Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на дачи, загородные дома, коттеджи в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Налоговый кодекс-2022. Важные изменения
При заключении сделки купли-продажи на дом и участок, под налогообложение попадают и покупатель, и продавец. Каждый несет обязательства перед государством. Продавец недвижимости должен заплатить налог НДФЛ, так как он получает денежную прибыль со сделки. Ставка на доходы физического лица фиксированная, и составляет 13% от суммы, указанной в договоре.
Наличие построек на участке является вторичным, так как собственник может покупать землю под застройку или получить в распоряжение участок с домом на нем.
Если вы приобрели землю и построили на ней дом, то платить за него налог нужно в следующем отчетном периоде. К примеру, построив дом осенью 2017 года, вы платите с начала 2018 года. При этом, дом считается построенным, лишь после введения в эксплуатацию и получения соответствующих документов.
При покупке дома на участке, сумма налога за текущий год разделяется между продавцом и покупателем. Как правило, внести платеж нужно до ноября текущего года.
Собственнику земельного участка не обязательно рассчитывать платеж самостоятельно. Ответственные органы составляют уведомление о дате и сумме платежа на основе имеющихся в базе сведений. Ставка зависит от действующих норм закона в регионе. Уведомление отправляются собственнику заранее (за 3 налоговых периода).
Если вы не получаете квитанции от налоговиков, то, в последующем, вы можете компенсировать недостающую сумму, но не более чем за 3 года владения имуществом. Осуществлять самостоятельный расчет налогов обязаны лишь частные предприниматели и организации.
Налоги и расплата за балкон: что ждет собственников в 2022 году
Во-первых, в категорию таких объектов попадает не только дом или коттедж, сюда также относятся придомовые постройки, хозяйственные помещения, гаражи, а также доли во владении подобным имуществом.
Данные о ваших активах находятся у органов, проводящих инвентаризацию. Уполномоченные лица подают обновленные данные каждый год до 1 марта. На основании этих сумм вычисляется размер налога.
В зависимости от характера сделок могут быть предусмотрены дополнительные вычеты при купле-продаже земли и дома. Подробную информацию по этим вычетам можно получить в индивидуальном порядке от сотрудников налоговой инспекции.
Все суммы расчета производятся на основании кадастровой стоимости, а она зависит от рыночных условий. Поэтому владельцы недвижимости должны быть готовы к росту ставок.
Если вы купили имущество на сумму не более 2 млн. руб., у вас есть право получить компенсацию от государства. Также льготы предусмотрены при условии, если вы приобрели на средства, полученные от сделки купли-продажи, аналогичное имущество. К примеру, купили соседний дом или участок для дачного хозяйствования.
- Чем дача отличается от загородного дома
- Как искать варианты
- Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
- Первый разговор с продавцом
- На что обращать внимание при выборе дачи
- Каких нежелательных объектов лучше избегать
- Риски при покупке дачи
- Что можно оценить без эксперта по строительству
- Как дополнительно проверять объект
- Какими ресурсами можно пользоваться
- Как и когда торговаться
- Порядок покупки
Всем ли гражданам нужно выплачивать полную ставку по налогам? Оказывается, что нет. Для отдельных категорий населения правительство предусматривает льготы. Вот кто может на них рассчитывать:
- участники Великой Отечественной войны;
- ветераны труда;
- одинокие пенсионеры;
- инвалиды, их дети;
- сироты;
- многодетные матери.
Теперь понимаете, как рассчитать земельный налог в РК, но не менее важно знать, когда его отчислять. Сроки могут отличаться для разных категорий граждан. Итак:
- физические лица обязаны сделать фискальное отчисление в бюджет государства до 1 октября следующего за отчетным года. К примеру, за весь 2020 год необходимо внести налог до 1 октября 2021 года;
- юридические лица могут осуществлять выплаты равными частями до 25 чисел февраля, мая, августа и ноября.
Помните, как важно держать в поле зрения налоговый период. За несвоевременную оплату придется выплачивать пеню, которая начисляется на всю сумму — 1,25% за один пропущенный.
