Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продаю квартиру по ипотеке когда получу деньги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором.
Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».
Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.
Как продать квартиру в ипотеке
ВНИМАНИЕ! Деньги перечислят только тогда, когда покупатель вступит в законные права на приобретенные квадратные метры. Этот факт должен быть подтвержден документально.
Участники программы «Коллекция» могут получить дополнительные бонусы, если была оформлена ипотека в ВТБ.
Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.
Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.
На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.
Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.
Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность. Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.
Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки
Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз.
Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.
Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.
Интересные факты! Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.
Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:
- Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
- Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
- Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
- На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
- Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
- Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).
Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.
Но все пошло не так. Я пытался вернуть свои деньги, но меня обвинили в мошенничестве, и теперь грозят подать иск в суд или в прокуратуру.
Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов.
Анна, что вас останавливает? Хотя признаюсь у самой были такие метания по поводу покупки квартиры. С чего начать? Как с работы отпрашиваться? Это все время, время, время… а его не хватает катастрофически.
На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку
В главном банке страны заключается свыше 50% ипотечных сделок. Финансовое учреждение является участником всех федеральных жилищных программ и предлагает доступные условия кредитования своим клиентам. Поэтому высокий спрос на ипотеку в Сбербанке объяснить очень просто.
Появились покупатели с ипотекой от ДельтаКредит банка.По отзывам в инете- сомнительная организация.Какие могут быть риски?Стоит ли связываться?
Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца.
Но, учитывая период соглашения о предоставлении ипотеки и подписания всей соответствующей документации, продавцу нужно будет подождать выплаты всей суммы до того времени, пока квартира не будет передана в право собственности и зарегистрирована на кредотозаемщика.
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.
Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.
При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.
Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.
При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.
Нередки случаи, когда владелец купленной в ипотеку квартиры решает расстаться со своей недвижимостью раньше, чем выплатил кредит. При этом покупка нового жилья также потребует привлечения кредитных ресурсов. Какие проблемы возникают при организации сделок такого вида?
Положительные и отрицательные стороны при продаже недвижимости под ипотеку
Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.
Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.
Довольно безопасный способ расчетов. В день подписания документов покупатель закладывает полученные деньги от Сбербанка в ячейку. Она закрывается и может быть открыта только после завершения регистрации права собственности. После получения банком документов, продавец открывает ячейку, пересчитывает деньги и забирает их. Стоимость аренды сейфа составляет около 2000 рублей.
И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.
Пошаговая инструкция \»Как купить квартиру в ипотеку\». Новостройки Спб by Новостройки Спб. Объективно.
Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка.
Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
- Досрочная уплата ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
- Продажа ипотечного жилья банком
Продавая квартиру с помощью ипотечного кредитования, риски продавца занимают первостепенное место. Но банковские организации уменьшают данные риски.
Обратите внимание! Главный риск, когда можно «бояться» — это банк не одобрил сделку. Так как продавец не узнает о причинах. Банковские организации не разглашают данную информацию. Придется вернуть лишь выданный задаток.
Подача документов не в подлинном виде. Ни в коем случае не отдавайте оригинальные документы по недвижимости в руки кредотозаемщику.
О таком способе расчетов стороны договаривают до оформления сделки. При оформлении аренды в соглашении прописываются условия доступа к ячейке, например, после регистрации прав собственности. Если дело пойдет не так, то продавец просто не сможет взять деньги, а покупатель будет уверен, что своими деньгами он никак не рискует.
Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.
Продавец никак не защищен в этой сделке. После регистрации сделки, банк перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель может не перечислить их продавцу. Все! Продавец уже не собственник квартиры, переход права собственности уже зарегистирован, а денег нет. Судиться можно долго и не факт, что продавец выиграет.
Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.
Шаг второй. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу. По нашим данным, в настоящее время средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет около 100 дней. При этом решение банка действует всего три месяца.
Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.
При этом для финансового учреждения важен не столько размер остатка долга, сколько соотношение платежей к доходу заемщика. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельное допустимое соотношение платеж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50-55%.
Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца
Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.
Покупка имущества по ипотеке осуществляется в несколько этапов:
- Подача в банк документов для согласования заявки.
- Поиск жилья и его оценка независимым экспертом (перечень аккредитованных оценщиков дает банк).
- Заключение с владельцем имущества предварительного договора купли-продажи. В нем указывается стоимость жилья, определенная оценщиком.
- Передача аванса. Факт получения денег отображается в расписке.
- Подписание ипотечного и кредитного договора. В них определяется, как и когда банк будет перечислять деньги продавцу. Как правило, оформление всех документов проходит с участием трех сторон. В отделении оговариваются все нюансы и решаются проблемные вопросы. Финансовое учреждение заинтересовано, чтобы купля-продажа имущества состоялась согласно действующему законодательству. Поэтому огромное внимание уделяется защите прав не только заемщика, но и продавца. Последнего в основном волнует, когда ему перечислят деньги.
- Регистрация сделки в Росреестре. На это потребуется до пяти дней.
- Предоставление кредитору документов, подтверждающих передачу права собственности на имущество покупателю.
- После успешной проверки всех бумаг, кредитор начинает перечислять средства бывшему владельцу имущества. Способ, как именно перечислять деньги, зависит от выбранного типа расчетов.
Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры.
Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.
По данным столичных риелторов, около 70% сделок с квартирами в Москве проходит с участием ипотечных займов.
В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед.