Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды части нежилого помещения в росреестре в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Инструкция: регистрируем договор аренды
Росреестр сообщает о введении нового порядка госрегистрации аренды. Внесенные поправки касаются случаев, когда предметом договора является часть недвижимости.
Так, закреплена возможность госрегистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места без государственного кадастрового учета такой части и представления межевого/технического плана.
Список документов, которые необходимо подготовить, выглядит следующим образом:
- Для постановки на кадастровый учет — техплан.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Контракт в трёх экземплярах.
- Документы, удостоверяющие личность и полномочия.
- Заявление.
Стоимость проведения регистрации
Если объект не стоит на кадастровом учете — постановку осуществят бесплатно. Стоимость изготовления техплана для кадастрового учета — в районе 10 000 руб.
Для организаций и граждан госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2021 году различна:
- 22 000 руб. — для юрлиц;
- 2000 руб. — для физлиц.
Оплату производят за контракт, независимо от участников сделки: платит не каждая сторона, а кто-то один. Поскольку регистрация договора аренды в Росреестре для физических лиц дешевле, при наличии в сделке гражданина рекомендуем с заявлением обратиться ему, а не юрлицу.
Расходы по госпошлине несет та сторона, которая обращается с заявлением. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — с заявлением обращается сам орган, он освобожден от уплаты госпошлины.
Если с заявлением обращаются несколько лиц — госпошлину распределяют поровну. Если заявитель — юрлицо и гражданин, распределяют так: 11 000 руб. — юрлицо, 1000 руб. — гражданин.
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Договор аренды
В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.
Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.
Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
— Паспорт заявителя.
— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.
— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.
— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.
— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Документы для представителя
— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.
— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.
Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.
Сдайте документы на регистрацию
Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.
Договор аренды нежилого помещения
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
Расторжение бывает:
-
по соглашению сторон;
-
в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
-
предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
-
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
-
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
-
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.
Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней после получения соответствующего заявления. После этого в течение трёх рабочих дней со дня её исправления орган регистрации прав направит правообладателю либо лицам, которые обращались за исправлением ошибки, уведомление.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Собственникам компаний
Скачать файл
| Файл добавлен | 05.09.2018 |
| Презентация | .pdf (609 Кб) |
Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.
Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:
- целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
- одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
- часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.
Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.
Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.
Специалисты Росреестра не выезжают на арендуемый объект для регистрации договора. Все проверки проходят по документам, представленным сторонами. В их перечень могут входить:
- заявление на регистрацию/кадастровый учет;
- регистрационные документы организации или ИП;
- доверенность на представителя (при необходимости);
- правоподтверждающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство);
- подлинник договора аренды со всеми приложениями (нужно представить 3 экземпляра);
- платежку об оплате пошлины (22 тыс. руб. для юридического лица);
- технический план на часть помещения или на объект после перепланировки.
Порядок оплаты пошлины и услуг кадастрового инженера стороны определяют самостоятельно.
На регистрацию можно обращаться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Это повлияет только на сроки проверки документов (через МФЦ все процедуры займут на 2 дня дольше). Документы может подать представитель, если у него есть доверенность. Директора компании арендодателя или арендатора действует без доверенности, поэтому на него нужно представить приказ.
Если основной договор аренды проходил регистрацию, такую же процедуру нужно пройти с дополнительными соглашениями к нему. Допсоглашения могут касаться изменения любых условий аренды, если об этом договорились стороны. Если решено продлить договор, допсоглашение с такими договоренностями нужно представить на регистрацию.
Комментарий эксперта. В нашей компании вы можете заказать технический план на новый объект, на изменения после перепланировки (в том числе для аренды). Кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй быстро проведут необходимые обследования и обмеры, запросят и проверят сведения ЕГРН. Также мы окажем сопровождение при прохождении регистрации и учета в Росреестре.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав, сделок с объектами недвижимости проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Основанием для предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав является обращение заявителя (лица, указанного в статье 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Росреестр (территориальный орган Росреестра, его обособленное подразделение, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра») с заявлением и документами, необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вид платежа: Государственная пошлина, уплачиваемая юридическими лицами за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав
Стоимость:22000 рублей
Варианты оплаты: безналичный расчет Налоговый кодекс РФ.
Часть II Раздел VIII. Федеральные налоги.
Глава 25.3 Государственная пошлина (ст. 333.33 (п.1).
Не каждый договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре, обязательна государственная регистрация договора аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок не менее года.
Нередко на государственную регистрацию поступают договоры аренды, срок которых истек, такие договоры после истечения срока возобновляются на неопределенный срок. Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен.
Следует отметить, что в договоре аренды недвижимости нужно согласовать условие об объекте аренды, указав кадастровый номер, точный адрес здания; площадь, местоположение помещения в здании (этаж, номер на плане и т.д.), назначение сдаваемого в аренду здания или помещения (к примеру, для офисных и/или производственных нужд и т.п.), к договору должен прилагаться поэтажный план помещения.