Традиционно повышение спроса на жилую недвижимость по всему миру начинается с приходом осени. После летнего затишья, сентябрь-октябрь в сфере недвижимости называют «высоким сезоном». В этот период цены на жилье растут наиболее активно. Конец декабря и первая половина января считаются этапом затишья, но после зимних праздников и до сезона отпусков (лето) люди снова начинают искать и покупать жилье.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
По словам экспертов, в Казахстане есть дефицит жилья. По стандартам ООН на каждого казахстанца должно приходиться не менее 30 квадратных метров жилья. Но этот показатель обеспечивается только в Нур-Султане, в регионах все значительно хуже. Эксперты удивлены, что при недостатке жилья, повышении стоимости строительных материалов, цена на квадратный метр не выросли еще больше. Квадратные метры в стране дорожали только на уровне инфляции, хотя должны были ее опережать.
Стоимость жилья в Казахстане росла весь год. Сегодня цена квадратного метра с черновой отделкой по стране в среднем составляет 370 тысяч тенге. Причиной считается повышенный спрос из-за возможности снятия пенсионных отчислений. Эксперты убеждены, что в 2022 году спрос на собственное жилье вырастет значительно. Его будут поддерживать восстановление экономики и бюджетные вливания в социальный сектор. По их прогнозам квадратный метр в Казахстане может вырасти в цене на 30%.
По словам экспертов, развитие рынка зависит от застройщиков.
«97% необходимых для развития этой сферы финансовых вложений компании вкладывают из собственных оборотных средств. То есть развитие отрасли, по сути, ограничено финансами самих застройщиков, что делает сектор недвижимости и строительства уязвимым к разного рода факторам», — поясняют специалисты.
Поэтому, чтобы замедлить рост цен, необходимо облегчить работу застройщиком. К примеру, построить собственные заводы по изготовлению стройматериалов, привлекать инвесторов и удешевить само строительство.
В соответствии с действующим Налоговым кодексом объектом, в отношении которого у владельца возникает обязанность делать отчисления в казну, является не дача в целом, а отдельные предметы собственности:
- земельный участок, используемый для проживания, выращивания овощей, фруктов, декоративных растений;
- здания, расположенные на участке.
У меня дача – какие налоги я обязан платить?
Налоговая служба не наделена правом по своей инициативе регистрировать право собственности.
Следовательно, до тех пор, пока сам собственник не обратится в Росреестр, объект остаётся неоформленным и в облагаемую базу не включается.
Законодательство пока не предусматривает ни принудительной регистрации, ни наказания для владельца, не пожелавшего поставить постройку на учёт.
В худшем случае ИФНС будет присылать извещения о необходимости внести здание в ЕГРН — пока не будет принят очередной закон или поправка.
Никто, включая налоговую, не может заставить собственника начать возведение особняка. Не является отсутствие стройки и основанием для конфискации земли — зато ФНС, после нескольких предупреждений, почти наверняка поднимет ставку налога вдвое.
Земельный налог относится к региональным налогам – соответственно, его условия регулируются региональными нормативными актами. В каждом регионе устанавливаются свои ставки налога, льготы по земельному налогу, сроки уплаты и критерии для расчета земельного налога.
Плательщиками земельного налога являются все люди, у которых в собственности есть земельные участки, а еще те, кто имеют право на бессрочное пользование землей (неприватизированные участки, выданные местной администрацией для постоянного пользования).
Льготы по земельному налогу предусмотрены Налоговым кодексом РФ и региональными нормативными правовыми актам. В соответствии подпунктом 7 пункта 1 статьи 395 НК РФ, от уплаты всех видов налогов освобождены все плательщики, которые относятся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Вторая льгота установлена для некоторых категорий владельце земли в соответствии с пунктом 5 статьи 391 НК РФ. Данная льгота предусматривает уменьшение налоговой базы для исчисления земельного налога на величину кадастровой стоимости 600 кв.м. площади земельного участка следующим категориям граждан:
- Героям Советского Союза и Российской Федерации;
- кавалерам ордена Славы всех трех степеней;
- ветеранам и инвалидам ВОВ и боевых действий;
- инвалидам I и II группы, инвалидам с детства и детям-инвалидам;
- чернобыльцам;
- пенсионерам и предпенсионерам;
- всем, у кого есть трое и более детей.
В отношении последней льготной категории следует отметить, что все дети должны быть несовершеннолетними на дату начисления налога.
Если земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким людям, которые имеют право на льготу, то каждый из собственников имеет право на получение льготы в отношении своей доли.
Также регионы имеют право устанавливать дополнительные категории лиц, которым предоставляется льгота по уплате земельного налога или увеличивать размер льгот, предоставляемых Налоговым кодексом РФ.
