие территорий в отдалённых районах Подмосковья.

По данным зампреда областного правительства Германа Елянюшкина, за последний год количество застройщиков в Подмосковье сократилось примерно на 60 компаний. Год назад в области работали 594 девелопера, «за год 10% ушли с рынка», — сказал чиновник во время бизнес-бранча ИД «Коммерсантъ» 17 августа. Но власти такие цифры не пугают: на рынке остаются только сильные игроки, повышается его устойчивость. В идеале в Московской области должно остаться не более 100 строительных компаний из существующих 504, заявил чиновник в интервью «Ведомостям», опубликованном 15 ноября.

Большой резонанс при обсуждении проекта нового закона вызвало положение о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, которое предлагалось вовсе отменить, а вместо этого обязать покупателей квартир страховаться самостоятельно. Однако эта идея в закон не вошла. Вместо этого, по предложению президента РФ Владимира Путина, в документ включили положение о создании компенсационного фонда дольщиков, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1% от стоимости договора долевого участия.

Участники рынка сочли, что 1% — это слишком много, и предложили снизить тариф до 0,5%. Хотя бы для тех застройщиков, которые сумели обеспечить себя стопроцентным проектным финансированием банка с госучастием – с соответствующей инициативой выступил глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) и корпорации «Баркли» Леонид Казинец.

Глава Минстроя Михаил Мень, в принципе, готов пойти строителям навстречу. «Рано или поздно мы выработаем механизм, чтобы проверенные игроки на рынке имели преференции», — пообещал Мень 2 декабря, выступая на конференции РБК. Вместе с тем министр подчеркнул, что возможность дифференциации взносов появится только после создания системы рейтингования девелоперов.

Механизм оценки рисков застройщиков, а также специальные программы по андеррайтингу разработают в течение первого полугодия 2017 года, заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник на семинаре «Диалог с инвестором» в среду, 7 декабря. Правда, опускать тарифы для вызывающих доверие застройщиков в АИЖК не планируют. Скорее, размер взноса в компенсационный фонд для менее надежных девелоперов могут повысить до 3%, следует из слов Плутника, которые приводит ИА «Интерфакс». Нулевых тарифов, по его словам, как то просили застройщики, точно не будет.

Пока в законопроекте, который правительство РФ на днях внесло на рассмотрение Госдумы, фигурирует значение в 1%, сообщили «Ведомости» со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ Никиту Стасишина. Согласно законопроекту, объяснил чиновник, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения дольщикам, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, и на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект. Если дольщик купил квартиру по 214-ФЗ, а обанкротившийся застройщик добросовестно делал взносы в фонд, дольщик сможет получить возмещение из фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.

Преимущество госфонда – аккумулирование страховых взносов застройщиков в рамках единого института, считает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». Такой подход, по его словам, упростит контроль за накоплениями фонда. Кроме того, застройщик перестанет зависеть от страховых компаний, случаи банкротства которых за последние два-три года участились, говорят в Ассоциации застройщиков Московской области (в последний раз, в конце мая, Центробанк исключил из списка организаций, страхующих ответственность застройщика, сразу три компании – прим. ред.). Прекратится и ежегодная смена тарифов и пересмотр формул расчетов, которые также происходили регулярно, упростятся отношения с Росреестром.

Это если говорить об организационной стороне вопроса. А в том, что отчислений в компенсационный фонд в размере 1% от ДДУ хватит на достройку проблемных домов, сомневаются даже представители Минстроя.

«Средняя компания провалится, и денег по всей стране не хватит, чтобы эти дома достроить», — сказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин, выступая на круглом столе «Региональное жилищное строительство» в Совете Федерации 4 октября. (Надо отметить, что что к настоящему времени Бетин уже лишился своего поста: 12 ноября замглавы Минстроя вместо него был назначен директор департамента жилищной политики Никита Стасишин. А Бетин перешел на должность старшего вице-президента «Российского капитала», банка-санатора «СУ-155»).

В Ассоциации застройщиков Подмосковья с оценкой Бетина не согласны: весь рынок жилого строительства оценивается примерно в 30-40 млн кв. м в год, что при средней стоимости «метра» по стране в размере 50 тыс. руб. дает общий объем рынка ДДУ в размере 1,5-2 трлн руб. Один «страховой» процент из них — это около 15-20 млрд руб. сборов в год, которые позволят уже в первый год деятельности фонда собрать средства, достаточные для защиты дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков.

Одно из самых сложных нововведений реформированного 214-ФЗ – это эскроу-счета, признаются участники рынка. «Суть новеллы в том, что дольщик теперь оплату будет производить не строительной компании, а на спецсчет в банке. Средства с указанного счета застройщик сможет снять только после передачи квартиры дольщику», — объясняет адвокат Олег Сухов. Но эту идею застройщики восприняли крайне негативно.