Также существенным условием договора является арендная плата, если в договоре не установлен размер арендной платы, договор считается незаключенным и не подлежит регистрации.
Для того чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон договора должна обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации договора аренды. Если же договор аренды заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, то заявление может подать указанный орган. Так же заявление могут подать обе стороны договора. Если договор аренды удостоверен нотариально, то за его регистрацией может обратиться и нотариус.
Так, за 9 месяцев 2020 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия зарегистрировано более 3,5 тысячи договоров аренды, из которых около 2,5 тысяч – договоры аренды на земельные участки, свыше 1 тысячи – договоры аренды на здания.
Отметим, что гражданами за указанный период заключено порядка 1,8 договоров, из которых большая часть (более 1,7 тысячи договоров) – на земельные участки.
Обращаем внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией, например, арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения. Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю (например, руководителю организации) лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации.
Необходимо представить договор аренды не менее чем в двух подлинниках, не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка. Заявитель может представить самостоятельно документ об уплате государственной пошлины, уплатить госпошлину должна та сторона, которая обращается за регистрацией. Размер госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости независимо от количества объектов, передаваемых в аренду составляет для юридических лиц 22000 рублей, для физических лиц 2000 рублей; за регистрацию договора аренды объектом которого являются земли сельскохозяйственного назначения размер госпошлины составляет 350 рублей.
| Регистрация | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Договор аренды
всего объекта части объекта |
15 000 р. 15 000 р. * |
15 дней 15 дней * |
| Дополнительное соглашение к договору аренды (без изменений предмета аренды) |
10 000 р. | 15 дней |
| Расторжение договора аренды | 10 000 р. | 15 дней |
* В стоимость и срок не входит подготовка технического плана части объекта недвижимости (здания/помещения).
- Преимущества
- Необходимые документы
- Бесплатные консультации.
- Минимальные сроки подготовки документов и подачи на регистрацию в Росреестр.
- Возможность оказания комплекса услуг (к примеру, подготовка технического плана + регистрация договора аренды).
- Содействие при решении сложных проблем.
- Персональная работа с каждым заказчиком.
- Многолетний опыт по сопровождению и регистрации сделок с недвижимостью.
- Гибкая система скидок.
Для регистрации договора аренды
- Протоколы решений о назначении гендиректора и о создании юридического лица (копии, заверенные подписью гендиректора и печатью).
- Технический план (при условии сдачи в аренду части помещения, принадлежащего собственнику).
- Три экземпляра договора аренды.
- Для юридических лиц: квитанция об оплате госпошлины (копия).
- Доверенность от одной из сторон, оформленная через нотариуса.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на помещение (копия).
- Протокол решения о согласии на крупную сделку (если это прописано в уставе).
- Согласие супруга/супруги (оформленное через нотариуса) на заключение договора аренды (если арендодатель — физическое лицо).
- При необходимости — заявление о том, что в момент приобретения недвижимости арендодатель в браке не состоял (для физических лиц).
Для регистрации договора ипотеки
- Доверенности на процедуру оформления от всех сторон.
- Договоры
купли-продажи (по количеству сторон + 1 экземпляр). - Акты
приема-передачи объекта. - Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость (копия).
- Документ, устанавливающий право собственности на недвижимость (копия).
- Кадастровый паспорт на объект (оригинал, при необходимости).
- Квитанция об оплате пошлины за госрегистрацию (юридическим лицам, оригинал).
- Согласие супруга/супруги (оформленное через нотариуса) на совершение сделки.
- Для жилых объектов: выписка из домовой книги (выдается сроком на 1 месяц) о количестве прописанных лиц или справка об их отсутствии.
- Ксерокопии паспортов сторон договора.
- Кредитный договор (оригинал + копия).
- Закладная (при необходимости).
- Учредительные документы залогодержателя (банка).
Для регистрации перехода права собственности
- Доверенности от всех сторон сделки (оформленные у нотариуса).
- Договоры (мены, дарения,
купли-продажи ) (по количеству сторон + 1 экземпляр). - Акты
приема-передачи объекта. - Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость (копия).
- Документ, устанавливающий право собственности на недвижимость (копия).
- Кадастровый паспорт на недвижимость (оригинал, при необходимости).
- Квитанция об оплате пошлины за госрегистрацию (для юридических лиц, оригинал).
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги собственника объекта недвижимости на совершение сделки.
- Для жилых объектов: выписка из домовой книги (выдается сроком на 1 месяц) о количестве прописанных лиц или справка об их отсутствии.
- Ксерокопии паспортов сторон договора.
Регистрация договора аренды в Росреестре
Заполните форму для получения бесплатной консультации
- По телефону
- По электронной почте
Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:
- если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
- если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
- если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.
Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.
Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.
Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:
- информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
- тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
- адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.
Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.
Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.
В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:
- договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
- со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
- если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
- передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).
При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.
Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:
- глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
- положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
- Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.
Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.
Регистрация договора аренды недвижимости
Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.
Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:
- для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
- юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
- указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.
Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).
Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.
Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.
Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.
Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.
В 2021 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».