Например, в Москве предоставляется дополнительная льгота, которая предусматривает уменьшение налоговой базы по земельному налогу на сумму в 1 миллион рублей для следующих категорий местных жителей:
- ветеранам и инвалидам ВОВ и боевых действий;
- инвалидам I и II группы и инвалидам с детства;
- чернобыльцам;
- одному из родителей многодетной семьи.
Данная льгота применяется только к землям, находящимся в собственности. Если человеку, относящемуся к льготной категории, земельный участок принадлежит на праве бессрочного пользования (аренды), то использовать льготу нельзя.
Налог на имущество – это региональный налог. Правила его расчета, льготы и порядок уплаты регулируются главой 32 Налогового кодекса РФ и региональными нормативными правовыми актами.
Плательщиками налога на имущество признаются все россияне, которые имеют в собственности недвижимость, расположенную на территории РФ. Объектом налогообложения является любая недвижимость, в том числе не относящаяся к жилому помещению:
- квартира;
- дом;
- комната;
- гараж;
- машино-место;
- иные здания и сооружения.
Плательщиком налога может быть как россиянин, так и иностранный гражданин, который имеет в собственности недвижимое имущество на территории РФ. Также плательщиком налога на имущество признаются несовершеннолетние дети.
Льготы по налогу на имущество установлены статьей 407 НК РФ. Согласно кодексу, от налога на имущество в отношении одного объекта недвижимости освобождены:
- Герои Советского Союза и Российской Федерации;
- кавалеры ордена Славы всех трех степеней;
- ветераны и инвалиды ВОВ, гражданской войны и боевых действий;
- инвалиды I и II группы, инвалиды с детства и дети-инвалиды;
- чернобыльцы;
- пенсионеры и предпенсионеры (правда, не младше 55/60 лет);
- военнослужащие со стажем работы более 20 лет;
- многодетные родители.
Кроме этого, от налога на имущества освобождены россияне, у которых в собственности имеется дача или другое строение с площадью до 50 кв.м., предназначенное для ведения подсобного хозяйства для личных целей.
Дополнительно всем владельцам недвижимости (вне зависимости от отношения к льготной категории) предоставляется налоговой вычет по налоговой базе в размере:
- 50 кв.м. в отношении дома;
- 20 кв.м, в отношении квартиры;
- 10 кв.м. в отношении комнаты.
ФНС России рассказала о налоговых послаблениях для владельцев садовых домиков
Если земля или недвижимость зарегистрированы на несовершеннолетнего ребенка, это не дает основания не платить налог в бюджет.
До тех пор, пока ребенок является несовершеннолетним и не имеет собственного постоянного дохода (официального), имущественные налоги за ребенка уплачивает один из его родителей, усыновителей или опекунов. Такая обязанность установлена статьей 26 НК РФ и статьей 28 ГК РФ.
Стоит отметить, если ребенок считается эмансипированным, то он уже самостоятельно уплачивает имущественные налоги за себя.
Эмансипация несовершеннолетнего – признание гражданина старше 16 лет полностью дееспособным по решению местного органа опеки или по определению суда. Эмансипация может быть признана, если ребенок, например, устроился на официальную работу и больше не хочет зависеть от родителей, он вступил в брак или у него родился ребенок.
Если человек по какой-либо причине уплатил имущественный налог в большем размере, например, не воспользовался льготой, то он имеет право вернуть сумму переплаты. Сумму излишка можно вернуть в течение 3 лет со дня уплаты налога. То есть, имущественный налог за 2017 год, который был уплачен в ноябре 2018 году, можно будет вернуть только до ноября 2020 года. После этого переплату вернуть нельзя.
Для возврата денежных средств плательщику необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением и документами, подтверждающими факт переплаты (платежную квитанцию, документ, подтверждающий право на льготу при наличии). В заявлении обязательно указываются:
- наименование ФНС;
- ФИО налогоплательщика;
- причину и сумму переплаты;
- банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
ФНС в течение 10 рабочих дней выносит решение о возврате или отказе в возврате переплаты по имущественному налогу. Денежные средства поступят на счет налогоплательщика в течение 1 месяца с даты принятия заявления.
Стоит отметить, что если у налогоплательщика есть недоимки по другим налогам, то сумму переплаты будет направлена на зачет недоимок по другим налогам.
