Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проводки по дду у застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором.
По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир.
Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Налоговый учет застройщика при долевом строительстве
СИТУАЦИЯ 1. Продажи помещений в жилом доме идут в рамках Закона об участии в долевом строительствеЗакон № 214-ФЗ. В этом случае:
- не облагаются НДС услуги застройщика, связанные:
— со строительством квартир, приобретаемых как гражданами, так и предпринимателями и юридическими лицами;
— со строительством машино-мест, если они приобретаются гражданамиПисьмо Минфина от 26.02.2013 № 03-07-10/5454;
- облагаются НДС услуги застройщика, связанные со строительством машино-мест, если их покупают предприниматели или организации.
Но прежде чем познакомиться со всеми всадниками апокалипсиса, давайте обратим внимание на подводные камни договора долевого участия в строительстве ФЗ 214.
От ипотечного кредита, который платит будущий владелец квартиры, застройщик имеет непосредственную выгоду. В этом плане застройщик хотя бы застрахован деньгами, а вот дольщику приходится рассчитывать на порядочность своего делового партнера. Таким образом, общая площадь квартир для продажи составила 140 кв. м (64 кв. м + 76 кв. м), а общая площадь квартир для передачи дольщикам – 1260 кв. м (1400 кв. м – 140 кв. м).
ООО «Альфа» (застройщик) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Согласно условиям договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства.
Как видим, традиционный порядок учета у застройщиков не предусмотрен нормативными актами по бухучету. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что он может привести к искажениям бухгалтерской отчетности.
Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Таким образом, застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика либо выполнять функции заказчика самостоятельно, получив для этого государственную лицензию.
Поскольку, как мы уже говорили, российскими нормативными актами по бухучету учет у застройщика не регулируется, обратимся к МСФОп. 7 ПБУ 1/2008. О том, как нужно вести учет компаниям, занимающимся строительством недвижимости, говорится в Разъяснении КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»введено в действие на территории РФ Приказом Минфина от 25.11. Такой порядок учета основан на нормах уже недействующего ПБУ 2/94 (применялось до 2009 г.) и Положения № 160.
Эти сделки надлежит рассматривать только в рамках сделок, прямо установленных гражданским законодательством. Например, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены. Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций. Какой вам подходит, выбирайте сами.
Несмотря на специфичность учета в строительстве, в его основе лежат общепринятые принципы и стандартные счета.
По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.
О специфичных строительных расходах и применяемых при этом бухгалтерских проводках расскажем в следующем разделе.
В связи с тем, что на сегодняшний день порядок ведения бухгалтерского учета застройщиком в рамках 214-ФЗ не урегулирован, застройщиком в учетной политике закреплена система учета, представленная в Таблице 1.
Сэкономленные деньги. Эти средства берутся в долевом строительстве от заложенного в объект недвижимости финансового фонда.
Законом N 214-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Так, в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения, которые касаются установления порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (ст.24 Закона N 214-ФЗ).
Застройщик полностью принимает ответственность за результат строительства на собственные плечи. Если это ответственный и порядочный человек, то он стремится все делать правильно, старается избегать существенных ошибок, могущих повлечь за собой недовольства со стороны партнера и дальнейшее расторжение договора.
Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07).
В дду переуступка у дольщиков отражение бух учете застройщика проводки
Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения.
Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.
В принципе такой подход соответствовал существующему пониманию требования подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99, который одним из условий признания выручки в бухучете определял переход права собственности от организации к покупателю или приемку работ (услуг) заказчиком. Нет перехода права собственности (приемки работ, услуг) – нет выручки.
Ведь бухгалтерская проводка дебет 76 кредит 08 (20) экономически никаким образом не отражала существующие варианты учета хозяйственных операций, связанных с передачей имущества. То есть в этом плане учет данной операции являлся по большей части понятийным, нежели нормативным. Ответ следует искать в юридической квалификации договора участия в долевом строительстве.
ЧАС ИКС ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Это дает право утверждать, что при передаче данных объектов от застройщика дольщикам у передающей стороны возникают операции по реализации готовой строительной продукции в виде квартир, нежилых помещений и машино-мест.
Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации.
Построенный дом введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи. Общая площадь всех квартир в построенном жилом доме составляет 1400 кв. м.
Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.
Строительство подрядным способом
Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.
Основывая учетную политику по договорам ДДУ на ПБУ 2/2008, организация должна признавать выручку способом «по мере готовности».
Права участника долевого строительства, по нашему мнению, организация-дольщик вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», утв. приказом Минфина России от 10.12.2002 № 126н, то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства».
В соответствии с пунктом 1.2 этого положения для его целей под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи.
Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.
Застройщику нужно разделять два вида входного НДС, предъявленного ему в рамках стройки:
- входной НДС по материалам, использованным в строительстве подрядчиками, и услугам самих подрядчиков. По такому входному налогу у застройщика (если только он не инвестор) нет права вычета. Этот налог он должен передать инвесторам;
- «свой» входной НДС, который относится непосредственно к оказанию им услуг по организации строительства — по аренде, канцтоварам и прочему. При определенных условиях этот входной налог можно принять к вычету. Но надо быть осторожнее, если часть услуг застройщика облагается НДС, а другая часть — нет.
Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету).
Ведение бухгалтерии в долевом строительстве для многих граждан является чем-то неожиданным. В большинстве случаев люди не до конца представляют себе, с чем им придется столкнуться. Существует ряд нюансов, на которые необходимо обязательно обращать внимание. Само по себе долевое строительство предполагает, что участники процесса принимают на себя определенную степень ответственности.
На необходимость использования указанных норм ПБУ 1/2008 в бухгалтерском учете договоров участия в долевом строительстве указывается в Письме Минфина России от 06.11.2013 № 07-01-06/47399.
В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ). Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.