«Фактически их (счетов эскроу – прим. ред.) появление ведет к заморозке всех денежных средств дольщиков на депозитах в банке, кредитующем застройщика, и строительству объекта застройщиком только за счет кредитных средств банка, а при их недостаточности — за свой собственный счет», — объясняет суть поправок Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости «Группы ПСН».

В Минстрое успокаивают: механизм банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков изначально разрабатывался в качестве альтернативного. Правда, в профессиональном сообществе уже слышны опасения, что использование эскроу-счетов может стать обязательным, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор ГК «КОРТРОС». И «при таком сценарии за все деньги дольщиков, которые составляют порядка 70% объема финансирования проекта, застройщику придется платить», — отмечает девелопер.

В доступе к деньгам дольщиков, которые ранее попадали напрямую к застройщикам, заинтересованы банки, которые предпримут все возможное, чтобы получить этот доступ в максимальном объеме, считает Дмитрий Котровский («Химки Групп»): «Уже сейчас у банков есть возможности «прогибать» застройщиков под себя в части условий кредитования, залога и пр. Когда у банковского сектора появится возможность держать деньги дольщиков на своих счетах, да еще и контролировать расходование их застройщиком, то, безусловно, банки будут заинтересованы в привлечении средств на эскроу-счета».

Уровни процентных ставок, под которые банки будут брать деньги дольщиков и кредитовать застройщиков, в законе не прописаны и оценить их банкиры не берутся. По прогнозу Фетисова из ГК «КОРТРОС», банки, скорее всего, «предложат минимальный процент за эти деньги, и это будет полноценная банковская ставка на ключевой объем проекта. Умножим текущую ставку 14-15% на средний цикл строительства в два года и получим почти 20% удорожания», — говорит эксперт.

Пока одни застройщики привыкают к поправкам, для других новая практика оказалась давно апробированной. Принцип проектного финансирования после кризиса 2008-го уже внедрила ФСК «Лидер», правда, на внутреннем уровне. «Тот элемент контроля, который в новых пожеланиях закона выполняют эскроу-счета, открытые в том или ином банке, мы в своей компании регулируем на уровне внутренней структуры финансирования проектов. У нас проект просто не выходит на площадку, если по нему нет полной финансовой «подушки безопасности», достаточной для достройки объекта даже без единого рубля поступлений со стороны потенциальных дольщиков», — объясняет Павел Брызгалов.

Примерно такой же схемы придерживаются и многие другие крупные компании – договоренности о кредитных линиях служат гарантией своевременной сдачи объектов в случае проблем с продажами. Однако строят девелоперы все равно в основном на деньги дольщиков, которые, в отличие от банковских, достаются им бесплатно.

Механизм использования эскроу-счетов – не единственное туманное положение нового закона. У застройщиков есть вопросы и к возросшим требованиям к проектной декларации: принятые в 214-ФЗ поправки ее существенно расширяют. Это усложнит ее публикацию в прессе и сделает неудобной размещение на сайтах девелоперских компаний. Особенно крупных, которые одновременно строят десятки домов, говорит Ходкевич («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»).

Возрастет нагрузка и на контролирующие органы, которые занимаются проверкой проектных деклараций, продолжает он. «Можно предположить, что им придется увеличивать количество сотрудников. В противном случае выход новых домов в продажу замедлится», — опасается эксперт.

Самым слабым местом закона в новой редакции Брызгалов (ФСК «Лидер») называет сохранение возможности привлечения средств дольщиков по схеме ЖСК, поскольку именно она является наименее прозрачной и попадает под действие 214-ФЗ лишь частично. «И хотя требования к работе по такой схеме также пересмотрены, риски дольщиков, выбравших такую схему, все же остаются более высокими, чем при заключении ДДУ», — констатирует представитель ФСК «Лидер».

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

• Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
• С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

• Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
• Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
• У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
• Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.

1. Что такое долевое строительство
2. Каким стало долевое строительство в 2018 году
3. Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
4. Эскроу-счет и жилищные кооперативы
5. Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
6. Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
7. Риски использования эскроу-счетов для дольщика
8. Законные обязанности застройщика перед дольщиком
9. Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
10. Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

28 июня 2021 года вступают в силу изменения пункта 6.1 статьи 15.4. Согласно новым требованиям, после заключения первого договора долевого участия застройщик обязан размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Благодаря собираемой базе потенциальные покупатели могут увидеть наиболее полную информацию по конкретному строящемуся дому. Обеспечивается безопасный поиск информации о месте, где будущий собственник планирует жить. Также можно следить за ходом строительства.