Если плательщик самостоятельно обнаружил ошибку в сумме имущественного налога, то ему следует обратиться в ИФНС, которая составила налоговое уведомление, с заявлением. Форма заявления может быть приложена к налоговому уведомлению или же ее можно взять в ФНС. В заявлении обязательно указывается:
- ФИО налогоплательщика и его ИНН;
- номер и дата ошибочного налогового уведомления.
Обратите внимание, заявитель не должен указывать в заявлении причину допущенной ошибки. Но при желании он может приложить документы, подтверждающие ошибку в расчете суммы налога.
Заявление с подтверждающими документами при их наличии можно направить в ФНС ценным письмом с описью вложения или отнести в налоговый орган самостоятельно. Также сообщить об ошибке можно через официальный сайт ФНС (через обращение или личный кабинет налогоплательщика).
ФНС обязано в течение 30 дней после получения заявления рассмотреть и исправить ошибку. Налогоплательщику направляется новое налоговое уведомление с уточненной суммой налога к уплате. Если специалистам налогового органа потребуются какие-либо подтверждающие документы, то срок корректировки суммы налога может быть увеличен до 60 дней.
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Этажи» Екатерина Середа утверждает, что резкого скачка продаж в 2021-м по сравнению с 2019—2020 годами не наблюдается.
— Спрос на дачи в 2021 году был релевантен предыдущим периодам. При этом стоит отметить, что в текущем году активным спросом пользовались более дорогие объекты с качественной отделкой, которые подходят для круглогодичного проживания.
Если в прошлом году спрос концентрировался на объектах в ценовом диапазоне 20−25 тысяч долларов, то в текущем средняя стоимость продаваемых дач варьируется в 30−40 тысяч.
Такие изменения можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, эпидемиологическая ситуация. Во-вторых, планируемые изменения в Указ президента № 50 в отношении перевода садовых домиков в жилой фонд. В-третьих, развивается загородная инфраструктура — строятся и открываются супермаркеты, кафе, аптеки и другие социальные объекты.
На рынке становится все больше современных дач с большой площадью участков. Это современные дома, оборудованные круглогодичным водопроводом, канализацией и современными системами отопления. Также часто стали встречаться объекты каркасного строительства, популярность которых у нас пока только набирает обороты.
Стоимость на них начинается от 40−50 тысяч долларов. Далее цена варьируется в зависимости от площади, удаленности от города и степени развитости инфраструктуры.
Агент по операциям с недвижимостью агентства недвижимости «Фатория Плюс», эксперт по загородной недвижимости Алена Лепешко рассказывает, что дачи и дачные участки в 2021 году продавались очень активно.
— Можно сказать, случился бум, как и в России. Особенно активным был период с апреля по сентябрь. Если ранее агенты в среднем закрывали одну сделку в месяц, то за весну-лето 2021 года — от 2 до 5. Сейчас продажи пошли на спад.
Безусловно, решающим фактором повышения спроса стала пандемия. Люди все больше нуждаются в загородной жизни, пусть и не постоянной, свежем воздухе и отдыхе на природе.
Предложение в разы превышает спрос. Людям есть из чего выбирать. Они торгуются, но продавцы редко уступают. Порой тяжело сдвинуть цену хотя бы на тысячу долларов. Конечно, в зависимости от стоимости объекта.
Ежемесячно мы отслеживаем, как ведут себя цены на дачи и дачные участки, и серьезных скачков не наблюдаем. Снижение очень плавное — 1−2 процента в квартал.
Да, сезон заканчивается, и есть мнение, что в такой момент выгоднее купить дачу. Но я бы так не сказала. Как говорилось выше, продавцы не готовы существенно снизить цену — торг уместен в районе 3−5 процентов.
Если стоимость — это первостепенный фактор при выборе дачи для покупки (самый популярный сегмент — до 10 тысяч долларов), то на второй план отходит расположение садовых товариществ. Так, например, часто рассматривают такие направления, как Паперня, Вишневка, Прилепы, Узборье, Вяча, Городище, Силичи.
Еще один фактор — состояние дачи. Быстрее покупатель спросит о материале стен, крыши, количестве комнат, чем о годе постройки. Но однозначно можно сказать, что дачи, построенные в 80-ых менее популярны, чем конца 90-х — 00-х и поновее. Продавцы часто интересуются, стоит ли вложить в дачу, чтобы осовременить ее, и выгоднее продать. На мой взгляд, с учетом нынешних цен на стройматериалы делать это неперспективно.
36882
165361
24269
29148
Введение налога на роскошь рассмотрят в 2022 году — Минфин
13415
Фото 11952
7511
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.
Введение налога на роскошь рассмотрят в 2022 году – Минфин
По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.
Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.
— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.
Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.
— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Алексей Кричевский рекомендует перед продажей дома проверить спрос публикацией объявления. По реакции потенциальных клиентов уже можно будет понять, получится ли заключить сделку по той цене, которую хочет продавец.
При этом он предупреждает: рынок может как ещё немного вырасти, так и начать проседать. Всё зависит от эпидемиологической, экономической и политической ситуации в мире. Если в ближайшие месяцы всё-таки грянет масштабный финансовый кризис, то покупателям будет определённо не до приобретения домов, поэтому прощупать спрос можно уже сейчас.
Максим Лазовский отметил, что оптимальное время для продажи дома зависит от того, в каком состоянии находится недвижимость и насколько она ликвидна.
— Продавать лучше всего весной, если у вас хороший объект. Май идеален. Тут и сезонная активность, и локальная — майские праздники. А вот дачи с проблемами собственники любят продавать в ноябре и декабре, так как легче скрыть дефекты строительства и износ дома. В такие месяцы цены ниже, но и проверять дом покупатели будут тщательнее. Сейчас в цене растут дачи с хорошей инфраструктурой. Коммуникации и инфраструктура — два основных клиентских приоритета. Маленький совет: если вы обладаете дачей около станций будущего МЦД, не спешите продавать свою недвижимость. Запуск МЦД резко поднимет её стоимость, — рассказал Максим Лазовский.
Загородная недвижимость — сегмент, сильно подверженный фактору сезонности. Как правило, дачи дорожают летом, когда люди в принципе задумываются о потенциальной покупке. К тому же, если речь идёт о домах, которые используются только сезонно, целесообразно проводить осмотр именно в тёплое время года.
— Но пандемия немного изменила правила игры. В новых условиях люди очень заинтересовались загородным форматом, в том числе для круглогодичного проживания. Спрос на загородную недвижимость значительно вырос, а за ним выросли и цены. Стагнирующий несколько лет рынок загородной недвижимости начал активно расти и развиваться. Именно поэтому сейчас, когда цены на пике, хорошее время для продажи дачи, — считает коммерческий директор девелоперской компании «Мармакс» Валерия Русакова.
Она отметила, что сейчас наибольшим спросом пользуются коттеджные посёлки от крупных застройщиков — с единой концепцией, развитой инфраструктурой и коммуникациями. Дачные дома устаревшего формата, особенно без необходимых инженерных коммуникаций — отопления, канализации, могут идти только как приложение к земельному участку.
Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.
После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.
А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.
Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.
Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).
Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.
Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.
В отношении того, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году, эксперты утверждают, что восстановление экономики после пандемии не обойдется без упадка всего рынка, который наступит к концу 2021 года. По их мнению, улучшения ситуации следует ожидать не раньше 2022 года. Цифры в ближайшее время будут ниже ожидаемых, что приведет к переоценке активов. Глобальная рецессия рынка станет решением вопроса.
Если говорить о том, что будет с ценами в России, из-за отсутствия дополнительных источников стимулирования рынка многие государства установят нулевые процентные ставки. В рамках прогноза цен на недвижимость в следующем году в России аналитики предвещают доходность некоторых типов актов ниже минимальной. Одна из главных причин таких неблагоприятных подсчетов – пандемия, которая привела к основательным изменениям моделей коммерческой недвижимости.
Из-за внедрения льготных программ на ипотеку стоимость новостроек возросла, ведь кредиты стали более доступными для населения. Поскольку эту программу решили оставить, положение новостроек в ближайшем времени не изменится. В случае закрытия программы кризиса на рынке недвижимости не будет, потому что те, кому условия ипотеки были действительно важны, купили жилье еще до ее утверждения. Сейчас самое время воспользоваться ситуацией и воплотить задуманное в реальность, никуда не спеша. Аналитики полагают, что именно льготное кредитование продвинуло первичное жилье на мировом рынке.
Специалисты ожидают скорое снижение спроса на новостройки, но ситуация не будет критичной. Вероятно, это приведет к сокращению числа застройщиков, чьи проекты оказались менее успешными.