Бухгалтерский учёт и налогообложение застройщиков в 2021/2022 годах

С середины 2018 года долевое строительство жилья в России постепенно переходит от прежней модели к новой, которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля этого года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя.

Переход с прежней модели долевого строительства к проектному финансированию будет проходить в 2 этапа:

• с 1 июля 2018 года – начинается переходный период, когда застройщики могут работать по двум схемам. Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения);
• с 1 июля 2019 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.

Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

По данным Росреестра, во второй половине 2018 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2018 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.

Окончательно поправки к законодательству о долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Но до этого момента застройщики уже могут использовать эскроу-счета. При строительстве по традиционной «долевке» тоже появились определенные ограничения:

• обязательное банковское сопровождение – банки должны согласовывать использование средств дольщиков;
• собственный капитал – минимум 10% от стоимости проекта;
• минимальный стаж работы застройщика – 3 года, он также должен уже построить жилья минимум на 10 тысяч квадратных метров;
• с каждого договора нужно отчислять 1,2% в Фонд защиты дольщиков.

Как видно, долевое строительство уже имеет ограничения, самое серьезное из которых – банковское сопровождение. Отметим, что с эскроу-счетами тоже должны работать специально аккредитованные банки. Банк должен одобрить каждый объект, после чего можно открывать эскроу-счет.

Проблема переходного периода состоит в том, что банки пока не спешат работать с застройщиками. Представители отрасли говорят – на данный момент эскроу-счета все еще применяются эпизодически.

В конце прошлого года из 458 тысяч зарегистрированных ДДУ только около 300 договоров проходило через эскроу-счета. Это масштаб не очень большого жилого комплекса.

В марте 2019 года стало известно о завершении строительства первого дома, который возводился с использованием эскроу-счетов. Услуги по сопровождению оказывал Сбербанк. Всего же на 1 февраля этого года 62 банков имели право работать с эскроу-счетами.

Фактически же большую часть рынка занимает Сбербанк. Дело в том, что кроме сбора денег с дольщиков банк в большинстве случаев будет кредитовать само строительство. Больше всего возможностей кредитовать дорогостоящую стройку есть у крупнейшего банка страны.

При том, что Сбербанк обещал кредитовать под 6-7% годовых, один из застройщиков (ГК «Гранель») получил кредит под 10,5%, а другой («Талан») – под 9,8%. Однако позднее компания привлекла больше дольщиков и банк снизил ставку до 0,01% годовых.

В целом пока нет активного перехода на проектное финансирование, хоть до обозначенной даты остается всего 3 месяца. Банки пока не готовы к массовому переходу на эскроу-счета, а застройщики получили по нескольку разрешений на новые объекты.

Это даст им возможность «продержаться» на рынке до того, как ситуация стабилизируется.

С учетом того, что все новые объекты жилищного строительства с 1 июля этого года будут строиться по новым правилам (и по более высокой цене), еще есть время определиться – покупать жилье по действующим правилам или подождать и купить уже по новым.

Долевое строительство объектов, которые были начаты с 1 июля 2018 года, уже идет по более строгим правилам (банковское сопровождение и т.д.). В теории это обеспечивает более качественную защиту интересов дольщиков, хотя риски и остаются.

Желающим купить жилье «на этапе котлована» и сэкономить, стоит обратить внимание на объекты, строительство которых начато с середины прошлого года без эскроу-счетов (таких пока большинство).

При этом рекомендуем обращать внимание на такие моменты:

• строительство должно вестись по закону 214-ФЗ, и именно по ДДУ (не по схеме ЖСК!);
• застройщик должен соответствовать требованиям закона (то есть, работать не меньше 3 лет);
• желательно, чтобы у застройщика уже были завершенные проекты. По ним можно оценить качество строительства и то, как компания соблюдает заявленные сроки;
• можно посмотреть на отчетность строительной компании (публикуется на специальных сайтах) – застройщики с постоянными убытками имеют риски банкротства;
• почитать отзывы в интернете – и по интересующему объекту, и по ранее завершенным;
• проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации. При отсутствии разрешения на строительство в случае проблем все усложнится многократно.

Если же хочется больше гарантий, то нужно подождать до июля 2019 года и выбирать квартиры из новых объектов. Это будет дороже, но деньги будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ).

Критерии выбора застройщика примерно такие же. Даже при условии, что строительство ведется через эскроу-счет, это не гарантирует, что оно будет завершено в срок. При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, причем это займет некоторое время.

Подводя итог, стоит сказать: не нужно гнаться за дешевизной и обещаниями застройщиков. «За недорого» дом построить не получится, а покупатели пополнят печальную статистику обманутых вкладчиков в России.

Похожие записи:

• Порядок разработки и согласования документов
• Серии трудовых книжек по годам выпуска
• Налоговый вычет если квартиру уже продал