Земельный налог РК в 2021: как рассчитать и когда оплатить
Рынок вторичного жилья обещает восстановиться после сокращения прошлого года. Именно поэтому сильная конкуренция не даст владельцам повышать стоимость жилья без особых причин. Покупатели уже не спешат приобрести недвижимость за крупную сумму, только чтобы скорее въехать. Стабильная экономика и наличие альтернативы среди обилия предложений позволяют покупателю сопоставить все плюсы и минусы и выбрать самое выгодное.
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
Прошлый год был одним из лучших в истории загородного рынка. Пандемия вызвала как минимум три волны ажиотажного спроса. В апреле в стремлении уехать из города любой ценой были арендованы все пригодные для жизни загородные дома. Затем наступил период эмоциональных покупок. «Летом возник ажиотажный спрос, когда скупили практически все ликвидные варианты», — вспоминает ситуацию на рынке Ленинградской области гендиректор ГК “Омакульма” Виолетта Басина. «Сначала за неделю-полторы раскупили все готовые дома в поселках. Потом те, что были в состоянии white box, то есть с предчистовой отделкой. Затем стали приглядываться к домам с высокой степенью готовности. В это время не продался только откровенный неликвид», — описывает ситуацию на подмосковном рынке заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. Третья волна ажиотажного спроса прокатилась осенью.
Следствием ажиотажного спроса стал рост цен. В Подмосковье коттеджи подорожали на 15–25%, примерно так же подорожала малоэтажка и около других российских мегаполисов. «Цены на загородном рынке Ленинградской области выросли в среднем на 30 процентов. Существеннее всего подорожали земельные участки — на 30–40 процентов за год», — рассказывает Виолетта Басина. В Ленинградской области за 2020 год было продано рекордное количество частных домов.
Весну этого года рынок коттеджных поселков встретил в двойственном положении: спрос по-прежнему есть, но он уже гораздо меньше, чем в прошлом году, как и количество сделок. С одной стороны, налицо дефицит предложения. В прошлом году с рынка были «вымыты» все объекты с высокой степенью готовности. С другой стороны, спрос снизился после ажиотажного 2020 года. Негативное влияние на спрос оказал и скачок цен: часть потенциальных покупателей ушла с рынка.
Для загородного рынка важно, что в 2020 году покупатели вновь на него вернулись. Это произошло после более чем десяти лет стагнации. «В 2000–2008 годах на загородном рынке была фаза роста. Все бросились строить поселки, покупать коттеджи. С 2008 года начался длительный спад, он усилился после 2014-го, когда часть россиян из-за присоединения Крыма переключились на покупку недвижимости в Испании или Болгарии. 2017–2019 годы — это дно цикла: новые поселки почти не строятся, мощности свернуты. Спрос низкий, рынок очень сжался. И вот с 2020 года мы вновь попали в фазу роста. Она, по моим ощущениям, продлится года до 2025-го», — проводит периодизацию развития подмосковного загородного рынка генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Пока оптимистический прогноз не очень сбывается, перезапуска загородного рынка не произошло.
Себестоимость строительства растет не только из-за удорожания древесины. «Говорить только о том, что подорожало дерево, некорректно. Подорожали почти все стройматериалы. В среднем процентов на двадцать-тридцать. Инфляционный цикл начался в марте–апреле 2020 года со скачка курса доллара, на это наложился фактор пандемии. Уже к зиме все подорожало, но люди заметили это только весной, когда начался строительный сезон, — говорит Ольга Магилина. — Удорожание происходит по стандартной схеме: сначала цена растет на прямой импорт, потом на то, где есть импортные компоненты. Вслед за этим и все остальное».
Еще один рекорд роста цен принадлежит металлу: за год он вырос в цене в два раза. Причина та же, что и с деревом: резкий рост мировых цен. Удорожание металла продолжается. «На днях получил новый прайс на металлические ворота от компании, с которой мы давно работаем. Цену подняли с 68 тысяч рублей до 88», — рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
На росте себестоимости строительства сказывается и резкое повышение стоимости труда строительных рабочих. Из-за пандемии образовался дефицит рабочих: значительная часть жителей Средней Азии уехала на родину и не смогла вернуться из-за въездных ограничений. Нехватка рабочих увеличила расценки на труд на 40–50 процентов. «Возросшие зарплаты подняли с диванов россиян, которые раньше не хотели трудиться на стройке, — говорит подмосковный девелопер. — Но пока это не выглядит долгосрочным выходом из ситуации: дорого и не очень качественно».
Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства. Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве. Некоторые застройщики допускают, что в итоге нынешний год окажется по продажам даже хуже 2019-го.
Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. «В этом году мы достраиваем объекты 2019 года, по некоторым у нас нулевая рентабельность. Мы просто достраиваем, чтобы выполнить обязательства перед клиентами», — говорит Максим Лазовский. Ряд подрядчиков пытаются передоговориться с заказчиками, пересчитав цену с учетом удорожания стройматериалов. Участились случаи, когда бригады, получив аванс и поняв, что не могут исполнить контракт, бросают стройки. Учитывая это, многие заказчики вообще отказываются от авансов и переходят на оплату только фактически выполненных работ.
В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. «Каркасники», которые в 2000-е годы заслужили плохую репутацию из-за низкого качества, себя полностью реабилитировали. Если исходные компоненты качественные, а строители имеют опыт работы, эта технология вполне рабочая. После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. Такое строительство дорожает всего на 10–15%.
Производители деревянных домов оказываются в двойственной ситуации. Сейчас компании с именем перегружены заказами: у некоторых мощности расписаны на год вперед. Но это были заказы, можно сказать, по старым ценам. Если рост цен на древесину продолжится, это оттолкнет часть новых покупателей. В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury.
Коттеджи, как продукт загородного рынка, сильно трансформировались под влиянием последних трендов потребительского спроса. Тренд первый: площади коттеджей и земельных участков уменьшились. «Вместо участков в 20–25 соток людям достаточно восьми–десяти соток, а иногда и меньше. На смену домам площадью 300–400 квадратных пришли коттеджи площадью 150–250 “квадратов”, — говорит Дмитрий Гордов. — Люди хотят снизить средний чек покупки. Ну и никто уже не хочет бесконечно убирать в большом доме».
Продолжение этого тренда — появление мини-коттеджей площадью до 100 квадратных метров. В ряде подмосковных поселков таких мини-домов уже примерно половина. В новом мультиформатном поселке застройщика «Партнер Строй» в Тюмени все 110 индивидуальных домов имеют площадь менее 115 «квадратов». Небольшие дома — это своего рода аналог городской трехкомнатной квартиры: гостиная, кухня и пара спален. Лет пять назад таких коттеджей было крайне мало: считалось, что загородный дом в поселке должен быть намного больше городской квартиры. Падение доходов населения заставило принять новые правила.
Совсем непривычный пока вариант небольших коттеджей — дома из морских контейнеров. При площади всего 15 квадратных метров туда помещается гостиная-спальня и крошечные кухня и санузел. Такие дома часто продаются уже с отделкой, мебелью и определенным набором инженерных коммуникаций для полуавтономного образа жизни. Буквально за несколько лет в России появилась индустрия по производству таких мини-зданий. Ради справедливости заметим, что их редко покупают частные заказчики для установки на своем участке, гораздо чаще — владельцы глемпингов для сдачи в аренду как гостиничные номера.
Практически всем покупателям нужны готовые для проживания дома, в крайнем случае коттеджи в состоянии «под финишную отделку». Общее настроение: люди хотят быстрее въехать и жить, не тратя месяцы и годы на доведение дома до кондиции. И еще один тренд: в моде современная архитектура с большим остеклением, плоскими крышами. Набирают популярность дома в стиле барнхаус — похожие на высокий амбар минималистичные здания с отделкой типа лофт. За пятнадцать-двадцать лет мода сильно изменилась, и поэтому большая часть коттеджей 2000-х годов неактуальны, к тому же многие были построены с массой ошибок. Таким образом, вторичный рынок загородных домов почти не конкурирует с новыми коттеджами.
Введение налога на роскошь рассмотрят в 2022 году
Итак, рынок загородного жилья не смог кардинально перезапуститься даже на хайпе, связанном с пандемией. Однако причина не только в росте цен на стройматериалы. Еще больше на ситуацию повлияло отсутствие государственной политики в этой области. Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой. Чтобы создать массовый рынок качественного малоэтажного жилья, государству предстоит решить несколько задач.
Первое: решить вопрос с ипотекой. На коттеджном рынке она малодоступна. Если в проектах многоэтажек на ипотеку приходится 50–80% сделок, то в коттеджных поселках не более пяти процентов. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, на долю «загородки» приходится примерно один процент от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов. Причем если на покупку готового дома шанс получить кредит еще есть, то ипотека на строящийся коттедж малореальна.
Банки неактивны в выдаче ипотеки на малоэтажку по нескольким причинам: от высоких нормативов резервирования по таким кредитам до отсутствия стандартизации коттеджей. Объекты загородной недвижимости слишком различны по качеству и местоположению, их кредитование несет для банков повышенные риски. Часть рисков можно было бы снять при введении стандартов.
Вторая проблема: отсутствие проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой. Банки, обжегшись в 2000-е на финансировании таких проектов, теперь вообще игнорируют этот сегмент недвижимости. Риски банков можно снизить за счет той же стандартизации и общего обеления рынка, где покупатель сегодня практически не защищен. Пилотный проект по отработке практики проектного финансирования малоэтажки ведет сегодня банк «Дом.РФ» в проекте «Омакульма — Аннино». В нем застройщик не имеет доступа к деньгам покупателя до постановки построенного коттеджа на кадастр, до этого момента они лежат на аккредитиве.
«Сегодня загородный рынок практически отрезан от финансирования: нет ни проектного кредитования, ни ипотеки. Банки не верят в коттеджи из-за больших рисков, говорят, что у частных домов низкая ликвидность, — говорит Дмитрий Гордов. — Но “двушка” в Мытищах стоит сейчас восемь миллионов рублей, а мы продаем дома площадью 136 метров с участком восемь соток, отделкой и коммуникациями за шесть с половиной миллионов рублей. Разница по местоположению — двадцать минут езды на автомобиле. Уверен, если бы на загородном рынке была такая же ипотека, как у многоэтажки, он легко выиграл бы конкуренцию за покупателя».
Еще одна проблема, требующая решения, — финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Рентабельность малоэтажных проектов сегодня не позволяет строить детские сады и школы. Только при финансовом участии государства можно создавать масштабные проекты с высоким качеством жизни. Наконец, создание недорого массового жилья вряд ли возможно без строительства крупных комбинатов по производству домов, без индустриализации этого сектора.
Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится.
О налоге на имущество физических лиц — том самом, который большинство из нас на самом деле уже платит не первый год, будучи владельцами городского жилья и зарегистрированной загородной недвижимости. Сейчас он начисляется в соответствии с главой 32, которая была введена в Налоговый кодекс РФ в октябре 2014 года. Это местный налог — то есть зачисляется в бюджет муниципального образования, на территории которого располагается налогооблагаемое имущество. Муниципальные бюджеты, как известно, не особенно богаты, так что городские или районные власти прилагают все больше усилий к тому, чтобы повысить собираемость местных налогов. Кроме того, к настоящему времени регионы поголовно перешли к начислению имущественных налогов исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а она близка к рыночной. Это солидный потенциал налоговых сборов. В общем, вопрос времени, когда местные власти поинтересуются постройками и на вашей даче.
Согласно ст. 401 Налогового кодекса, налогом облагаются дома и жилые строения, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также индивидуального жилищного строительства. Иными словами, домик в деревне или дачный дом в бывшем коллективном саду — это уже объекты налогообложения.
Под фискальное бремя также попадает гараж. А если жилые и нежилые постройки на вашем участке объединены общими фундаментом и крышей, то это называется единым недвижимым комплексом. И, конечно, за него тоже придется платить налог.
Наконец, налог вам начислят за объекты незавершенного строительства и хозяйственные постройки на вашем участке. Как на днях разъяснила Федеральная налоговая служба, под этой формулировкой подразумеваются различные сараи, бани, теплицы, навесы, летние кухни, беседки и т. п.
Нет, платить за уличный туалет вам не придется. И за большинство перечисленных выше построек на самом деле тоже. Дело в том, что налогом не могут облагаться временные и некапитальные строения и сооружения, ведь они не подлежат регистрации. Некапитальный — это значит лишенный прочной связи с землей и инженерными коммуникациями. Проще говоря, речь об объектах без основательного фундамента, которые вы в любой момент можете взять и куда-нибудь переместить. Строительный вагончик, небольшая беседка, легкая теплица, сарайчик для инструментов или тот же уличный туалет — это некапитальные строения. А вот баня или летняя кухня, поставленные на прочный фундамент, — это уже капитальные постройки (как, разумеется, и сам дом), которые потребуют регистрации и уплаты налога.